Kaufen oder mieten: Welche Option ist rentabler?

Dieser Artikel präsentiert die wesentlichen Elemente, um zu bestimmen, ob Mieten oder Kaufen vorteilhafter ist, je nach Ihrer persönlichen und finanziellen Situation.

Vorteile und Nachteile des Kaufs einer Immobilie

1. Vorteile

Schutz vor Inflation: Der Immobilienwert tendiert dazu, der Preisentwicklung langfristig zu folgen oder sie sogar zu übertreffen und bewahrt somit Ihr reales Vermögen.

Aufbau eines Kapitals: Eine Immobilie kann eine Schlüsselrolle in der Altersvorsorge spielen, insbesondere wenn die Hypothek vor der Pensionierung zum Grossteil zurückgezahlt ist.

Potenzial zur Wertsteigerung der Immobilie: In attraktiven Regionen sind die Immobilienpreise gestiegen und bieten langfristig Aussicht auf Wertzuwachs.

Gestaltungsfreiheit: Als Eigentümer entscheiden Sie über Renovationen sowie Innen- und Aussengestaltungen ohne Einschränkungen durch eine Mietregelung.

Wohnstabilität: Kein Risiko einer Kündigung durch einen Vermieter; Sie kontrollieren Ihren Nutzungszeitraum selbst.

Steuervorteile: Beim Ersterwerb sind Hypothekarzinsen und bestimmte Unterhaltskosten steuerlich abziehbar, was die Gesamtsteuerlast reduzieren kann.

2. Nachteile

Unterhalts- und Renovationskosten zu Ihren Lasten: Alle Reparaturen, Arbeiten und Ersetzungen (Dach, Heizung, Fassade usw.) müssen vom Eigentümer finanziert werden.

Verringerte Mobilität: Eigentum bedeutet eine geografische Bindung; ein schneller Umzug ist komplexer als bei einer Miete.

Volatilität des Immobilienmarktes: Der Wert der Immobilie kann schwanken, mit Abwärtsrisiken bei ungünstiger Konjunktur oder sinkender Attraktivität der Region.

Erbschaftskomplexität: Im Erbfall kann die Verwaltung der Immobilie kompliziert werden, insbesondere wenn mehrere Erben vorhanden sind.

Persönliches finanzielles Risiko: Ereignisse wie Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Arbeitsunfähigkeit können Ihre Fähigkeit zur Tragung der Kosten beeinträchtigen.

Mangelnde Liquidität: Eine Immobilie wird nicht schnell verkauft; kurzfristiger Zugang zu Liquidität ist schwierig, im Gegensatz zu sofort veräusserbaren Finanzanlagen.

Vorteile und Nachteile der Miete

1. Vorteile

Hohe Mobilitätsflexibilität: Möglichkeit, bei beruflichen, familiären oder geografischen Veränderungen leichter umzuziehen.

Weniger Verantwortung: Keine administrative Verwaltung und keine Eigentumsverpflichtungen.

Keine Renovationskosten: Wichtige Arbeiten und strukturelle Renovationen werden in der Regel vom Vermieter übernommen.

Verfügbares Kapital: Kein Bedarf, hohe Eigenmittel für einen Kauf zu binden, wodurch mehr liquide Mittel für andere Projekte oder Investitionen verfügbar bleiben.

Reduzierte Unterhaltskosten: Der Eigentümer trägt den Grossteil der Unterhaltskosten und deren Organisation, was Zeit spart und Kosten reduziert.

2. Nachteile

Begrenzte Gestaltungsfreiheit: Grössere Veränderungen müssen vom Vermieter genehmigt werden und die Wohnung muss in der Regel im ursprünglichen Zustand zurückgegeben werden, wenn der nächste Mieter Änderungen nicht übernimmt.

Regulatorische Einschränkungen: Der Mieter muss die Hausordnung und die Vorgaben des Eigentümers oder der Verwaltung respektieren.

Kündigungsrisiko: Der Vermieter kann den Mietvertrag gemäss den gesetzlichen Bedingungen beenden, was einen unerwünschten Umzug verursachen kann.

Kein Vermögensaufbau: Die Mietzahlungen schaffen kein Immobilienvermögen; der monatlich gezahlte Betrag trägt nicht zur Bildung persönlicher Vermögenswerte bei.

Kaufen oder mieten: Welches Profil haben Sie?

In der Schweiz geht die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten oft über rein finanzielle Aspekte hinaus. Sie hängt hauptsächlich von Ihrem Lebensstil, Ihren Prioritäten und Ihren mittel- und langfristigen Plänen ab. Um die am besten geeignete Option zu bestimmen, können Sie sich folgende Fragen stellen:

• Welche persönlichen und beruflichen Projekte habe ich in den nächsten fünf bis zehn Jahren (internationale Mobilität, Familienentwicklung usw.)?
• Erlaubt mir meine Situation eine langfristige Eigentumsstrategie oder sind Veränderungen geplant (Weiterbildung, berufliche Neuorientierung, Sabbatical)?
• Bin ich bereit, mindestens zehn Jahre am gleichen Ort zu leben, oder benötige ich geografische Flexibilität?
• Habe ich eine klare Vorstellung meines Wohnorts im Ruhestand?
• Wie viel Raum benötige ich heute und in Zukunft wirklich?
• Bevorzuge ich ein städtisches oder eher ländliches Umfeld?

Wann ist es sinnvoller zu mieten oder zu kaufen?

Es gibt keine universelle Antwort. Die Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Situation, Ihren Zielen und dem wirtschaftlichen Kontext ab. Jedes Lebensprofil hat unterschiedliche Bedürfnisse, ergänzt durch externe Faktoren wie die Entwicklung des Immobilienmarkts und der Zinssätze.

Kaufen kann vorteilhaft sein, wenn:

• Sie mindestens 20 % Eigenmittel für den Kauf besitzen.

• Sie langfristig in einer Region wohnen möchten.

• Sie Vermögen an Kinder weitergeben oder langfristig einen realen Vermögenswert aufbauen möchten.

• Sie Ihr Zuhause individuell gestalten möchten und frei über Bau- und Energiestandards entscheiden wollen.

• Sie bereit sind, Unterhalts- und Renovationskosten sowie administrative Aufgaben zu übernehmen.

• Das Marktumfeld günstig ist, z. B. bei niedrigen Hypothekarzinsen oder moderaten Preisen.

• Die Immobilienperspektiven stabil oder positiv sind, mit realistischer Aussicht auf Wertsteigerung.

Mieten kann die bessere Option sein, wenn:

• Sie noch nicht über die notwendigen Eigenmittel verfügen oder Ihr Kapital für andere Projekte behalten möchten.

• Sie grosse Flexibilität benötigen, insbesondere beruflich, familiär oder geografisch.

• Sie keine Verantwortung für Unterhalt und Renovationen übernehmen möchten.

• Ihre berufliche oder finanzielle Situation unsicher ist und ein Immobilienengagement riskant wäre.

Monatliche Kosten: Miete vs. Kauf

Die monatlichen Kosten unterscheiden sich je nach Miet- oder Kaufmodell. Bei der Miete basiert die Berechnung meist auf der Nettomiete als Hauptausgabe. Beim Kauf sind die Kosten komplexer und beinhalten Hypothekarzinsen sowie Unterhalts- und Renovationskosten. Diese Elemente ermöglichen einen realistischen Vergleich zwischen Kaufkosten und Nettomiete.

Woran vor dem Immobilienkauf denken?

Eigenmittelanforderung

Für einen Immobilienkauf in der Schweiz benötigt man in der Regel mindestens 20% Eigenmittel; Banken finanzieren meist bis zu 80%. Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von 1 Mio. CHF sind 200 000 CHF Eigenmittel nötig.

Finanzielle Tragbarkeit

Die Wohnkosten sollten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Dazu gehören Hypothekarzinsen und eine Reserve von ca. 1 % des Immobilienwerts für Unterhalt und Nebenkosten. Für eine Immobilie im Wert von 1 Mio. CHF mit 80 % Hypothek benötigt man rund 150 000 CHF Bruttojahreseinkommen.

Zinsentwicklung und Risiken einplanen

Viele Käufer konzentrieren sich nur auf den aktuellen Hypothekarzins. Weitere Faktoren müssen berücksichtigt werden, wie mögliche Zinserhöhungen, persönliche Risiken (Arbeitslosigkeit, Invalidität, Scheidung, Todesfall) und langfristige Unterhaltskosten.

Vor dem Kauf empfohlen:

1. Finanzielle Tragbarkeit mit Bankberater analysieren.

2. Langfristige Risiken berücksichtigen, nicht nur die aktuelle Lage.

3. Eine gut gelegene Immobilie wählen, da attraktive Lagen auch in schwierigen Zeiten weniger Wert verlieren.

Mieten oder kaufen: Wie entscheiden?

Lage der Immobilie: In Gemeinden mit moderaten Immobilienpreisen kann Kaufen vorteilhafter sein. In stark nachgefragten und bereits hoch bewerteten Regionen sind die Erwerbskosten oft hoch, was Mieten kurzfristig attraktiver machen kann.

Bindung und Wertentwicklung: Kaufen bedeutet langfristige Bindung; ein späterer Verkauf muss eingeplant werden. Fragen vor dem Kauf: Wie lange dauert ein Verkauf? Zu welchem Preis könnte verkauft werden? Wie entwickelt sich der lokale Markt? Ist die Lage hochwertig (Sonneneinstrahlung, Ruhe, Nähe zu Verkehr, Dienstleistungen, Schulen, Geschäften)?

Finanzielle Kapazität: Zusätzlich zur Anfangsinvestition trägt der Käufer jährliche Kosten: Hypothekarzinsen und  Unterhaltskosten und Gebühren.

Fazit

Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen hängt von vielen persönlichen, finanziellen und kontextuellen Faktoren ab. Eigentum bietet Vorteile wie Vermögensaufbau, Wohnsicherheit und steuerliche Vorteile, erfordert jedoch finanzielle Verantwortung und langfristige Bindung. Miete bietet dagegen mehr Flexibilität und geringere Belastung, jedoch keinen Vermögensaufbau. Eine fundierte Entscheidung erfordert die Analyse der eigenen finanziellen Situation, Lebensplanung, Mobilitätsbedürfnisse und des Immobilienmarkts. Professionelle Beratung hilft, die passendste Option zu wählen.

Quellen 

raiffeisen.ch - Article 

ubs.com - Article 

hausinfo.ch - Article 

migrosbank.ch - Article 

allianz.ch - Article