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Der Kauf von Wohneigentum ist nicht nur eine Investition in das eigene Vermögen. Je nach Situation des Eigentümers kann der Immobilienkauf dank verschiedener Abzugsmöglichkeiten auch dazu beitragen, die Steuerbelastung zu optimieren:

  • Hypothekarzinsen können in der Regel vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, wodurch sich die Steuerbelastung reduziert, solange die Hypothek besteht.
  • Unterhaltskosten können unter bestimmten Voraussetzungen abgezogen werden, wenn die entsprechenden Arbeiten dem Werterhalt der Immobilie dienen.
  • Massnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz können ebenfalls steuerliche Vorteile bieten und gleichzeitig die laufenden Betriebskosten der Immobilie senken.


Welche steuerlichen Vorteile bietet der Kauf einer Immobilie?

Entgegen einer weit verbreiteten Annahme ergibt sich die steuerliche Begünstigung von Wohneigentum nicht unmittelbar aus dem Kauf selbst, sondern vor allem aus den Kosten, die mit dem Besitz der Immobilie verbunden sind. Zu den wichtigsten steuerlichen Vorteilen gehören insbesondere:

  • der Abzug von Hypothekarzinsen;
  • der Abzug von Unterhaltskosten;
  • bestimmte energetische Sanierungsmassnahmen;
  • Einzahlungen in die Vorsorge, wenn diese zur Finanzierung von Wohneigentum eingesetzt werden;
  • in bestimmten Kantonen zusätzliche steuerliche Massnahmen für Ersterwerber oder Renovationen.

Diese Regelungen können je nach Kanton unterschiedlich ausfallen. Deshalb sollten Sie stets die am Standort der Immobilie geltenden Bestimmungen prüfen.


Abzug der Hypothekarzinsen

In den meisten Fällen können die auf einer Hypothek bezahlten Zinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Dieser Abzug stellt in der Regel einen der wichtigsten steuerlichen Vorteile von Wohneigentum dar. Je höher die bezahlten Zinsen sind, desto höher ist grundsätzlich auch der abzugsfähige Betrag, wobei die tatsächliche Steuerersparnis natürlich vom individuellen Steuersatz des Eigentümers abhängt.

Allerdings sind nur die Zinsen abzugsfähig. Die Rückzahlung des Hypothekarkapitals kann nicht steuerlich abgezogen werden.


Warum ist dieser Abzug wichtig?

Diese Regelung trägt dazu bei, die steuerlichen Kosten einer Immobilienfinanzierung zu reduzieren. Sie ist auch einer der Gründe, weshalb sich viele Eigentümer dafür entscheiden, einen Teil ihrer Hypothek beizubehalten, anstatt sie vollständig zurückzuzahlen.

Diese Strategie sollte jedoch stets unter Berücksichtigung des aktuellen Zinsniveaus, der potenziellen Rendite des verfügbaren Kapitals sowie der persönlichen Situation des Käufers beurteilt werden.


Abzug der Unterhaltskosten für Wohneigentum

Ausgaben, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand und Wert der Immobilie zu erhalten, können das steuerbare Einkommen reduzieren. Die Steuerbehörden anerkennen insbesondere folgende laufende Arbeiten als Unterhaltskosten:

  • Erneuerung des Dachs und Unterhalt der Fassaden;
  • Ersatz einer Heizungsanlage oder defekter technischer Installationen;
  • Malerarbeiten und Reparaturen im Innenbereich.

Wichtig: Die Steuerbehörden unterscheiden klar zwischen solchen werterhaltenden Unterhaltskosten und wertvermehrenden Investitionen, die als Mehrwert gelten.


Steuerliche Vorteile energetischer Sanierungen nutzen

Im Gegensatz zu anderen wertvermehrenden Investitionen können bestimmte energetische Sanierungsmassnahmen vollständig vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dazu gehören insbesondere:

  • Dämmung von Wänden, Böden oder Dach;
  • Ersatz alter Fenster;
  • Installation von Solaranlagen;
  • Einbau einer Wärmepumpe.

Neben den steuerlichen Vorteilen tragen solche Investitionen in der Regel dazu bei, die Energiekosten zu senken und den Wert der Immobilie zu steigern.

Bei umfangreichen Sanierungsarbeiten kann es unter bestimmten Voraussetzungen sogar möglich sein, bestimmte Abzüge gemäss den geltenden Vorschriften auf mehrere Steuerperioden zu verteilen.


Wohneigentum mithilfe der Vorsorge finanzieren

Das Schweizer Vorsorgesystem ermöglicht es unter bestimmten Voraussetzungen, über die 2. Säule (berufliche Vorsorge) und die 3. Säule (gebundene private Vorsorge, Säule 3a) den Erwerb eines selbst genutzten Hauptwohnsitzes zu finanzieren:

  • Vorbezug von Vorsorgegeldern: Bei dieser Variante wird direkt auf das angesparte Kapital der 2. oder 3. Säule zurückgegriffen. Der bezogene Betrag wird unmittelbar zu einem reduzierten Satz besteuert. Im Gegenzug lässt sich dadurch der erforderliche Umfang der Bankfinanzierung reduzieren.
  • Verpfändung: Bei dieser Variante werden die Vorsorgeguthaben zugunsten des finanzierenden Instituts verpfändet, ohne dass unmittelbar Steuern anfallen. Dadurch können häufig die Altersleistungen und der Versicherungsschutz erhalten bleiben, während gleichzeitig die Finanzierung der Immobilie erleichtert wird.

Die Wahl zwischen diesen beiden Möglichkeiten hängt insbesondere vom Alter des Kreditnehmers, seiner finanziellen Tragbarkeit und seinen langfristigen finanziellen Zielen ab.


Den Eigenmietwert bei der Besteuerung berücksichtigen

Der Eigenmietwert entspricht einem theoretischen Einkommen, das dem steuerbaren Einkommen des selbstnutzenden Eigentümers hinzugerechnet wird. Diese Regelung soll eine gewisse steuerliche Gleichbehandlung von Wohneigentümern und Mietern gewährleisten. Im Gegenzug kann der Eigentümer in der Regel folgende Kosten abziehen:

  • Hypothekarzinsen;
  • Unterhaltskosten;
  • bestimmte Ausgaben für energetische Massnahmen.

Die tatsächlichen Auswirkungen auf die Steuerbelastung hängen somit vom Verhältnis zwischen diesen verschiedenen Faktoren ab.

Beispiel: Einem Steuerpflichtigen wird ein Eigenmietwert von 18’000 CHF angerechnet, der seinem Einkommen hinzugerechnet wird. Bezahlt er 12’000 CHF Hypothekarzinsen und tätigt Unterhaltsarbeiten im Umfang von 4’000 CHF, belaufen sich seine gesamten Abzüge auf 16’000 CHF. Sein steuerbares Einkommen erhöht sich somit netto lediglich um 2’000 CHF.


Wichtig: Diese Regelungen ändern sich ab 2029

Mit der Abstimmung vom 28. September 2025 wurde die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Die neue Regelung tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Die Grundzüge der Reform stehen damit fest. Die Kantone verfügen jedoch über eine Übergangsfrist, um ihre Gesetzgebung anzupassen und die in ihren Zuständigkeitsbereich fallenden Umsetzungsmodalitäten festzulegen.

Künftig entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts. Gleichzeitig werden jedoch auch die Abzugsmöglichkeiten für Hypothekarzinsen und gewöhnliche Unterhaltskosten abgeschafft – mit Ausnahme einer begrenzten Sonderregelung für Ersterwerber. Die oben beschriebenen Regelungen bleiben daher bis zu diesem Zeitpunkt gültig.


FAQ

Welche Kosten können beim Immobilienkauf steuerlich abgezogen werden?

Der Immobilienkauf selbst berechtigt nicht zu einem spezifischen Steuerabzug. Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und bestimmte energetische Sanierungsmassnahmen können jedoch gemäss den geltenden steuerlichen Bestimmungen abzugsfähig sein.

Sind Hypothekarzinsen immer steuerlich abzugsfähig?

Grundsätzlich ja. Die auf einer Hypothek bezahlten Zinsen können vorbehaltlich der geltenden steuerrechtlichen Bestimmungen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Sind alle Renovationsarbeiten steuerlich abzugsfähig?

Nein. Werterhaltende Unterhaltsarbeiten sind in der Regel abzugsfähig. Arbeiten, die den Wert der Immobilie erhöhen, können hingegen grundsätzlich nicht unmittelbar vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Gibt es steuerliche Vorteile bei energetischen Sanierungen?

Ja. Zahlreiche Investitionen zur Verbesserung der Energieeffizienz eines Gebäudes werden steuerlich begünstigt und tragen gleichzeitig dazu bei, den Energieverbrauch zu senken.

Gelten in allen Kantonen dieselben Steuerregeln?

Nein. Je nach Kanton können Unterschiede bestehen bei:

  • bestimmten steuerlichen Abzugsmöglichkeiten;
  • den Regelungen für Renovationen;
  • den Bestimmungen zur Grundstückgewinnsteuer;
  • Fördermassnahmen für die energetische Sanierung und Energiewende.

Vor dem Kauf einer Immobilie empfiehlt es sich daher, eine Steuersimulation durchzuführen, um die tatsächlichen Gesamtkosten des Wohneigentums möglichst genau einschätzen zu können.