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Ganz gleich, ob Ihre Schuld fällig wird oder Sie von günstigeren Marktbedingungen profitieren möchten, Sie haben das Recht, eine Hypothekenrefinanzierung vorzunehmen.

  • Diese auch als Hypothekenverlängerung oder Hypothekenübernahme bezeichnete Operation ermöglicht es Ihnen, einen neuen Vertrag entweder bei Ihrem aktuellen
  • Kreditgeber oder bei einem anderen Institut abzuschließen.
    Die Refinanzierung Ihrer Hypothek kann Ihnen helfen, Ihren Zinssatz zu optimieren, Liquidität freizusetzen oder auf eine veränderte Lebenssituation zu reagieren.
  • In manchen Fällen ist es jedoch sinnvoller, Ihre Hypothek zu verlängern oder zu amortisieren … aber wann?


Hypothekenrefinanzierung: Definition

Die Hypothekenrefinanzierung besteht darin, einen bestehenden Hypothekenvertrag durch einen neuen zu ersetzen entweder bei Ihrer aktuellen Bank oder bei einem neuen Kreditgeber. Diese Operation ermöglicht es, folgende Elemente neu festzulegen:

  • Den Zinssatz: um von einem Rückgang der Marktzinsen zu profitieren.
  • Das Kreditmodell: Wechsel von einem Festzinssatz zu einem SARON-Zinssatz (oder umgekehrt).
    Der Wechsel zu SARON ermöglicht es, sich näher am Markt zu orientieren, erfordert jedoch eine Option zur Umwandlung in einen Festzinssatz, um sich schnell schützen zu können, falls die Zinsen plötzlich steigen.
  • Die Laufzeit: Beginn eines neuen Finanzierungszyklus (z. B. 10 oder 15 Jahre).
  • Den Betrag: Erhöhung der Schuld, um andere Projekte zu finanzieren.


Zusammengefasst ist die Refinanzierung ein Instrument der finanziellen Steuerung, das es Ihnen ermöglicht, sich an die Marktbedingungen anzupassen und die langfristige Stabilität Ihrer Immobilieninvestition zu sichern.


Warum sollte ich meine Hypothek refinanzieren?

Auf einem Immobilienmarkt, auf dem die Zinssätze entsprechend den Entscheidungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) schwanken, kann es für Ihr Jahresbudget belastend sein, an einen Vertrag gebunden zu bleiben, der unter weniger günstigen Bedingungen abgeschlossen wurde.


Den Zinssatz optimieren, um Kosten zu senken

Selbst eine kleine Zinssenkung (zum Beispiel 0,5 %) kann bei einer üblichen Hypothek in der Schweiz mehrere tausend Franken Einsparung pro Jahr bedeuten.


Über die gesamte Laufzeit eines Darlehens von 10 Jahren kann diese Optimierung zu einem erheblichen finanziellen Vorteil führen.


Liquidität durch Immobilienwertsteigerung freisetzen

Wenn der Wert Ihrer Immobilie seit dem Kauf gestiegen ist, ermöglicht eine Refinanzierung eine Erhöhung der Hypothek (bis zu 80 % des Marktwertes).


Diese Mittel können anschliessend verwendet werden, um energetische Renovationen oder Erweiterungen zu finanzieren.


Das Budget an Lebensveränderungen anpassen

Die Verlängerung Ihrer Hypothek bietet die Gelegenheit, Ihre monatlichen Zahlungen an eine neue persönliche Situation anzupassen. Ob Pensionierung, Einkommensveränderungen oder der Wunsch, fixe Kosten zu reduzieren, eine Anpassung Ihrer Hypothek kann Ihre finanzielle Situation stabilisieren und Ihre Zukunft absichern.


Wann sollte man eine Hypothek refinanzieren, verlängern oder amortisieren?

In der Schweiz ermöglichen Kreditgeber, einen Zinssatz bis zu zwei Jahre vor Ablauf der Hypothek mit einer sogenannten Forward-Hypothek festzulegen. Dies bietet einen wertvollen Schutz gegen steigende Zinsen.


Refinanzieren, um das Finanzinstitut zu wechseln

Diese Option ist sinnvoll, wenn ein konkurrierendes Institut einen deutlich niedrigeren Zinssatz anbietet als Ihre aktuelle Bank. Sie erfordert eine sorgfältige Vergleichsanalyse, um sicherzustellen, dass die Zinseinsparungen die möglichen Kosten für die Übertragung des Schuldbriefs decken.


Verlängern für Einfachheit und Kontinuität

Eine Verlängerung wird empfohlen, wenn Ihre aktuelle Bank die besten Marktzinssätze anbietet oder wenn Ihr Dossier Besonderheiten aufweist, die Ihr bisheriger Berater bereits gut kennt.


Wenn Sie beim gleichen Kreditgeber bleiben, vermeiden Sie neue Prüfverfahren und vor allem die Kosten für die Übertragung des Schuldbriefs, die je nach kantonalem Tarif mehrere hundert Franken betragen können.


Amortisieren, um langfristig Schulden zu reduzieren

Wenn Sie bei der Verlängerung einen Teil des Kapitals zurückzahlen, reduzieren Sie Ihre zukünftige Zinsbelastung. Dies ist eine vorsichtige Strategie, die Ihren Eigenkapitalanteil in der Immobilie erhöht.


Übersichtstabelle: Wann wechseln, verlängern oder eine Hypothek umstrukturieren?

Massnahme Idealer Zeitpunkt Hauptziel Zu erwartende Kosten
Refinanzieren 12 bis 18 Monate vorher Niedrigerer Zinssatz (Wettbewerb) Übertragung des Schuldbriefs, Bearbeitungsgebühren
Verlängern 3 bis 6 Monate vorher Einfachheit und Kontinuität Keine oder minimale Kosten
Amortisieren Bei der Verlängerung Schulden reduzieren Keine

Wie erneuert man eine Hypothek?

Um die bestmöglichen Finanzierungsbedingungen für eine neue Hypothek zu erhalten, empfehlen wir folgende Schritte:

  1. Marktanalyse: Konsultieren Sie die Prognosen von Experten zur Entwicklung des SNB-Leitzinses und der Festzinssätze.
  2. Angebote vergleichen: Holen Sie mindestens drei Angebote von Kantonalbanken, Versicherungen und Pensionskassen ein.
  3. Bewertung der Immobilie: Der neue Kreditgeber wird eine Bewertung durchführen, um sicherzustellen, dass das Belehnungsverhältnis gesund bleibt.
  4. Übertragung des Schuldbriefs: Ihre neue Bank organisiert die Übernahme des Schuldbriefs vom bisherigen Institut.

Das Ziel ist einfach: Wenn Sie Kreditgeber bereits 18 Monate im Voraus miteinander vergleichen, gewinnen Sie wieder Verhandlungsspielraum und können mehrere tausend Franken an Zinsen sparen.


Vorteile und Nachteile der Refinanzierung

Vorteile

  • Reduzierung der Fixkosten: geringere monatliche Zinszahlungen.
  • Höhere Sicherheit: Möglichkeit, einen niedrigen Zinssatz für eine sehr lange Laufzeit festzuschreiben (teilweise bis zu 25 Jahre).
  • Flexibilität: Integration neuer Vertragsklauseln, zum Beispiel einfachere vorzeitige Ausstiege.


Punkte, auf die man achten sollte

  • Vorfälligkeitsentschädigung: Eine vorzeitige Auflösung einer Festhypothek ist in der Schweiz oft sehr teuer.
  • Administrative Kosten: Bearbeitungsgebühren, Notariatskosten oder Grundbuchkosten für die Übertragung von Schuldbriefen.
  • Eigenkapitalanforderungen: Wenn der Immobilienwert gesunken ist, kann die Bank eine teilweise Rückzahlung verlangen.


Zusammenfassend wird die Refinanzierung dann zu einem rentablen Instrument, wenn die Einsparungen bei den Zinsen die Transferkosten innerhalb weniger Monate übersteigen.


FAQ: Mehr über die Hypothekenübernahme erfahren

Wann ist der beste Zeitpunkt, um einen Hypothekarzins in der Schweiz neu zu verhandeln?

Idealerweise beginnen Sie Ihre Schritte 18 bis 24 Monate vor Ablauf Ihres aktuellen Vertrags. Dadurch können Sie eine Forward-Hypothek abschließen, wenn die Zinsen niedrig sind, und sich gegen mögliche Zinserhöhungen schützen.


Wie kann man Vorfälligkeitsentschädigungen vermeiden?

Um hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden, ist es in der Regel besser, bis zum Vertragsende zu warten. Wenn der neue Zinssatz jedoch deutlich niedriger ist, können die Zinseinsparungen die Kosten der Entschädigung teilweise ausgleichen. Eine Rentabilitätsberechnung ist daher unerlässlich.


Können Refinanzierungskosten steuerlich abgesetzt werden?

In der Schweiz sind Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehbar.
Kosten für die Erstellung neuer Schuldbriefe oder Bankbearbeitungsgebühren sind jedoch in der Regel nicht abzugsfähig, im Gegensatz zu laufenden Unterhaltskosten der Immobilie.


Kann man eine Hypothek ohne Kosten zu einer anderen Bank übertragen?

Die Übertragung des Schuldbriefs selbst ist einfach, jedoch können je nach Kanton administrative Kosten für Grundbuch oder Notar anfallen. Die meisten Banken übernehmen diese Titel jedoch ohne größere Kosten, sofern das Dossier vollständig ist.