Effekte der Volksabstimmung vom 28. September 2025 für Eigentümer und Mieter
Die Abstimmung vom 28. September 2025 schaffte den Eigenmietwert ab und erlaubt den Kantonen, eine Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen. Schuldenfreie Eigentümer profitieren, während stark verschuldete Haushalte mehr zahlen. Die Abschaffung tritt 2028 nach einer zweijährigen Übergangsphase in Kraft, und Erstkäufer können Renovationen zehn Jahre lang abziehen.
Am 28. September 2025 haben die Schweizer Bürger mit 57.7% die Reform der Immobilienbesteuerung angenommen. Letztere umfasste zwei rechtlich miteinander verbundene Teile:
- Die Einführung einer Steuer auf Zweitwohnungen;
- Die Abschaffung des Eigenmietwerts für Eigentümer, die ihre Wohnungen selbst bewohnen.
Eigenmietwert: Worum handelt es sich wirklich?
Der Eigenmietwert entspricht einem fiktiven Einkommen, das der Staat so behandelt, als ob der Eigentümer Miete aus seinem eigenen Haus oder seiner eigenen Wohnung erzielen würde. Mit anderen Worten: Wenn Sie in einer Immobilie wohnen, die Ihnen gehört, schätzt die Steuerverwaltung den Betrag der Miete, die Sie zahlen würden, wenn Sie sie mieten würden, und besteuert Sie, als ob Sie dieses Einkommen tatsächlich erhielten, auch wenn Sie in Wirklichkeit kein Geld verdienen.
Warum dieses System? Weil der Staat ein Gleichgewicht zwischen den Eigentümern, die keine Miete zahlen und bestimmte mit ihrem Eigentum verbundene Kosten (wie Hypothekarzinsen oder Unterhalt) abziehen können, und den Mietern, die eine Miete zahlen, aber diesen Betrag in ihrer Steuererklärung nicht abziehen können, aufrechterhalten will.
Warum dieses System? Weil der Staat ein Gleichgewicht zwischen den Eigentümern, die keine Miete zahlen und bestimmte mit ihrem Eigentum verbundene Kosten (wie Hypothekarzinsen oder Unterhalt) abziehen können, und den Mietern, die eine Miete zahlen, aber diesen Betrag in ihrer Steuererklärung nicht abziehen können, aufrechterhalten will.
Was bedeutet konkret die Abschaffung des Eigenmietwerts für die Eigentümer?
Vorteile für Eigentümer
- Ende des Eigenmietwerts: Keine Steuer mehr auf ein fiktives Einkommen zu zahlen.
- Anpassungszeit von zwei Jahren: Dies lässt Zeit, den Übergang vorzubereiten, die eigene Finanzstrategie zu überdenken und weiterhin von steuerlich absetzbaren Renovationen zu profitieren.
- Unterstützung für Ersterwerber: Wer seine erste Wohnung kauft, kann während einer Übergangszeit von zehn Jahren weiterhin die Hypothekarzinsen abziehen.
- Die Hypothekarzinsen, die Unterhaltskosten und die Renovationsarbeiten werden nicht mehr (oder nur noch teilweise) von den Steuern abziehbar sein.
- Stark verschuldete Eigentümer könnten daher mehr Steuern zahlen als zuvor, da der Abzug ihrer Zinsen wegfallen wird.
Warum eine Steuer auf Zweitwohnungen?
Auf den ersten Blick scheint die Abschaffung des Eigenmietwerts ein Geschenk für die Eigentümer zu sein, ohne wirkliche negative Folgen. Aber in Wirklichkeit ist das nicht ganz der Fall… Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird einen geschätzten Steuerausfall von etwa 1,8 Milliarden Franken pro Jahr für den Bund und die Kantone verursachen.
Wenn man jedoch eine Einnahmequelle abschafft, muss man einen Weg finden, diese Steuerausfälle auszugleichen. Deshalb sieht die Reform die Möglichkeit für die Kantone vor, eine Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen. Jeder Kanton wird frei entscheiden können, ob er diese Steuer anwenden will oder nicht und nach welchen Modalitäten.
Wenn man jedoch eine Einnahmequelle abschafft, muss man einen Weg finden, diese Steuerausfälle auszugleichen. Deshalb sieht die Reform die Möglichkeit für die Kantone vor, eine Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen. Jeder Kanton wird frei entscheiden können, ob er diese Steuer anwenden will oder nicht und nach welchen Modalitäten.
Was wird nun nach der Abschaffung des Eigenmietwerts geschehen?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird nicht sofort erfolgen. Eine Übergangszeit von zwei Jahren ist vorgesehen, um den Behörden und den Steuerpflichtigen die Anpassung an die neue Besteuerung zu ermöglichen. Konkret:
- Bis zum tatsächlichen Inkrafttreten der Reform bleibt das derzeitige System in Kraft: Die Eigentümer deklarieren weiterhin den Eigenmietwert und können noch die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten abziehen.
- Nach dieser Zeit wird der Eigenmietwert endgültig aus der Steuererklärung verschwinden.
- Gleichzeitig werden die steuerlichen Abzüge im Zusammenhang mit dem Wohneigentum (Zinsen, Unterhalt, Renovation) abgeschafft oder stark eingeschränkt, ausser für bestimmte energetische Arbeiten.
Welche Eigentümer profitieren am meisten von der Reform?
Wenig oder bereits entschuldete Eigentümer: Oft ältere Haushalte, sie haben ihre Hypothek bereits zurückgezahlt und besitzen Immobilien, die (kurzfristig) wenig oder keine Renovationen erfordern. Sie profitieren voll von der Abschaffung des Eigenmietwerts, während sie von dem Ende der steuerlichen Abzüge nur wenig betroffen sind. Für Rentner ist es sogar eine Erleichterung: Mit dem Anstieg der Mieten stieg auch der Eigenmietwert, was die Steuerbelastung trotz fixer Einkommen erhöhen konnte.
Käufer von neuen oder bereits renovierten Immobilien: Eigentümer von Neubauten oder kürzlich renovierten Wohnungen werden kurzfristig wenig oder keine Renovationsarbeiten haben. Sie profitieren also von der Abschaffung des Eigenmietwerts, ohne die Möglichkeit zu verlieren, wichtige Kosten abzuziehen.
Käufer von neuen oder bereits renovierten Immobilien: Eigentümer von Neubauten oder kürzlich renovierten Wohnungen werden kurzfristig wenig oder keine Renovationsarbeiten haben. Sie profitieren also von der Abschaffung des Eigenmietwerts, ohne die Möglichkeit zu verlieren, wichtige Kosten abzuziehen.
Welche Eigentümer sind durch die Reform benachteiligt?
Stark verschuldete Eigentümer: Oft junge Familien oder neue Käufer, sie werden die Möglichkeit verlieren, einen grossen Teil ihrer Hypothekarzinsen abzuziehen. Ihre Steuerbelastung wird steigen, da sie ihre Schulden weiterhin zurückzahlen, ohne von der steuerlichen Entlastung zu profitieren, die sie zuvor begleitete.
Eigentümer von alten oder stark renovierungsbedürftigen Immobilien: Diejenigen, die umfangreiche Renovationsarbeiten (wie eine energetische Sanierung oder eine vollständige Modernisierung) planen, werden ebenfalls benachteiligt sein. Die Unterhalts- und Renovationskosten werden nicht mehr abzugsfähig sein, was die Rechnung bei der Instandsetzung des Hauses erhöhen wird.
Besitzer von Zweitwohnungen: Sie werden wahrscheinlich am stärksten betroffen sein, da die Kantone eine neue spezifische Steuer auf Zweitwohnungen einführen können, um den Wegfall des Eigenmietwerts auszugleichen. Diese Eigentümer könnten daher höhere Steuern zahlen, insbesondere in touristischen Regionen, wo solche Immobilien zahlreich sind.
Eigentümer von alten oder stark renovierungsbedürftigen Immobilien: Diejenigen, die umfangreiche Renovationsarbeiten (wie eine energetische Sanierung oder eine vollständige Modernisierung) planen, werden ebenfalls benachteiligt sein. Die Unterhalts- und Renovationskosten werden nicht mehr abzugsfähig sein, was die Rechnung bei der Instandsetzung des Hauses erhöhen wird.
Besitzer von Zweitwohnungen: Sie werden wahrscheinlich am stärksten betroffen sein, da die Kantone eine neue spezifische Steuer auf Zweitwohnungen einführen können, um den Wegfall des Eigenmietwerts auszugleichen. Diese Eigentümer könnten daher höhere Steuern zahlen, insbesondere in touristischen Regionen, wo solche Immobilien zahlreich sind.
Welche Bestimmungen gelten während der Übergangszeit?
Auch wenn der Eigenmietwert in Zukunft abgeschafft wird, bleiben bestimmte steuerliche Abzüge während einer Übergangsfrist von zwei Jahren weiterhin anwendbar, bis die Reform vollständig in Kraft tritt. Dagegen können Ersterwerber von Wohneigentum noch während zehn Jahren nach dem Kauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung beschränkt Abzüge für Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen geltend machen.
Wird die Reform die Mieter betreffen?
Die Mieter werden infolge dieser Reform praktisch keinen Unterschied feststellen. Der Eigenmietwert gilt nämlich nur für Wohnungen, die von ihren Eigentümern bewohnt werden. Es ist übrigens interessant zu bemerken, dass, obwohl die Schweiz etwa 60% Mieter zählt, die Volksabstimmung trotzdem angenommen wurde, obwohl sie hauptsächlich die Eigentümer begünstigt. Das lässt sich durch zwei mögliche Gründe erklären:
- Viele Mieter haben vielleicht gedacht, dass der Eigenmietwert eine veraltete steuerliche Methode sei, die nach dem Krieg eingeführt wurde und nicht mehr wirklich der heutigen Realität des Immobilienmarktes entspricht. Sie finden vielleicht, dass es nicht mehr gerechtfertigt ist, ein fiktives Einkommen bei denen zu besteuern, die in ihrer eigenen Wohnung leben.
- Ein Teil der Mieter, die eines Tages Eigentümer werden möchten, sieht sich durch die Abschaffung des Eigenmietwerts begünstigt. Diese günstige steuerliche Erwartung könnte einige von ihnen dazu veranlasst haben, bei der Volksabstimmung für die Abschaffung des Eigenmietwerts zu stimmen.
Ratschläge für Eigentümer und zukünftige Eigentümer:
- Renovationen vorausplanen: Renovations- oder energetische Sanierungsarbeiten vor dem Inkrafttreten der Reform (bis 2028) durchzuführen, ermöglicht es weiterhin, von den aktuellen steuerlichen Abzügen zu profitieren.
- Bereits renovierte Immobilien bevorzugen oder schnell nach dem Kauf renovieren: Der Kauf einer neuen oder bereits modernisierten Wohnung verringert das Risiko nicht abzugsfähiger Kosten. Andernfalls sollten die Renovationen schnell vor Ende der Übergangszeit geplant werden.
- Investitionen in eine Zweitwohnung aufschieben: Die mögliche Einführung einer spezifischen kantonalen Steuer macht diese Art von Kauf derzeit unsicherer und potenziell weniger rentabel.
- Die Marktentwicklung genau beobachten: Die vollständigen Auswirkungen der Reform (Preise, kantonale Besteuerung, Nachfrage) bleiben ungewiss. Es wird empfohlen, die Entwicklung der Hypothekarzinsen, der kantonalen Politiken und der Preistrends zu verfolgen, bevor wichtige Entscheidungen getroffen werden.
Eine zu renovierende Immobilie kaufen oder eine neue Immobilie?
Der Kauf einer zu renovierenden Immobilie bleibt noch während zwei Jahren vorteilhaft, solange die steuerlichen Abzüge für die Arbeiten noch möglich sind. Nach der Übergangszeit wird diese Option weniger interessant, auch wenn die Kaufpreise für renovierungsbedürftige Immobilien im Allgemeinen niedriger sind.
Im Gegensatz dazu ist eine neue Wohnung zwar teurer beim Kauf, wird aber steuerlich vorteilhafter, sobald die Abzüge nicht mehr erlaubt sind. Ausserdem sind neue Gebäude oft besser isoliert und energieeffizienter, was langfristig Einsparungen ermöglicht.
Im Gegensatz dazu ist eine neue Wohnung zwar teurer beim Kauf, wird aber steuerlich vorteilhafter, sobald die Abzüge nicht mehr erlaubt sind. Ausserdem sind neue Gebäude oft besser isoliert und energieeffizienter, was langfristig Einsparungen ermöglicht.
Zum Schluss
Die Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen historischen Wendepunkt in der schweizerischen Immobilienbesteuerung. Finanziell wird die Reform einen Einnahmeverlust von schätzungsweise rund 1,8 Milliarden Franken pro Jahr verursachen, wovon ein grosser Teil auf die Kantone entfällt, die Ausgleichslösungen finden müssen, insbesondere durch eine Steuer auf Zweitwohnungen.
Nicht alle Eigentümer werden in gleicher Weise betroffen sein. Die grossen Gewinner werden die wenig verschuldeten Eigentümer sein, diejenigen, die ihre Hypothek bereits zurückgezahlt haben oder nur wenige Renovationen durchführen müssen. Ersterwerber werden ebenfalls von einer vorübergehenden steuerlichen Unterstützung profitieren, dank des Übergangsabzugs der Hypothekarzinsen. Im Gegensatz dazu werden stark verschuldete Eigentümer oder solche, die alte Immobilien besitzen, die umfangreiche Renovationen erfordern, sich an einen weniger günstigen steuerlichen Rahmen anpassen müssen.
Zusammengefasst zielt diese Reform darauf ab, das Steuersystem zu modernisieren, aber sie mischt die Karten neu:
Nicht alle Eigentümer werden in gleicher Weise betroffen sein. Die grossen Gewinner werden die wenig verschuldeten Eigentümer sein, diejenigen, die ihre Hypothek bereits zurückgezahlt haben oder nur wenige Renovationen durchführen müssen. Ersterwerber werden ebenfalls von einer vorübergehenden steuerlichen Unterstützung profitieren, dank des Übergangsabzugs der Hypothekarzinsen. Im Gegensatz dazu werden stark verschuldete Eigentümer oder solche, die alte Immobilien besitzen, die umfangreiche Renovationen erfordern, sich an einen weniger günstigen steuerlichen Rahmen anpassen müssen.
Zusammengefasst zielt diese Reform darauf ab, das Steuersystem zu modernisieren, aber sie mischt die Karten neu:
- ein klarer Vorteil für diejenigen, die ihr Vermögen bereits gefestigt haben,
- eine zusätzliche Herausforderung für diejenigen, die ihren Immobilienweg erst beginnen.