Handänderungssteuern in der Schweiz: Regeln, Kosten und Auswirkungen auf Ihren Immobilienkauf

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Betracht ziehen, stellen die Handänderungsgebühren (oder Handänderungssteuer) einen der ersten Posten der zusätzlichen Ausgaben dar, die in die Gesamtkosten Ihrer Hypothek einzubeziehen sind:

• Der Steuersatz auf die Handänderungen wird von den Kantonen und, in einigen Fällen, von den Gemeinden festgelegt und erhoben, und nicht vom Bund.
• Es handelt sich um eine einmalige und punktuelle Abgabe, die zu dem Zeitpunkt fällig wird, an dem die Immobilie rechtlich den Eigentümer wechselt (die "Handänderung").
  
• In der Mehrheit der Kantone liegen die Handänderungsgebühren in der Verantwortung des Käufers.

Worin bestehen die Handänderungsgebühren in der Schweiz?

Jeder Eigentumsübertrag, sei es eine Wohnung, ein Haus, ein Gebäude oder ein Grundstück, löst automatisch die Erhebung von Handänderungsgebühren aus.

Handänderungsgebühren: Definition

Die Handänderungsgebühren stellen eine Steuer dar, die zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels einer Immobilie oder bei der Übertragung eines dinglichen Rechts, wie einer Dienstbarkeit oder eines selbständigen und dauernden Rechts, erhoben wird.

Historisch diente diese Steuer der Finanzierung der lokalen Verwaltung und der Sicherstellung der Aktualisierung des Grundbuchs. Im Laufe der Zeit hat sie diese Funktion beibehalten und sich gleichzeitig an die heutigen Praktiken angepasst.

Welcher rechtliche Rahmen für die Handänderungsgebühren?

Die Handänderungssteuer wird hauptsächlich durch die kantonale Gesetzgebung geregelt. Zum Beispiel hat der Kanton Waadt das Gesetz über die Handänderungsgebühren und die damit verbundenen Abgaben (LDMT), und der Kanton Genf hat das Gesetz über die Registergebühren (LDE).

Tatsächlich existiert kein einheitliches und harmonisiertes Bundesgesetz, das den Steuersatz oder die Anwendungsregeln für das gesamte Land festlegt.

Gut zu wissen: Einige Kantone (wie Zürich, Zug, Schwyz, Uri, Glarus und Schaffhausen) erheben keine Handänderungssteuer im eigentlichen Sinne oder haben sie durch einfache Grundbuchgebühren ersetzt.

Was ist der Unterschied zwischen den Handänderungsgebühren und den Notarkosten?

Zur Erinnerung: Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Steuer, die vom Kanton oder der Gemeinde beim Eigentumsübergang erhoben wird und der öffentlichen Finanzierung dient. Die Notarkosten hingegen stellen die Vergütung des Notars für seine Beurkundungsdienste dar und umfassen die Honorare sowie die verschiedenen administrativen Auslagen, die zur Sicherstellung der rechtlichen Gültigkeit der Transaktion verauslagt werden.

Wie hoch sind die Handänderungsgebühren in der Schweiz?

Jeder Kanton wendet seinen eigenen Satz an, der manchmal durch kommunale Gebühren oder progressive Tarife ergänzt werden kann. Diese Vielfalt schafft zum Beispiel bedeutende Unterschiede zwischen Genf, Waadt, Freiburg, Wallis oder Bern.

Die Standardsätze für die Handänderungsgebühren

Die Handänderungssteuern unterscheiden sich je nach Kanton und können sich im Laufe der Zeit leicht ändern. Die nachstehende Tabelle bietet einen Überblick über einige Handänderungssteuern in ausgewählten deutsch- und französischsprachigen Schweizer Kantonen, wie sie Ende 2025 festgestellt wurden:

Wie Sie feststellen können, sind es oft die Kantone der Romandie, die unter Einbezug des kommunalen Anteils die höchsten Sätze anzeigen.

Wer ist abgabepflichtig für die Handänderungssteuer?

In der Mehrheit der Kantone ist es der Käufer, der als abgabepflichtig für die Handänderungssteuer bezeichnet wird. Jedoch erlauben mehrere Kantone eine unterschiedliche Aufteilung der Zahlung:

• Basel-Landschaft: Historisch werden die Handänderungssteuern und die Gebühren der Eintragung im Grundbuch dort oft zu gleichen Teilen (50/50) zwischen dem Verkäufer und dem Käufer geteilt, ausser gegenteiliger Vereinbarung.
  
• Basel-Stadt: Das Prinzip ist im Allgemeinen die 50/50-Aufteilung der Kosten der Erstellung der Urkunde und der Eintragungsgebühren (die anstelle der Handänderungssteuer treten).

Die am weitesten verbreitete Formel bleibt dennoch die vollständige Zahlung durch den Erwerber, ausser Ausnahme oder besonderer lokaler Usanz.

Wie berechnet man die Handänderungssteuern?

Einige Kantone führen Nuancen ein je nach Art der Transaktion oder der Vermögenssituation.

Die Berechnungsgrundlage: der Verkehrswert des Gutes

Der Betrag der Steuer auf die Handänderungsgebühren basiert sich im Allgemeinen auf dem im Kaufvertrag angegebenen Kaufpreis.

Wenn dieser Preis im Verhältnis zum Markt zu niedrig erscheint, kann sich die Verwaltung auf den Verkehrswert stützen, das heisst den objektiven Wert, geschätzt nach den Vergleichskriterien des Sektors. Diese Regel garantiert die steuerliche Gleichbehandlung und verhindert Unterbewertungen, die dazu bestimmt wären, die Steuer künstlich zu reduzieren.

Die Besonderheiten je nach Kanton

In der Mehrheit der Kantone ist der Satz proportional (fest, zum Beispiel 3,0 %). Jedoch kann in Kantonen wie dem Wallis der Satz progressiv sein und leicht ansteigen je nach Wert der Immobilie.

In Kantonen wie Waadt oder Freiburg ist der endgültige Satz die Summe eines festen kantonalen Satzes und eines kommunalen Zuschlags (Zusatzrappen), dessen Prozentsatz je nach Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, variiert.

Die Berechnungsformel der Handänderungssteuern

Die Grundformel drückt sich wie folgt aus:

• Betrag der Handänderungssteuer = Kaufpreis × kantonaler Satz

Diese Berechnung gibt Ihnen schnell eine präzise Schätzung des zu erwartenden Betrages. Zum Beispiel: Stellen wir uns eine Wohnung vor, die für CHF 800'000 im Kanton Waadt verkauft wird, wo der Satz 3,3 % beträgt:

• Kaufpreis: CHF 800'000
  
• Satz: 3,3 %
  
• Berechnung: 800'000 × 0,033 = CHF 26'400

Die Handänderungssteuern belaufen sich also auf CHF 26'400, ein Betrag, der zu den anderen Erwerbskosten hinzugefügt wird.

Welche Besteuerung für die Handänderungssteuern?

Die kantonalen Regeln sehen mehrere Mechanismen der Befreiung oder Reduktion der Handänderungssteuer vor. Diese Massnahmen dienen mehreren Zielen: die familiäre Übertragung zu erleichtern, berufliche Vorgänge zu begleiten oder steuerliche Doppelbelastungen bei schnellen Wiederverkäufen oder spezifischen Operationen zu vermeiden.

Die Befreiung im Falle der Vermögensübertragung

Das Schweizer Recht gewährt eine besondere steuerliche Behandlung der Handänderungssteuern, wenn die Immobilieneigentümerschaft innerhalb einer nahen Familie übertragen wird. Das Ziel ist es, die Vermögensübertragung zu erleichtern, ohne dass die Steuer übermässig wird.

Konkret: Wenn das Gut zwischen Eltern und Kindern (direkte Linie) oder zwischen Ehegatten/eingetragenen Partnern übergeht, ist die Handänderungssteuer in der grossen Mehrheit der Fälle stark reduziert oder vollständig aufgehoben (Befreiung). Diese Regeln gelten sowohl für Schenkungen als auch für Erbschaften.

Befreiung im Falle von Immobiliengewinnen

Einige Schweizer Kantone ersetzen die Handänderungssteuer durch eine andere Steuer beim Verkauf: die Grundstückgewinnsteuer (Mehrwert).

Dies ist zum Beispiel im Kanton Genf der Fall, der auf die traditionelle Handänderungssteuer verzichtet, wenn der Gewinn eines Verkäufers bereits besteuert wird. Das vereinfacht die Besteuerung und vermeidet eine doppelte Belastung der Transaktion.

Dieses Substitutionssystem wird oft angewendet bei schnellen Wiederverkäufen oder spezifischen Übertragungen zwischen verbundenen Einheiten, um sicherzustellen, dass die steuerliche Komponente der Mutation durch nur eine Steuer abgedeckt wird.

Andere Befreiungsfälle

Die Kantone sehen ebenfalls andere Fälle der Befreiung oder Erleichterung vor, insbesondere wenn der Vorgang keiner wirklichen wirtschaftlichen Mutation entspricht. Das betrifft:

• Grundstückzusammenlegungen zur Neuorganisation der Parzellen;
  
• Unternehmensrestrukturierungen, wenn kein Wechsel des wirtschaftlich Berechtigten erfolgt;
• interne juristische Umwandlungen (Fusion, Spaltung, Universalsukzession);
• technische Operationen ohne wirklichen Eigentumsübertrag.

Es handelt sich dabei darum, Vorgänge nicht zu behindern, die für die Verwaltung von Unternehmen, Landwirtschaftsbetrieben oder Entwicklungsprojekten notwendig sind.

Bereit, Ihre zukünftige Immobilie in der Schweiz zu finden? Jetzt, da Sie die steuerlichen Auswirkungen eines Kaufs beherrschen, ist es Zeit für den konkreten Schritt: die Suche.

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