Energiewende: Werttreiber oder Blockadefaktor für Immobilien?
Die Energiewende verändert den Schweizer Immobilienmarkt grundlegend und beeinflusst direkt den Wert der Immobilien. Zwischen neuen gesetzlichen Anforderungen, technologischen Innovationen und steigenden Erwartungen der Käufer wird die Energieeffizienz zu einem strategischen Kriterium für die Branche. Während einige Renovierungen als Werttreiber fungieren, könnten energieintensive Gebäude in einem sich wandelnden Markt schrittweise an Wert verlieren.
Wurde die Energiewende lange als Umweltproblem wahrgenommen, so stellt sie heute einen echten Transformationsfaktor für den Immobilienmarkt dar. Zwischen neuen gesetzlichen Anforderungen, sich ändernden Nutzererwartungen und technologischen Veränderungen definiert sie nach und nach neu, wie der Wert einer Immobilie bewertet wird. Für die Immobilienprofis stellt sich nicht mehr die Frage, ob die Energiewende einen Einfluss haben wird, sondern wie sie sich darauf einstellen und sie in ihre Strategie integrieren können.
Ein struktureller Wandel für den Schweizer Immobilienbestand
Der Gebäudebestand macht in der Schweiz rund 40 % des Endenergieverbrauchs aus, davon rund 70 % für Heizzwecke. In seiner Vision für 2050 plant das Bundesamt für Energie (BFE) eine massive Reduktion des Energieverbrauchs der Gebäude von heute rund 90 TWh auf knapp 65 TWh. Das Ziel ist klar: Bis 2050 soll der Gebäudebestand klimaneutral sein und der Einsatz fossiler Energien in Gebäuden drastisch reduziert werden.
Diese Transformation basiert auf mehreren wichtigen Säulen:
- Reduzierung des Energiebedarfs,
- Optimierung der Gebäudebetriebsführung,
- Ersatz fossiler Energieträger durch erneuerbare Energien und
- eine stärkere Integration von Nachhaltigkeit in Immobilienprojekte.
Für die Akteure der Branche bedeutet dies, dass die Energieeffizienz zunehmend zu einem strukturierenden Kriterium bei der Analyse von Anlagen wird.
Wenn die Energiewende zum Werttreiber wird
In diesem Zusammenhang können bestimmte energetische Sanierungen als echte Werttreiber fungieren. Die Verbesserung der Wärmedämmung, die Modernisierung der Heizsysteme oder die Installation von Photovoltaik-Anlagen ermöglichen es, die Betriebskosten zu senken und gleichzeitig die Attraktivität der Immobilie zu steigern.
Eine gut geplante energetische Sanierung kann unter anderem den Komfort der Bewohner, die Raumluftqualität und die langfristige Kostenstabilität verbessern. Diese Kriterien gewinnen bei Käufern und Mietern zunehmend an Bedeutung, insbesondere in einem Umfeld mit volatilen Energiepreisen. Ein effizientes Zuhause oder eine Immobilie, die mit erneuerbaren Energien versorgt wird, wird als Faktor für Sicherheit und Lebensqualität wahrgenommen.
Neben der Sanierung betont das BFE auch die Optimierung der Energieverwendung. Intelligente Technologien wie prädiktive Heizungsregelsysteme oder vernetzte Sensoren ermöglichen bereits heute eine Reduzierung des Verbrauchs ohne aufwendige Bauarbeiten. Diese digitale Dimension eröffnet neue Möglichkeiten, bestehende Gebäude aufzuwerten.
Abschreibungsrisiko für energieintensive Anlagen
Die Energiewende kann jedoch auch für bestimmte Güter zum Hemmnis werden. Altbauten mit schlechter Isolation oder einer Abhängigkeit von fossilen Energieträgern laufen Gefahr, auf dem Markt an Attraktivität zu verlieren. Mit der Entwicklung von Normen und der zunehmenden Transparenz in Sachen Energieverbrauch könnte sich die Unterscheidung zwischen Anlagen, die «2050-kompatibel» sind, und Anlagen, die hohe Investitionen erfordern, weiter verschärfen.
Renovierungskosten, technische Einschränkungen oder regulatorische Unsicherheiten können Transaktionen erschweren. Für Investoren ist es wichtig, diese Faktoren bereits bei der Akquisition zu berücksichtigen, um eine schrittweise Veraltung des Immobilienbestands zu vermeiden.
Die ROSEN-Vision des BFE
Reduzierung, Optimierung, Substitution, Erneuerbare Energien und Nachhaltigkeit
Die ROSEN-Vision veranschaulicht diesen Willen zur umfassenden Transformation. Sie beinhaltet unter anderem die schrittweise Abschaffung der Ölheizung und Gasheizung, eine verstärkte lokale Energieerzeugung und eine bessere Vernetzung zwischen Gebäuden, Quartieren und Energienetzen.
Technologische und territoriale Transformation des Gebäudes
Die Energiewende geht heute über das einzelne Gebäude hinaus. Die Energiepolitik entwickelt sich zu einer ganzheitlicheren Strategie, die Quartiere und Städte einbezieht. Gebäude sind nicht mehr nur Energieverbraucher, sondern werden allmählich zu Energieproduzenten, die ihre Überschüsse in das Netz einspeisen können.
Innovationen wie integrierte Photovoltaik, Fernwärmenetze oder mit Gebäuden vernetzte Elektromobilität tragen zu dieser Transformation bei. Letztendlich könnten die Energienetze als miteinander verbundene Systeme funktionieren, in denen Produktion, Speicherung und Verbrauch lokal optimiert werden.
Diese Entwicklung verändert auch die Kompetenzen, die von Immobilienfachleuten erwartet werden. Das Verständnis der Energieproblematik, die Antizipation künftiger Normen oder die Integration der Umweltleistung in die Wertschöpfungsstrategie werden zu einem wichtigen Wettbewerbsvorteil.
Zu einer neuen Sichtweise der Immobilienbewertung
Die Energiewende definiert die Grundlagen der Immobilienbewertung nach und nach neu. Neben Lage und Grösse wird die Fähigkeit eines Gebäudes, in die nationale Energiepolitik zu passen, zu einem wichtigen Indikator. Energieausweise, -zertifikate und -diagnosen gewinnen an Bedeutung und bieten Käufern und Investoren mehr Transparenz.
Dementsprechend könnten Immobilien, die nach hohen energetischen Standards saniert oder neu gebaut wurden, einen Wertvorteil erhalten, während energieintensive Immobilien unter Druck geraten könnten. Der Immobilienmarkt tritt damit in eine Phase der strukturellen Differenzierung ein, in der die Energieeffizienz direkt die Wahrnehmung von Risiko und Renditepotenzial beeinflusst.
Fazit: Übergang von Zwang zu strategischer Chance
Der Energiewandel wirkt gleichzeitig als Innovationsmotor und als Indikator für die Schwachstellen des bestehenden Gebäudebestands. Obwohl er für einige Vermögenswerte kurzfristig ein Hemmnis darstellen kann, bietet er auch eine enorme Chance zur Wertschöpfung für diejenigen, die die Marktentwicklungen antizipieren.
Für Immobilienprofis besteht die Herausforderung nun darin, die Energiedimension in alle Phasen des Lebenszyklus eines Gebäudes zu integrieren: Erwerb, Renovierung, Betrieb und Vermarktung. Die Energiewende ist mehr als nur eine Tendenz, sie ist einer der Pfeiler der Transformation des Schweizer Immobilienmarktes für die kommenden Jahrzehnte.