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2026 übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum systematisch das Angebot auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Mit anderen Worten: Es ist der richtige Zeitpunkt, in Mietimmobilien zu investieren:

  • Die nationale Leerstandsquote ist 2026 auf 1,0% gesunken, mit Engpässen unter 0,5% in Genf und Zürich, wodurch das Risiko längerer Leerstände praktisch aufgehoben wird (BWO).
  • Artikel 269a des Obligationenrechts erlaubt es, die Mieten an den Referenzhypothekarzinssatz und den Verbraucherpreisindex (VPI) zu koppeln, wodurch vertraglich die reale Rendite gegenüber der Inflation gesichert wird.
  • Die Kombination von Subventionen aus dem Gebäudeprogramm (bis zu 30% des Betrags) und die gesetzliche Weitergabe von "wertsteigernden Arbeiten" auf die Miete erhöhen die Nettorendite nach Renovierung.


Warum in Schweizer Mietimmobilien investieren?

Zunächst ist die Investition in eine Renditeimmobilie eine Form der Kapitalerhaltung. Und im Gegensatz zu anderen europäischen Märkten zeichnet sich die Schweiz durch Folgendes aus:


Stabilität und Sicherheit: Der Schweizer Markt gehört zu den widerstandsfähigsten der Welt

Der Schweizer Markt zeichnet sich durch extrem geringe Volatilität im Vergleich zu internationalen Börsen aus. Laut dem SWX IAZI Real Estate Index hat der Wert von Renditeimmobilien in der Schweiz trotz globaler Zinsfluktuationen stetig zugenommen.


Diese Widerstandsfähigkeit ist auf die Stabilität des Schweizer Frankens und die Schweizer Bankendisziplin zurückzuführen, die spekulative Blasen durch strenge Eigenkapitalanforderungen verhindert und so einen Schutz gegen geopolitische Instabilität in Europa bietet.


Angebot deutlich

Der Wohnungsmangel ist nicht mehr nur ein Genfer Phänomen, sondern betrifft das gesamte Schweizer Mittelland.


2026 ist der Leerstand in den Wirtschaftszentren nahezu nicht existent, was dem Eigentümer eine kontinuierliche Einkommensquelle garantiert. Dieses fast nicht vorhandene Vermietungsrisiko erlaubt es, niedrigere Bruttorenditen als in anderen Ländern zu akzeptieren, da die Wahrscheinlichkeit einer nicht bezahlten Miete oder eines langfristig leerstehenden Objekts in Druckgebieten statistisch sehr gering ist.


Schutz vor Inflation: Mieten sind an den Referenzzinssatz gekoppelt

Unabhängig vom Kanton bieten Mietimmobilien einen natürlichen Schutz gegen Geldentwertung durch einen einzigartigen rechtlichen Mechanismus. Das Mietrecht erlaubt es, Mieten teilweise an den Verbraucherpreisindex (VPI) zu koppeln, vor allem aber an den Referenzhypothekarzinssatz anzupassen.


Diese Korrelation sichert die reale Rendite der Investition selbst in Zeiten steigender Preise und ermöglicht eine nahezu automatische Anpassung Ihrer Einnahmen an die Lebenshaltungskosten.


Wie berechnet man die Rendite einer Mietimmobilie?

Wenn der erste Reflex eines Anfängers darin besteht, sich auf die Bruttorendite zu konzentrieren, beachten Sie, dass in der Schweiz nur die Eigenkapitalrendite (Return on Equity) und die Nettorendite nach Steuern massgeblich sind.


Bruttorendite der Immobilie

Sie berechnet sich, indem die jährliche Mieteinnahme durch den Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten (Notar, Handänderungssteuer, Grundbucheintrag) geteilt wird. 2026 gilt eine Bruttorendite von 3,5% in Genf als exzellent, während im Jurabogen 5% oder mehr angestrebt werden.


Nettorendite

Für eine realistische Einschätzung müssen nicht rückforderbare Kosten abgezogen werden:

  • Verwaltungskosten: 4 bis 5% der Mieteinnahmen.

  • Laufende Unterhaltskosten: kleinere jährliche Reparaturen.

  • Renovierungsfonds: essenziell in Eigentümergemeinschaften, um grosse Arbeiten vorzusehen.

  • Versicherungen und Steuern: Grundsteuer (kantonal unterschiedlich) und Gebäudeversicherungen.


Referenzzinssatz

Vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) festgelegt, bestimmt er das Recht des Vermieters, die Miete zu erhöhen oder zu senken.


Am 2. September 2025 wurde der Satz von 1,50% auf 1,25% gesenkt. Die nächste Anpassung ist für den 2. März 2026 geplant.


Achtung: Eine Senkung des Referenzzinssatzes kann zu Mietsenkungsforderungen der bestehenden Mieter führen.


In welche Art von Immobilie in der Schweiz investieren?

Die Wahl des Objekts bestimmt das Gleichgewicht zwischen Risiko und Rendite sowie den Verwaltungsaufwand.


Kleine Wohnung (1,5 bis 2,5 Zimmer)

Dies ist die liquideste und zugänglichste Renditeimmobilie! Mit 36% Einpersonenhaushalten in der Schweiz (Quelle: BFS) erfüllen diese Flächen einen tiefgreifenden soziologischen Wandel: Urbanisierung, geografisches Alleinleben und alternde Bevölkerung.

  • Warum es funktioniert: In Städten (Genf, Lausanne, Zürich) werden diese Objekte oft in weniger als 48 Stunden vermietet. Das Leerstandsrisiko ist nahezu null.
  • Nachteil: Die Fluktuation ist höher. Planen Sie eine finanzielle Reserve für Renovierungen von Wänden und Böden alle 3 bis 5 Jahre ein, da Mieter kleiner Wohnungen statistisch kürzer bleiben als Familien.


Renditeimmobilie (Wohn- oder Mischobjekt)

Für grössere Portfolios ist der Erwerb eines Renditeobjekts das ultimative Risikomanagementinstrument. Im Gegensatz zu einer einzelnen Wohnung, bei der ein Leerstand 100% Einkommensverlust bedeutet, verteilt ein Mehrfamilienhaus das Risiko.

  • Gemischte Strategie: In der Schweiz erzielen Objekte mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen darüber oft 0,5 bis 1% höhere Bruttorenditen als reine Wohngebäude.
  • Nachhaltigkeit: Der Besitz des gesamten Gebäudes gibt volle Kontrolle über den Renovierungsfonds und den Arbeitsplan, wodurch häufige Blockaden in Eigentümergemeinschaften vermieden werden.


Objekte mit hohem energetischem Potenzial ("Value-add"-Renovation)

Der Kauf einer schlecht eingestuften Immobilie (GEAK F oder G) zur Renovierung ist die leistungsstärkste Strategie 2026. Der Wert eines Objekts hängt zunehmend von seiner CO₂-Leistung ab.


Hierbei können das Gebäudeprogramm und kantonale Förderungen bis zu 20–30% der energetischen Sanierungskosten (Wärmepumpe, Perimeterdämmung, Dreifachverglasung) abdecken.


Darüber hinaus erlaubt das Mietrecht eine Mietsteigerung nach "wertsteigernden Arbeiten" (Investitionen zur Verbesserung von Komfort oder Energieeffizienz). Dies ist der schnellste Weg, eine niedrig rentierende Immobilie in ein wertvolles Objekt zu verwandeln und gleichzeitig massive Steuerabzüge zu nutzen.


Besteuerung von Mietimmobilien

Die Immobilienbesteuerung gehört zu den komplexesten Aspekten für Investoren. In der Schweiz hängt die Steuer nicht nur vom Wohnsitz, sondern vom Standort der Immobilie ab.


Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: variable Belastung je nach Standort

Jeder über Mieten erhaltene Franken gilt als Einkommen. Es wird zum Gehalt addiert und auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene besteuert.


Da die Steuer progressiv ist, können diese zusätzlichen Einnahmen zu einer höheren Steuerklasse führen.
Bei gleicher Rendite ist ein Objekt in einem steuerlich günstigen Kanton (z. B. Zug oder Schwyz) nach Steuern rentabler als ein Objekt in Lausanne oder Genf.


Eigenmietwert: Besteuerung des "fiktiven" Einkommens

Nach Steuerbehörden stellt der Besitz einer Wohnung einen wirtschaftlichen Vorteil vergleichbar mit Einkommen dar.


Für Mietobjekte: Wenn die Immobilie vermietet ist, zahlen Sie Steuer auf die tatsächliche Miete. Wenn die Wohnung leer steht und Sie nicht nachweisen, dass Sie sich um Vermietung bemüht haben (Inserate, Agentur), wird das Finanzamt den Eigenmietwert besteuern. Dies ist ein steuerlicher Anreiz, keine Wohnungen leer stehen zu lassen.


Steuerabzüge: Hebel zur Reduzierung der Steuerlast

Glücklicherweise erlaubt das Schweizer System umfangreiche Abzüge, um das steuerbare Einkommen zu senken:

  • Werterhalt: 100% der Reparatur-, Verwaltungs- und Hypothekarzinskosten sind abziehbar.

  • Ökobonus 2026: Energetische Renovationen (Dämmung, Umstellung von Ölheizung auf Wärmepumpe) sind abziehbar und können oft über mehrere Jahre verteilt werden, um die Steuerlast erheblich zu senken.


Lex Koller und Lex Weber: Schutzmechanismen des Marktes

Lex Koller und Lex Weber schützen den Schweizer Markt vor Spekulation und Überangebot:

  • Lex Koller: Verhindert den Erwerb von Renditeimmobilien durch ausländische Nicht-Residenten. Für freien Erwerb müssen Investoren in der Regel Schweizer Bürger oder Inhaber einer C-Bewilligung (oder B-Bewilligung für EU/EFTA-Bürger unter Bedingungen) sein.

  • Lex Weber: Verhindert die Schaffung neuer Zweitwohnungen in Gemeinden, die bereits mehr als 20% Zweitwohnungen haben. Resultat: Bestehende Renditeobjekte in Berggebieten sind rar und steigen im Wert.


Fazit: Mietimmobilien bleiben eine der sichersten Anlagen zum Kapitalschutz 2026. Entdecken Sie alle unsere zum Verkauf stehenden Objekte auf dreamo.ch.


FAQ: Alles über Mietinvestitionen in der Schweiz

Kann ich als Ausländer in der Schweiz investieren?

Ja, unter bestimmten Bedingungen. Lex Koller begrenzt den Immobilienerwerb durch Ausländer. Der Kauf einer Wohnung zur Jahresvermietung ist für Inhaber einer B- oder C-Bewilligung meist erlaubt.


Welche Erwerbskosten sind zu erwarten?

Zusätzlich zum Kaufpreis 3–5% Nebenkosten (Grundbuchgebühren, Notar, Handänderungssteuer). Vergessen Sie nicht die Erstellung der Hypothekarurkunde.


Wer sollte die Vermietung verwalten?

Wenn Sie nicht in der Nähe wohnen oder keine Zeit haben, ist eine Hausverwaltung empfehlenswert (4–6% der Jahresmiete).


Was gilt als "gute" Rendite in der Schweiz?

Aktuell gilt eine Nettorendite (nach Kosten und Steuern) von 2,5–3% als sehr solide für ein Qualitätsobjekt in stabiler Lage.