Wie hoch sind die Notargebühren für einen Immobilienkauf im Jahr 2026?

Beim Immobilienkauf ist der Kaufpreis der Immobilie nicht die einzige Ausgabenkategorie, die berücksichtigt werden muss. Tatsächlich sollten Sie ein Budget für zusätzliche Kosten einplanen, darunter die Notariatsgebühren:

• Diese umfassen die Handänderungssteuern (kantonale Steuer auf Eigentumsübertragungen), die Gebühren des Grundbuchamtes (amtliche Eintragungsgebühren) und die Honorare des Notars für die Erstellung der Urkunde.
  
• Die Gesamtsumme variiert je nach Kanton, kann bis zu 5% des Kaufpreises betragen und muss vollständig aus eigenen Mitteln (Cash) bezahlt werden.
  
• Wie hoch sind die Notariatsgebühren für einen Immobilienkauf im Jahr 2026? Die Expert:innen von dreamo.ch helfen Ihnen, diese Kosten vorauszuplanen, um einen soliden Finanzierungsplan zu erstellen.

Was beinhalten die Erwerbskosten tatsächlich?

Zunächst möchten wir darauf hinweisen, dass der Notar nur einen kleinen Teil der gezahlten Summe behält. Deshalb spricht man eher von Erwerbskosten (oder Urkundskosten). Tatsächlich handelt er als Einzugsstelle für den Staat. Aber woraus setzen sich diese Kosten genau zusammen?

Handänderungssteuern

Hierbei handelt es sich um eine vom Kanton (und manchmal von der Gemeinde) erhobene Steuer bei der Eigentumsübertragung. In der Westschweiz sind diese Steuern besonders hoch.

Zum Beispiel, im Kanton Waadt betragen sie 3,3% des Verkaufspreises. Im Gegensatz dazu haben einige Kantone wie Zürich oder Schwyz diese Steuern vollständig abgeschafft, um den Eigentumserwerb zu fördern.

Gebühren des Grundbuchamtes

Das Grundbuchamt ist die offizielle Stelle, die alle Rechte und Belastungen eines Grundstücks registriert. Um Ihren Namen als neuen Eigentümer eintragen zu lassen, erhebt der Staat eine Verwaltungsgebühr. Diese liegt in der Regel zwischen 0,1% und 0,5% des Kaufpreises.

Notarhonorare

Dies ist die Vergütung für die Arbeit des Notars. Der Notar berät die Parteien, prüft die Eigentumstitel, stellt sicher, dass keine versteckten Hypotheken auf der Immobilie lasten, erstellt die notarielle Urkunde und verwaltet die Zahlungsflüsse.

Seine Honorare werden häufig nach einem kantonalen, festen oder gestaffelten Tarif berechnet und liegen bei etwa 0,1% bis 0,5% des Transaktionsbetrags.

Wie hoch sind die Notariatsgebühren je nach Kanton?

In der Schweiz verfügt jeder Kanton über seine eigene Steuerhoheit und sein eigenes Notarsystem. Diese Autonomie führt zu erheblichen Unterschieden: Für dieselbe Immobilie könnten Sie in Lausanne bis zu 20-mal höhere Gebühren zahlen als in Zürich.

Man unterscheidet im Wesentlichen zwei Organisationsmodelle, die diese Preisunterschiede erklären:

Das liberale Notariatssystem (Westschweiz und Tessin)

In den Kantonen Waadt, Genf, Freiburg, Wallis, Neuenburg, Jura und im Tessin ist der Notar ein unabhängiger Fachmann, der in freiberuflicher Funktion arbeitet. Obwohl er eine öffentliche Dienstleistung erfüllt, führt er sein eigenes Büro:

• Kosten: In diesen Regionen sind die Gebühren höher, da sie fast immer hohe Handänderungssteuern beinhalten.
  
• Schätzung: Planen Sie ein Gesamtbudget zwischen 3,5% und 5% des Kaufpreises ein.

Das Staatsnotariatssystem (Deutschschweiz)

In Kantonen wie Zürich oder Schaffhausen werden Urkunden von staatlichen Beamten innerhalb von Amtsnotariaten erstellt:

• Kosten: Diese Kantone haben häufig die Handänderungssteuern abgeschafft. Die Gebühren beschränken sich dann auf sehr niedrige feste oder proportionale Beträge.
  
• Schätzung: Die Gesamtkosten sind minimal und überschreiten selten 0,25 % bis 0,5 % des Verkaufspreises.

Vergleichstabelle: Budget für eine Immobilie im Wert von 1.000.000 CHF

Um diese Zahlen zu veranschaulichen, hier, was Sie je nach Kaufort in der Schweiz für eine Eigentumswohnung im Wert von einer Million Franken aus eigenen Mitteln aufbringen müssen:

Kanton	Geschätzter Durchschnittssatz	Erwartete Gebühren
Waadt	~ 4,8 %	48'000 CHF
Genf	~ 4,0 %	40'000 CHF (ohne Casatax-Bonus)
Freiburg	~ 4,5 %	45'000 CHF
Wallis	~ 2,5 %	25'000 CHF
Zürich	~ 0,25 %	2'500 CHF

Hinweis: Diese Beträge beinhalten nicht die Kosten für die Erstellung Ihrer Hypothekarschuldverschreibung. Wenn Sie die Immobilie mit einem Bankkredit finanzieren, kommen etwa 1% bis 1,5% zusätzliche Kosten auf die Darlehenssumme hinzu.

Notariatsgebühren beim Immobilienkauf: Vergessen Sie nicht die Hypothekarschuldverschreibung!

Bei der Berechnung der Erwerbskosten für einen Immobilienkauf wird oft der Anteil der Bankfinanzierung vergessen. Um Ihr Darlehen abzusichern, verlangt die Bank die Erstellung einer Hypothekarschuldverschreibung.

Dieses Dokument stellt eine Forderung gegen die Immobilie dar. Deren Erstellung verursacht zusätzliche Stempelgebühren und Grundbuchgebühren, die 1 % bis 1,2 % des eingetragenen Darlehensbetrags betragen können. Bei einem Kredit von 800.000 CHF sind dies immerhin fast 10.000 CHF zusätzliche Kosten.

Unser Tipp: Fragen Sie immer den Verkäufer, ob bereits Schuldverschreibungen auf der Immobilie bestehen. Sind diese unbelastet, können Sie sie kostenlos übernehmen. Dies spart direkt mehrere tausend Franken.

Wie können Sie Ihre Erwerbskosten optimieren und reduzieren?

Obwohl die kantonalen Tarife festgelegt sind, gibt es legale Hebel, um die Gesamtkosten Ihrer Urkundengebühren beim Immobilienkauf zu reduzieren.

Das Casatax-Privileg (Genf)

In Genf können Sie beim Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung (Hauptwohnsitz) von einer erheblichen Reduktion (Casatax-Privileg) profitieren, wenn der Preis eine bestimmte Obergrenze nicht überschreitet (jährlich aktualisiert, etwa 1,37 Millionen CHF am 1. Januar 2026).

So können Sie von einem Pauschalabzug von rund 20.000 CHF auf die Handänderungssteuern und einer 50 %-igen Reduktion der Eintragungsgebühren der Hypothek profitieren.

Kauf nach Bodenanteil

Bei Neubauprojekten oder Immobilien auf Plan kann es manchmal möglich sein, die Handänderungssteuern nur auf den reinen Bodenwert zu zahlen.

Anstatt 4% auf ein Gesamtprojekt von 1,5 Millionen CHF zu zahlen, zahlen Sie die Steuer nur auf den Bodenanteil (z. B. 500.000 CHF). Die Ersparnis liegt hier bei mehreren zehntausend Franken.

Abzug von Mobiliar und Ausstattung

Handänderungssteuern gelten nur für "Immobilien in Stein". Werden bewegliche Elemente verkauft (hochwertige, nicht fest installierte Küche, Luxusleuchten, maßgefertigte Schränke oder sogar Heizölvorrat), kann deren Wert vom steuerpflichtigen Verkaufspreis abgezogen werden.

Achtung: Diese Elemente müssen genau mit ihrem Nutzwert aufgeführt werden. Die Steuerbehörden akzeptieren in der Regel einen Abzug von bis zu 5 % des Verkaufspreises ohne komplexe Nachweise; darüber hinaus kann ein Gutachten erforderlich sein.

FAQ: Alles, was Sie über Notariatsgebühren beim Immobilienkauf in der Schweiz wissen müssen

Kann ich die Notariatsgebühren in meine Hypothek aufnehmen?

Nein, Schweizer Banken verlangen, dass die Erwerbskosten aus eigenen Mitteln gedeckt werden. Diese Gebühren dürfen nicht aus der zweiten Säule stammen und müssen bei der Unterzeichnung der Kaufurkunde sofort verfügbar sein.

Wer wählt den Notar bei der Transaktion aus?

In der Regel wählt der Käufer den Notar, da er die Gebühren trägt. In einigen Neubauprojekten oder im Kanton Genf kann jedoch der Verkäufer seinen eigenen Notar bestimmen, um die Verwaltung zu vereinfachen.

Sind Notariatsgebühren steuerlich absetzbar?

Sie sind nicht von Ihrem Jahreseinkommen in der regulären Steuererklärung abziehbar. Bewahren Sie die Rechnungen jedoch gut auf: Beim späteren Verkauf der Immobilie können sie bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden, wodurch Ihre zukünftige Steuerlast reduziert wird.

Wann müssen die Notariatsgebühren bezahlt werden?

Die Zahlung erfolgt in der Regel einige Tage vor der Unterzeichnung der Urkunde beim Notar. Dieser sendet eine vorläufige Abrechnung, die seine Honorare, die kantonalen Steuern und die Grundbuchgebühren enthält, die auf sein Treuhandkonto zu überweisen sind.

Ist ein Notar für alle Immobilientypen verpflichtend?

Ja, in der Schweiz erfordert jede Immobilienübertragung (Kauf, Verkauf, Schenkung oder Tausch) zwingend eine notarielle Urkunde. Dies ist das einzige gesetzliche Verfahren, um den Eigentumsübergang offiziell im Grundbuch einzutragen.