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Der Hypothekarzinssatz ist ganz einfach der Preis, den Sie der Bank für Ihren Immobilienkredit in der Schweiz bezahlen. Mit anderen Worten: Er bestimmt, wie viel Ihr Haus Sie wirklich kostet:


  • Es ist die Schweizerische Nationalbank (SNB), die den Basiszinssatz kontrolliert. Wenn die SNB ihren Zinssatz erhöht, erhöhen die Banken ihren ebenfalls, und umgekehrt.
  • Wenn Ihre Hypothekarakte ausgezeichnet ist (Sie haben viele Ersparnisse, stabile Einkommen usw.), wird Ihr Hypothekarzinssatz niedriger sein.
  • Fester Zinssatz oder SARON (Swiss Average Rate Overnight): Sie haben die Wahl zwischen einem über die gesamte Dauer Ihres Kredits festgelegten Prozentsatz oder einem variablen Zinssatz, der riskanter ist, Ihnen aber auch bedeutende Einsparungen ermöglichen kann.

Was ist ein Hypothekarzinssatz?

Der Zinssatz einer Hypothek bezeichnet ganz einfach den Preis, den Sie der Bank dafür bezahlen, dass Sie bei ihr Geld ausleihen:


  • Der Kredit (die Hypothek): das ist das Geld, das Ihnen die Bank gibt, um Ihr Haus zu kaufen.
  • Der Zinssatz: das ist der Prozentsatz, den die Bank jedes Jahr zusätzlich für diesen Dienst verlangt.

Zum Beispiel: Wenn Sie 100 000 CHF zu einem Zinssatz von 2% ausleihen, müssen Sie in diesem Jahr 2 000 CHF Zinsen zusätzlich bezahlen (zusätzlich zur Rückzahlung des Kapitals).


Warum "hypothekarisch"?

eil das Haus, das Sie kaufen, als Garantie dient. Wenn Sie die Bank nicht mehr bezahlen können, ist diese berechtigt, Ihr Haus zu nehmen, um ihr Geld zurückzuerhalten.


Welche verschiedenen Hypothekarzinssätze gibt es in der Schweiz?

Die Wahl Ihres Zinssatzmodells hängt vor allem von Ihrem Verhältnis zum Unvorhergesehenen ab: Sind Sie jemand, der um jeden Preis Sicherheit will, oder sind Sie bereit, ein Risiko einzugehen, um möglicherweise weniger zu bezahlen?


Die Festhypothek

Das ist die einfachste Option! Mit ihr ändert sich Ihr Zinssatz während der gesamten von Ihnen gewählten Dauer nicht (oft 3, 5, 10 Jahre oder mehr).


Vorteile


  • Totale Stabilität: Sie wissen genau, wie viel Sie jeden Monat zahlen werden. Wenn die Marktzinsen explodieren, bleibt Ihrer niedrig.
  • Langfristige Sichtbarkeit: ideal, um Ihr Budget ohne Überraschungen zu planen.

Nachteile


  • Unflexibilität: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder die Hypothek vor Vertragsende wechseln müssen, sind die Strafgebühren sehr hoch.
  • Verpasste Einsparungen: Wenn die Zinsen am Markt stark sinken, zahlen Sie weiterhin Ihren höheren Festzinssatz.

Die SARON-Hypothek (Swiss Average Rate Overnight)

Der SARON ist ein variabler Zinssatz. Er ist direkt an die Geldpolitik der SNB gebunden, was bedeutet, dass wenn diese ihren Basiszins (oder Leitzins) erhöht oder senkt, Ihr SARON schnell folgt.


Wissen Sie, dass der Zinssatz täglich entsprechend dem schweizerischen Interbankenmarkt berechnet wird. Die Bank fügt eine kleine feste Marge hinzu, um ihren Gewinn zu erzielen.


Vorteile


  • Anpassung: Wenn die Zinsen sinken, sinkt Ihre Monatsrate sofort.
  • Flexibilität: Sie können oft leichter das Hypothekenmodell wechseln oder ohne gigantische Strafgebühren zurückzahlen (je nach Vertrag).
  • Preis: oft günstiger als ein Festzins in wirtschaftlich ruhigen Zeiten.

Nachteile


  • Unvorhersehbarkeit: Wenn die Zinsen steigen, steigt Ihre Monatsrate ebenfalls.
  • Kein Höchstwert: Ihr Zinssatz kann sehr hoch steigen (kein Zinsdeckel), was Ihre Kosten unvorhersehbar macht.

Die variable Hypothek

Achtung, dieses Modell ist in der Schweiz fast veraltet! Aber warum wird es nicht mehr genutzt?


Ganz einfach, weil es oft teurer und weniger vorteilhaft ist als der SARON oder der Festzins, da es wenig Sichtbarkeit bietet ohne die Vorteile des einen oder des anderen. Es bleibt nur für sehr spezifische Situationen erhalten, in denen der Kreditnehmer jederzeit zurückzahlen können muss.


Wovon hängen die Hypothekarzinsen in der Schweiz ab?

Um die Zinssätze zu kennen, muss man verstehen, was sie bewegt. Wissen Sie auch, dass die Kosten Ihrer Hypothek von der SNB, vom Zustand des Finanzmarktes und global von der allgemeinen Gesundheit der Wirtschaft abhängen.


Die Schweizerische Nationalbank (SNB)

Zur Erinnerung: Die SNB legt den Leitzins fest, also den Basiszinssatz für die Schweizer Wirtschaft.
Wenn die SNB ihren Zinssatz erhöht, um die Inflation (steigende Preise) zu bremsen, steigt der variable SARON fast sofort.


Gut zu wissen: Der Festzins reagiert etwas später, folgt aber im Allgemeinen derselben Richtung.


Der Anleihenmarkt

Das ist eine andere Art zu sagen, wie der Schweizer Staat Geld leiht! So geben die Renditen der Bundesobligationen den Ton für Festhypotheken an.


Wenn das vom Staat geliehene Geld langfristig teurer wird (Anstieg der Obligationenrenditen), wird auch Ihr Festhypothekarkredit mechanisch teurer.


Inflation und wirtschaftliche Lage

Wenn die Inflation (der Preisanstieg) ausgeprägt ist, tendiert die SNB dazu, ihre Zinsen zu erhöhen, um die Aktivität zu dämpfen. Diese Massnahme verteuert die Kosten der Hypothekarfinanzierungen.


Umgekehrt: Wenn die Wirtschaftstätigkeit nachlässt, kann die SNB die Zinsen senken, um die Wirtschaft zu stimulieren, was Kredite günstiger macht.


Wie bekommt man einen guten Hypothekarzinssatz?

Die Kriterien der Bank kennen

Bevor Sie Ihnen einen Kredit gewährt, überprüft die Bank Ihre Rückzahlungsfähigkeit anhand von drei Schlüsselpunkten:


Ihr Eigenkapital

Ihre eigenen Mittel müssen mindestens 20 % des Gesamtpreises des Objekts betragen.


Mindestens die Hälfte dieses Eigenkapitals (also 10 % des Kaufpreises) muss aus "liquiden" Mitteln stammen (Bargeld, Kontoguthaben, Säule 3a/3b, Erlöse aus dem Verkauf von Wertpapieren, Schenkungen oder zinslose Darlehen von Familienangehörigen) und darf nicht aus der 2. Säule (berufliche Vorsorge) stammen.


Ihre Verschuldungsquote

Die Bank simuliert Ihre Zahlungsfähigkeit mit einem theoretisch hohen Zinssatz (oft 5 %), auch wenn der tatsächliche Zinssatz niedriger ist.


Sie fügt dazu die Rückzahlungsgebühren (Amortisation) und die Unterhaltskosten (geschätzt auf 1 % des Objektwerts) hinzu. Die Summe dieser Kosten darf nicht mehr als 1/3 (33 %) Ihres jährlichen Bruttoeinkommens betragen.


Das Pfandrecht und der Hypothekenrang

Das Pfandrecht bedeutet, dass Ihre Immobilie als Sicherheit für den Kredit dient. Die "Ränge" bestimmen, welche Teile dieser Sicherheit für die Bank am stärksten geschützt sind:


  • Die erste Hypothek finanziert bis zu 65 % des Objektwerts und erfordert keine obligatorische Amortisation.
  • Die zweite Hypothek finanziert den Rest (zwischen 65 % und 80 %). Dieser Teil muss obligatorisch innerhalb von 15 Jahren oder vor der Pension amortisiert werden.

Ihren Zinssatz verhandeln

Sobald Sie wissen, dass Sie finanzierbar sind, müssen Sie den besten Preis erhalten:


  • Vergleichen, um Gewicht zu haben: Kontaktieren Sie verschiedene Kreditgeber (Banken, Versicherungen, Pensionskassen). Konkurrenzangebote geben Ihnen sofort einen Verhandlungsvorteil.
  • Ihre Akte hervorheben: stabile Einkommen und geringe persönliche Verschuldung stärken Ihre Glaubwürdigkeit und Ihre Verhandlungskraft.
  • Einen Broker beauftragen: Ein spezialisierter Broker kann oft bessere Zinssätze erhalten als diejenigen, die dem Publikum direkt angeboten werden.

Einen Hypothekenrechner nutzen

Simulationstools sind unverzichtbar, da sie Ihnen eine präzise Schätzung Ihrer maximalen Kreditfähigkeit geben.


Vor allem ermöglichen sie Ihnen, klar zu vergleichen, was Sie das SARON-Szenario (variabel) im Vergleich zum Festzins-Szenario (Sicherheit) kosten würde.


Möchten Sie Ihren Hypothekarzinssatz schätzen, bevor Sie einen Kauf starten?

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