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In der Schweiz ist die Hypothek ein langfristiges Darlehen, das von einer Bank, einer Versicherung oder einer Pensionskasse gewährt wird, um Ihnen die Finanzierung des Kaufs einer Immobilie zu ermöglichen. In Wirklichkeit bezeichnet die Hypothek nicht nur das Darlehen, sondern vor allem das Pfandrecht, das der Bank eingeräumt wird:


  • Im Falle einer Nicht-Rückzahlung des Darlehens hat der Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu verkaufen, um sein Kapital zurückzuerhalten. Deshalb spricht man von einem Hypothekendarlehen.
  • Festhypothek, SARON oder variable Hypothek: Sie haben die Wahl zwischen drei Arten von Zinssätzen, um Ihr Darlehen zurückzuzahlen.
  • Um eine Hypothek zu erhalten, müssen Sie bestimmte Bedingungen erfüllen, darunter ausreichende Eigenmittel und eine finanzielle Tragbarkeit, die der sogenannten Drittelsregel entspricht.

Welche verschiedenen Arten von Hypotheken gibt es in der Schweiz?

Beim Abschluss Ihres Darlehens müssen Sie die Art des Hypothekarzinssatzes wählen. Diese Wahl hängt von Ihrer Risikobereitschaft ab: bevorzugen Sie die Kontinuität und Sicherheit eines festen Zinssatzes oder die potenziellen Einsparungen, die Ihnen ein SARON-Zins ermöglichen kann?


Die Festhypothek

Mit der Wahl einer Festhypothek profitieren Sie von festen Zinsen für eine bestimmte Dauer zwischen fünf und fünfzehn Jahren. Mit dieser Option wissen Sie genau, wie viel Sie jeden Monat zahlen werden, da diese Art von Darlehen nicht von den Schwankungen des Leitzinses betroffen ist, der von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) festgelegt wird.


Die SARON-Hypothek

Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist ein variabler Zinssatz, der direkt mit der Geldpolitik der SNB verbunden ist. Bei dieser Art von Hypothek werden die Zinsen periodisch neu berechnet, was eine direkte Verbindung zur wirtschaftlichen Lage der Schweiz schafft.


Der Hauptvorteil liegt in den in der Regel niedrigeren kurzfristigen Kosten und einem grösseren Spielraum zur Anpassung Ihrer Strategie.


Die variable Hypothek

Heute ist dieses Modell in der Schweiz nahezu überholt, und zwar aufgrund seiner Nachteile im Vergleich zum SARON. Es ist teurer und oft weniger vorteilhaft, da es wenig Transparenz bietet und nicht die Vorteile der anderen Modelle aufweist.


Kreditnehmer, die einen wettbewerbsfähigen und transparenten Zinssatz suchen, entscheiden sich für den SARON, während diejenigen, die Sicherheit wünschen, zur Festhypothek greifen. Der klassische variable Zinssatz bietet keinen attraktiven Kompromiss mehr, da er teuer ist und seine Schwankung weniger transparent ist als die des SARON.


Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, um eine Hypothek zu erhalten?

Die Eigenmittel

Ein Mindestbetrag von 20% des Kaufpreises muss als Eigenmittel eingebracht werden, um Ihr Dossier bei den Banken geltend zu machen.


Mindestens die Hälfte davon muss aus harten Eigenmitteln stammen, d. h. aus Liquiditäten, Ersparnissen, Wertschriften oder unwiderruflichen Schenkungen.


Die andere Hälfte kann aus weichen Eigenmitteln stammen, darunter Guthaben aus der 2. Säule (als Vorbezug oder Verpfändung), der 3. Säule oder auch strukturierten familiären Unterstützungen.


Für die Banken stellt diese Kombination eine echte Sicherheit dar: harte Mittel bilden eine stabile Grundlage, während weiche Mittel Ihren Finanzierungsspielraum erweitern, ohne Ihre zukünftige Tragbarkeit zu gefährden.


Die Berechnung der finanziellen Tragbarkeit

Die Beurteilung basiert auf einer theoretischen Belastung, die nach einem konventionellen Zinssatz von 5% berechnet wird, zuzüglich Amortisation und Unterhaltskosten. Achtung: die Gesamtbelastung darf ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Dazu kommen die Rückzahlungsraten (Amortisation) und die Unterhaltskosten (geschätzt auf 1% des Immobilienwerts).


Gut zu wissen: die Bank darf Ihnen keine Hypothek gewähren, wenn Sie die Drittelsregel (33%) nicht einhalten. Diese Massnahme garantiert, dass die Rückzahlungsbelastung für Sie tragbar bleibt, selbst bei einem deutlichen Anstieg der Zinsen.


Hypothekar­ränge und Amortisationspflichten

In der Schweiz wird die Hypothekarfinanzierung in zwei Teile – sogenannte „Ränge“ – unterteilt, die die Priorität und die Rückzahlungspflichten definieren:


  • Erste Hypothek (1. Rang): Sie finanziert den für den Kreditgeber sichersten Teil, bis zu 65 % des Immobilienwerts. Die Amortisation (Tilgung) ist für diesen Teil nicht obligatorisch; Sie können ihn unbegrenzt behalten.
  • Zweite Hypothek (2. Rang): Sie deckt den Rest des Darlehens ab, von 65 % bis 80 % des Immobilienwerts (maximal 15 % des Kaufpreises). Dieser Teil gilt als risikoreicher für die Bank und muss zwingend vollständig amortisiert werden – innerhalb von maximal 15 Jahren oder spätestens bis zum Rentenalter.

Welche Schritte sind erforderlich, um eine Hypothek in der Schweiz zu erhalten?

Die erforderlichen Dokumente

Die Banken verlangen Unterlagen, die es ihnen ermöglichen, die Stabilität Ihrer Einkommen, Ihre Kreditwürdigkeit und die Herkunft Ihrer Eigenmittel zu beurteilen. Häufig geforderte Dokumente sind:


  • Lohnabrechnungen

  • Betreibungsauszug

  • aktuelle Steuererklärungen

  • Bankauszüge

  • Vorsorgeausweise

  • Arbeitsverträge oder Nachweise variabler Einkommen

Achtung: die Liste der Dokumente hängt in erster Linie vom Kreditgeber ab!

Die Schritte zur Freigabe einer Hypothek

Sobald Ihr Dossier vollständig ist, kann der Kreditgeber ein Risikoprofil erstellen und sein Angebot anpassen.


Die Bewertung der Immobilie

Nach der Vorabgenehmigung Ihres finanziellen Dossiers bewertet der Kreditgeber die Immobilie selbst, um sicherzustellen, dass der Kaufpreis angemessen und realistisch ist:


  • Marktwert: die Immobilie wird mit ähnlichen Objekten verglichen, die kürzlich in der gleichen Region verkauft wurden.

  • Qualität der Immobilie: Zustand, Unterhalt und Lage werden berücksichtigt.

Diese Expertise bestimmt den Wert, den die Bank für die Finanzierung zugrunde legt. Wenn der Kaufpreis als zu hoch eingestuft wird, basiert das Darlehen auf der Bewertung der Bank.


Die Entscheidung und das Finanzierungsangebot

Wenn die Bewertung die Realisierbarkeit bestätigt, legt der Kreditgeber Ihnen ein detailliertes Kreditangebot vor. Dieses legt alle Parameter des Darlehens fest:


  • Betrag und Art der Hypothek (Fest, SARON usw.)

  • Vertragsdauer und vorgeschlagener Zinssatz

  • Amortisationsplan (wie die 2. Hypothek zurückzuzahlen ist)

Die endgültige Unterzeichnung der Hypothek

Dies ist der Moment, in dem Sie den Vertrag unterzeichnen und die finanzielle Vereinbarung rechtsverbindlich wird. Von diesem Zeitpunkt an verpflichten Sie sich, die Bedingungen und Fristen einzuhalten, und die Bank verpflichtet sich, Ihnen die Mittel beim Kauf zu überweisen.


Wie optimiert man die Finanzierung seiner Hypothek?

Die Schweizer Vorsorge bietet starke Hebel, um Ihre Finanzierung zu strukturieren und Ihre Sparanstrengungen auszurichten.


Nutzung der 2. Säule (BVG/LPP)

Ihre 2. Säule kann auf zwei Arten eingesetzt werden.

Vorbezug

Sie entnehmen direkt Gelder aus Ihrer Vorsorge, um Ihre Eigenmittel zu erhöhen. Die Schuld sinkt und die Zinsbelastung reduziert sich. Im Gegenzug sinkt Ihr Rentenkapital, und Sie zahlen eine einmalige Steuer auf den Bezug.


Verpfändung

Die Bank nimmt Ihr BVG-Guthaben als Sicherheit, ohne dass es bezogen wird. Sie behalten damit Ihr Alterskapital und künftige Leistungen. Die Schuld bleibt jedoch höher, was die theoretische Belastung erhöht.


Sie wägen ab zwischen sofortiger Liquidität, Erhalt Ihrer Altersvorsorge und steuerlicher Balance: der Vorbezug schafft Kapital, reduziert aber Ihre künftige Rente; die Verpfändung erhält Ihr Vorsorgekapital, verstärkt jedoch den Druck auf das laufende Budget.


Die 3. Säule

Ihre 3. Säule wird hauptsächlich für die indirekte Amortisation genutzt. Ihre Einzahlungen werden auf ein Konto oder eine Versicherung geleitet, die bei der Bank verpfändet ist. So behalten Sie den Steuerabzug und bauen ein Kapital auf, das später zur Rückzahlung der Schuld dient. Das System wirkt auf drei Ebenen:


  • eine Reduzierung Ihrer Steuern dank der abzugsfähigen Einzahlungen

  • ein regelmässiger Kapitalaufbau

  • eine Stabilisierung Ihrer Finanzierung, da die Schuld langfristig durch das angesparte Kapital ausgeglichen wird

  • Dieses System strukturiert Ihr Darlehen und organisiert Ihren Sparaufwand entlang einer klaren Linie.


Haben Sie ein Kaufprojekt und möchten eine Hypothek beantragen?

dreamo.ch bietet Ihnen für alle zum Verkauf stehenden Objekte einen Rechner zur finanziellen Tragbarkeit zugänglich über den Button "Finanzierung" auf der Seite der betreffenden Immobilie.