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Wenn Sie bereits Eigentümer Ihres Hauses sind und Liquidität benötigen, haben Sie grundsätzlich die Möglichkeit, Ihre Immobilie als Sicherheit zu hinterlegen.

  • Es ist nämlich keineswegs ungewöhnlich, sein Haus zu belehnen, um Renovationen zu finanzieren, eine Zweitwohnung zu erwerben oder das Einkommen im Ruhestand zu ergänzen.
  • Zu diesem Zweck wird Ihre Immobilie über einen Schuldbrief bis zu einer Grenze von 80% ihres Verkehrswertes verpfändet.
  • Darüber hinaus belehnen viele Eigentümer ihre Hauptwohnung auch nach dem ursprünglichen Kauf erneut, um von steuerlichen Vorteilen zu profitieren.


Was bedeutet es, sein Haus zu belehnen?

Entgegen einer weit verbreiteten Vorstellung ist es kein Zeichen finanzieller Schwierigkeiten, sein Haus zu belehnen, sondern vielmehr eine Strategie der Vermögensverwaltung. Dabei dient Ihre Immobilie der Bank als Sicherheit für ein Darlehen.


Die Beziehung zwischen Ihnen und der Bank wird durch den Schuldbrief (Hypothekarschuldbrief) festgehalten. Dabei handelt es sich um ein Pfandrecht, das bestätigt, dass die Bank ein Recht auf Ihre Immobilie besitzt, falls Sie Ihre monatlichen Zahlungen nicht mehr leisten können.
Heute existiert dieses Dokument häufig auch in Form eines Register-Schuldbriefs, also in digitalisierter Form im Grundbuch.


Wenn Sie Ihr Darlehen erhöhen möchten, muss geprüft werden, ob der Betrag Ihrer bestehenden Schuldbriefe ausreicht oder ob ein neuer Schuldbrief beim Notar errichtet werden muss.


Eine Immobilie zu belehnen bedeutet also, den Marktwert der Immobilie als Sicherheit für eine Finanzierung zu nutzen. Durch die Errichtung dieses Grundpfandrechts wird Ihr Engagement gegenüber dem Finanzinstitut rechtlich festgelegt und der Anspruch des Kreditgebers auf die Immobilie definiert.


Warum sollte man sein Haus belehnen?

Sie können auf Ihre Immobilie erneut Kapital aufnehmen, wenn ihr Wert gestiegen ist oder wenn Sie bereits einen Teil Ihrer Hypothek zurückgezahlt haben. Man spricht dann von einer Hypothekenerhöhung. Dies kann insbesondere sinnvoll sein, wenn Sie:

  • Renovationen finanzieren möchten: Die Wertsteigerung Ihres Hauses nutzen, um beispielsweise Solarpanels oder eine Wärmepumpe zu installieren – Investitionen, für die oft kantonale Förderprogramme bestehen.
  • Liquidität erhalten möchten: Eine weitere Immobilie (z. B. eine Ferienwohnung), einen Erbvorbezug für Ihre Kinder oder ein berufliches Projekt finanzieren, ohne Ihre Ersparnisse anzutasten.
  • Kapital für den Ruhestand freisetzen möchten: Die sogenannte umgekehrte Hypothek ermöglicht es Senioren, einen Teil des Eigenkapitals ihres Hauses freizusetzen, um den Einkommensrückgang nach dem Übergang zur AHV/BVG-Rente zu kompensieren.


Man kann seine Immobilie also als eine Art Kapitalreserve betrachten: Eine Belehnung (oder Wiederbelehnung) erlaubt es, diese "schlafende" Vermögenssubstanz in verfügbares Kapital umzuwandeln.


Welche Voraussetzungen gelten für eine Hypothekenerhöhung?

Damit eine Bank akzeptiert, Ihre Immobilie zu belehnen, prüft sie, ob Sie die finanzielle Belastung tragen können:

  • Belehnungsgrad (80%): Die Bank wird niemals mehr als 80 % des Verkehrswerts Ihrer Immobilie finanzieren. Wenn Ihr Haus beispielsweise 1 Million CHF wert ist, darf Ihre gesamte Hypothek maximal 800 000 CHF betragen. Bei einer Hypothekenerhöhung verlangt die Bank meist eine neue Schätzung des Immobilienwerts.
  • Tragbarkeitsregel (33%): Die Bank simuliert ein Krisenszenario mit einem Zinssatz von 5 %. Sie addiert die theoretischen Zinsen, die obligatorische Amortisation sowie 1 % Unterhaltskosten. Dieser Gesamtbetrag darf 33 % Ihres jährlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten.


Um Ihr Gesuch zu bewilligen, müssen Sie daher nachweisen, dass der Wert Ihrer Immobilie ausreichend ist und dass Ihr Einkommen selbst bei steigenden Zinsen die Finanzierungskosten decken kann.


Wie wählt man das richtige Zinsmodell?

Wenn Sie sich für eine Hypothek entscheiden, müssen Sie wählen, nach welchem Zinssystem Ihre Zinsen berechnet werden:

  • Festhypothek (fester Zinssatz): Der Zinssatz wird für eine Laufzeit von 2 bis 15 Jahren fixiert.
    Dies bietet Planungssicherheit: Sie schützen sich vor Zinserhöhungen und wissen genau, wie hoch Ihre monatlichen Kosten sind.
  • SARON-Hypothek (Swiss Average Rate Overnight): Dieser Zinssatz basiert auf dem Geldmarkt und wird regelmäßig angepasst. Historisch gesehen ist er oft günstiger, erfordert jedoch finanzielle Flexibilität, da sich die Zinskosten in der Regel alle drei Monate verändern können.


Die Wahl hängt daher von Ihrer Risikobereitschaft ab: Festzins für maximale Budgetstabilität oder SARON für mehr Flexibilität und potenziell tiefere Kosten.


Hypothek auf ein Haus: Warum es steuerlich vorteilhaft sein kann, verschuldet zu bleiben

Im Gegensatz zu anderen Ländern behalten viele Schweizer aus steuerlichen Gründen freiwillig eine Hypothekarschuld. Tatsächlich ist das System so gestaltet, dass die Immobilienverschuldung als steuerlicher Schutz gegenüber zwei wichtigen Steuern dient:

  • Einkommenssteuer: Sie können jedes Jahr den gesamten Betrag Ihrer Hypothekarzinsen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Dadurch lässt sich der Eigenmietwert ausgleichen – jenes fiktive Einkommen, das die Steuerbehörden Ihnen allein deshalb anrechnen, weil Sie Ihre eigene Wohnung bewohnen.
  • Vermögenssteuer: Der Betrag Ihrer Hypothek wird vom Wert Ihres Hauses abgezogen. Je höher Ihre Verschuldung ist, desto geringer ist Ihr Nettovermögen (und damit auch Ihre Steuerlast).


Um diese Vorteile zu optimieren, wird häufig die Strategie der indirekten Amortisation gewählt. Anstatt das Geld an die Bank zurückzuzahlen, zahlen Sie es in die Säule 3a ein. So profitieren Sie von einer doppelten Steuerersparnis: vom Abzug Ihrer Hypothekarzinsen (da die Schuld nicht sinkt) und vom Abzug Ihrer Vorsorgebeiträge.


FAQ: Alles Wissenswerte zur Belehnung eines Hauses

Kann man ein bereits vollständig bezahltes Haus belehnen?

Ja. Wenn Ihre Immobilie schuldenfrei ist, können Sie eine Bank darum bitten, das Objekt erneut als Sicherheit zu verpfänden. Dadurch können Sie Liquidität freisetzen, um einen weiteren Kauf, Renovationsarbeiten oder einen Erbvorbezug zu finanzieren – unter Einhaltung der Grenze von 80 % des Verkehrswerts.


Welche Kosten entstehen bei der Belehnung eines Hauses?

Wenn Sie einen neuen Schuldbrief errichten oder den Betrag eines bestehenden Schuldbriefs erhöhen müssen, fallen Notariatskosten sowie Eintragungsgebühren im Grundbuch an. Diese Gebühren unterscheiden sich stark von Kanton zu Kanton und sind in der Westschweiz in der Regel höher als in der Deutschschweiz.


Ist es möglich, sein Haus im Ruhestand zu belehnen?

Ja, allerdings sind die Anforderungen an die Tragbarkeit strenger. Da die Einkommen im Ruhestand sinken (AHV/BVG), prüft die Bank, ob die Hypothekarbelastung weiterhin nicht mehr als 33 % Ihrer neuen Rente beträgt. Die Umkehrhypothek ist eine spezielle Lösung, die es Senioren ermöglicht, Kapital aus ihrer Immobilie freizusetzen, ohne die Schuld zu Lebzeiten zurückzahlen zu müssen.


Kann man die zweite Säule nutzen, um sein Haus zu belehnen?

Die zweite Säule (BVG) kann als Eigenmittel bei der ursprünglichen Finanzierung verwendet werden, wird jedoch selten für eine einfache Hypothekenerhöhung akzeptiert, die lediglich der Beschaffung von Liquidität dient. Sie kann jedoch verpfändet (Nantissement) werden, um die Zinskonditionen Ihres Darlehens zu verbessern.