Möchten Sie Ihr Haus verkaufen? Hier sind die Fehler, die Sie vermeiden sollten

Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt attraktiv, doch der Verkauf einer Immobilie ist nicht immer einfach. Dieser Artikel behandelt sieben Punkte und Fehler, die beim Immobilienverkauf auftreten können.

1. Einen Verkaufspreis festlegen, der nicht dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht

Der Verkaufspreis ist nicht nur die Grundlage Ihres Gewinns: Er kann auch über den Erfolg oder Misserfolg des Verkaufs Ihrer Immobilie entscheiden.

Ein zu hoher Verkaufspreis im Vergleich zum tatsächlichen Wert der Immobilie

• kann potenzielle Käufer abschrecken;

• verlangsamt den Verkaufsprozess, da das Interesse ausbleibt;

• erzielt im Falle eines Verkaufs einen höheren Gewinn für den Verkäufer.

Ein zu niedriger Verkaufspreis im Vergleich zum tatsächlichen Wert der Immobilie:

• kann die Nachfrage nach Ihrer Immobilie erhöhen;

• führt jedoch zu einem Verkauf unter ihrem tatsächlichen Wert.

Das ideale Szenario besteht darin, einen Preis festzulegen, der den tatsächlichen Wert der Immobilie widerspiegelt und gleichzeitig die Erwartungen der Käufer berücksichtigt.

Wie definiert man den richtigen Verkaufspreis?

Tipp: Informieren Sie sich über den aktuellen Immobilienmarkt. Analysieren Sie Durchschnittspreise, aktuelle Trends und Expertenprognosen, um eine realistische Schätzung zu erhalten.

Der Verkaufspreis hängt von mehreren Faktoren ab:

• dem Zustand der Immobilie (neu, renoviert, renovierungsbedürftig usw.);

• der Fläche und der Raumaufteilung;

• der Lage (Quartier, Nähe zu Dienstleistungen, Verkehrsanbindung, Umgebung);

• den spezifischen Vor- und Nachteilen der Immobilie (Aussicht, Ausrichtung, Lärm, Ausstattung usw.).

Einen Makler oder eine Immobilienagentur kontaktieren

Die Beauftragung eines Maklers oder einer Immobilienagentur kann sich als vorteilhaft erweisen. Eine 2021 vom Office cantonal de la statistique de Genève durchgeführte Studie zeigte, dass Häuser, die über einen Makler verkauft wurden, im Durchschnitt 22% teurer gehandelt wurden als jene, die direkt von den Eigentümern verkauft wurden. Bei Wohnungen betrug der Unterschied 19%. Konkret könnte ein Haus mit einem geschätzten Wert von 1,5 Millionen Franken mit einem zusätzlichen Gewinn von rund 330 000 Franken verkauft werden, während eine Wohnung im Wert von 1 000 000 Franken bis zu 190 000 Franken mehr einbringen könnte.

2. Sich nicht über den Immobilienmarkt informieren

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist es wichtig, nicht nur ihren geschätzten Wert, sondern auch die Marktbedingungen zu kennen.

Es kann hilfreich sein, einen Blick auf die wirtschaftliche Lage zu werfen:

• Wenn sich die Wirtschaft in einer Expansionsphase befindet und die Haushalte über mehr Liquidität verfügen, sind sie in der Regel eher bereit zu investieren. Dies führt zu einer steigenden Nachfrage und somit zu höheren Verkaufspreisen.

• Umgekehrt sinkt in Zeiten wirtschaftlicher Stagnation oder Abschwächung die Kaufkraft, und der Verkauf kann schwieriger werden.

Auch die Hypothekarzinsen spielen eine Rolle:

• Niedrige Zinsen fördern den Kauf, da Immobilienkredite leichter zugänglich sind.

• Hohe Zinsen hingegen bremsen die Nachfrage und können die Verkaufspreise senken.

3. Die Bedeutung eines Immobilienmaklers unterschätzen

Es ist durchaus möglich, eine Immobilie ohne die Hilfe eines Maklers zu verkaufen. Allerdings erfordert dies viel Zeit, Vorbereitung und eine gute Kenntnis des Marktes. Besonders beim ersten Verkauf kann die Unterstützung eines Maklers helfen, einige Fehler im Voraus zu vermeiden.

Hier sind einige Schwierigkeiten, die bei einem Verkauf ohne Makler auftreten können:

• Unterschätzung des erforderlichen Zeitaufwands: Besichtigungen organisieren, Anfragen beantworten, potenzielle Käufer auswählen und die erforderlichen Dokumente vorbereiten erfordert einen erheblichen Zeitaufwand. Ohne Erfahrung ist es schwierig, all diese Aufgaben so effizient zu erledigen wie ein Fachmann.

• Mangelnde Marktkenntnis: Ein Immobilienmakler kennt die Besonderheiten des Schweizer Marktes und kann eine Verkaufsstrategie empfehlen, die auf Ihre Situation zugeschnitten ist – sei es, dass Sie schnell verkaufen möchten oder den bestmöglichen Preis erzielen wollen.

• Rechtliche Unsicherheiten: Zwischen den Angaben, die in der Anzeige enthalten sein müssen, den Steuern, den Notargebühren und der Vertragsgestaltung können die rechtlichen Aspekte eines Immobilienverkaufs schnell komplex werden.

• Mangelnde Verhandlungskompetenz: Ein erfahrener Makler weiss, wie man Ihre Immobilie optimal präsentiert und effektiv verhandelt. Oft kann er einen höheren Verkaufspreis erzielen, als es ein Privatverkäufer allein schaffen würde.

4. Die eigene Immobilie nicht aufwerten

Die Aufwertung der Immobilie durch Dekoration, Gestaltung und allgemeine Präsentation spielt eine wesentliche Rolle für das Interesse, das Ihre Immobilie bei potenziellen Käufern weckt.

Vorbereitung der Immobilie

• Überprüfen Sie, ob Ihre Wohnung keine sichtbaren Mängel aufweist.

• Reparieren oder renovieren Sie die erforderlichen Elemente vor dem Verkaufsstart.

• Kontrollieren Sie alle wichtigen Ausstattungen: Heizung, Waschmaschine, Geschirrspüler, Belüftung usw.

• Vergessen Sie die äusseren Aspekte nicht – Fassade, Böden, Fenster und die umliegenden Anlagen sollten ebenfalls überprüft werden.

Sobald Ihre Immobilie in gutem Zustand ist, können Sie die ersten Interessenten empfangen. Es ist daher wichtig, auf eine ansprechende Präsentation zu achten – insbesondere durch sogenanntes "Home Staging", also die gezielte Inszenierung der Immobilie zu Vermarktungszwecken. Dies kann Folgendes umfassen:

• Aufräumen: Räumen Sie persönliche Gegenstände weg und achten Sie darauf, dass Ihr Zuhause ordentlich wirkt. Tipp: Eine einfache Blumenvase kann jeden Raum aufwerten.

• Reinigung: Entfernen Sie Kalkspuren, Staub und Flecken. Eine makellose Wohnung hebt die Vorzüge der Immobilie hervor.

• Beleuchtung: Öffnen Sie die Rollläden, lassen Sie natürliches Licht herein und fügen Sie bei Bedarf künstliche Beleuchtung hinzu, um eine warme Atmosphäre zu schaffen.

• Anstrich: Bevorzugen Sie helle, neutrale Farben, die Räume optisch vergrössern und den meisten Käufern gefallen.

Die Mehrheit der potenziellen Käufer beginnt ihre Immobiliensuche online. Daher ist es entscheidend, die visuelle Präsentation Ihrer Immobilie zu optimieren. Hier einige praktische Tipps:

• Veröffentlichen Sie viele hochwertige Fotos: Achten Sie auf gute Beleuchtung, Schärfe und saubere Bildkomposition.

• Zeigen Sie jeden Raum: Beziehen Sie Aussenbereiche, Abstellräume und besondere Merkmale mit ein.

• Ordnen Sie die Fotos logisch an: Folgen Sie dem natürlichen Rundgang einer Besichtigung, damit die Käufer den Grundriss nachvollziehen können.

• Fügen Sie einen Grundriss der Immobilie und des Viertels hinzu: So können Interessenten die Räume lokalisieren und das Umfeld besser einschätzen.

• Erstellen Sie eine klare und ansprechende Verkaufsbroschüre: Sie sollte die wichtigsten Informationen zusammenfassen und die Stärken der Immobilie hervorheben.

5. Nicht alle Käufersegmente erreichen

Die Mehrheit der Käufer nutzt das Internet, um nach ihrer zukünftigen Immobilie zu suchen. Es ist jedoch entscheidend, zwei Käuferprofile zu unterscheiden und die Vermarktungsstrategie entsprechend anzupassen.

Aktive Käufer: Sie suchen aktiv nach einer Immobilie, durchsuchen mehrere Portale und aktivieren Benachrichtigungen, um sofort informiert zu werden, sobald ein Objekt veröffentlicht wird, das ihren Kriterien entspricht.
Empfohlene Strategie: Auf möglichst vielen Immobilienplattformen präsent sein, um die Sichtbarkeit Ihres Angebots zu maximieren.

Passive Käufer: Sie haben ihre Suche vorübergehend pausiert, bleiben aber weiterhin am Immobilienmarkt interessiert. Sie sind weniger auf spezialisierten Portalen aktiv, jedoch häufig auf sozialen Netzwerken präsent. Empfohlene Strategie: Eine gezielte und professionelle digitale Kommunikation aufbauen (gesponserte Anzeigen, hochwertige visuelle Beiträge, geolokalisierte Kampagnen), um ihre Aufmerksamkeit zu gewinnen und ihr Interesse neu zu wecken.

6. Die rechtlichen und administrativen Aspekte nicht beherrschen

Die Beherrschung der rechtlichen und administrativen Aspekte ist beim Immobilienverkauf entscheidend. Sie gewährleistet Transparenz, Rechtssicherheit und Zuverlässigkeit der Transaktion. Die Vernachlässigung dieser Elemente kann den Erfolg des Verkaufs gefährden.

• Unvollständige Dokumentation: Ein vollständiges Verkaufsdossier ist unerlässlich, um Vertrauen bei den Käufern aufzubauen und einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

• Katasterplan: Gibt die Lage, Form und Grösse des Grundstücks sowie die vorhandenen Gebäude und Infrastrukturen an.

• Grundbuchauszug: Enthält Angaben zu den aktuellen Eigentümern, eventuellen Dienstbarkeiten und den mit der Immobilie verbundenen dinglichen Rechten.

• Gebäudeversicherungsnachweis: Diese Versicherung wird beim Verkauf automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen. Sie deckt insbesondere Schäden durch Brand oder grössere Schadensereignisse ab.

• Übersichtsplan: Liefert Informationen über die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes und dessen Umgebung.

• Renovations- und Sanierungsarbeiten: Nachweise über durchgeführte Arbeiten stärken die Glaubwürdigkeit des Verkäufers und können den wahrgenommenen Wert der Immobilie erhöhen.

• Energieausweis: Dieses Dokument wird zu einem immer wichtigeren Kriterium bei der Kaufentscheidung und kann den Verkaufspreis wesentlich beeinflussen. Wird er nicht proaktiv bereitgestellt, kann dies das Vertrauen potenzieller Käufer beeinträchtigen.

Diese Dokumente ermöglichen es den Käufern, die Immobilie und ihre rechtlichen Verpflichtungen genau zu beurteilen. Eine unvollständige Dokumentation kann Missverständnisse verursachen.

7. Besichtigungen ungeschickt durchführen

Die Art und Weise, wie Besichtigungen ablaufen, kann den Eindruck der Immobilie und damit den Verkaufserfolg entscheidend beeinflussen. Hier einige wichtige Tipps zur optimalen Vorbereitung:

• Präsentieren Sie die Immobilie professionell: Erscheinen Sie pünktlich und achten Sie auf Ihr gepflegtes Erscheinungsbild. Ein "Business-Casual-Look" stärkt Ihre Glaubwürdigkeit und vermittelt ein seriöses Verkäuferimage.

• Zeigen Sie sich flexibel: Bieten Sie mehrere Besichtigungstermine an. Potenzielle Käufer haben oft unterschiedliche Zeitpläne – Flexibilität erhöht Ihre Chancen, schnell den richtigen Käufer zu finden.

• Beantworten Sie Fragen klar und präzise: Seien Sie bereit, genaue Informationen über die Immobilie zu geben und ihre Vorteile hervorzuheben. Eine transparente Kommunikation schafft Vertrauen und erleichtert die Kaufentscheidung.

• Verfolgen Sie eine durchdachte Verhandlungsstrategie: Legen Sie im Voraus Ihre Ziele und den möglichen Verhandlungsspielraum fest. Eine professionelle Immobilienbewertung kann Ihnen helfen, einen realistischen Preis zu bestimmen und unrealistische Erwartungen zu vermeiden.

Ziehen Sie professionelle Unterstützung in Betracht: Die Übergabe von Besichtigungen und Verhandlungen an einen erfahrenen Makler kann entscheidend sein – insbesondere, um den Verkauf unter optimalen Bedingungen abzuschliessen.

Schlussfolgerung

Der Verkauf einer Immobilie in der Schweiz bleibt ein Geschäft mit grossem Potenzial, erfordert jedoch ebenso ein hohes Mass an Engagement und Präzision. Der Erfolg eines Verkaufs beruht auf einer sorgfältigen Vorbereitung, einer genauen Marktkenntnis und einer strukturierten Abwicklung jeder Phase – von der Preisfestlegung bis zur abschliessenden Verhandlung. Die Vermeidung häufiger Fehler – wie die Überschätzung des Immobilienwerts, eine unzureichende Präsentation oder die Vernachlässigung rechtlicher Aspekte – spart nicht nur Zeit, sondern maximiert auch die Rentabilität der Transaktion.

Im Zweifelsfall kann die Unterstützung durch einen erfahrenen Immobilienprofi entscheidend sein: Eine fachgerechte Begleitung gewährleistet eine präzise Bewertung, optimale Sichtbarkeit und eine rechtlich abgesicherte Transaktion. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Verkauf einer Immobilie ein strategischer Prozess ist, der Überlegung, Methode und manchmal auch fachkundige Unterstützung erfordert.