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In der Schweiz ist die Grundstückgewinnsteuer (GGS) eine bedeutende kantonale Abgabe, die einen direkten Einfluss auf den beim Immobilienverkauf erzielten Nettomehrwert hat:

  • Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer basiert auf der Differenz zwischen dem Veräusserungspreis und dem Erwerbswert einschliesslich der wertvermehrenden Aufwendungen.

  • Der Steuersatz ist degressiv: Je länger die Haltedauer, desto geringer ist die Steuerbelastung; sie sinkt je nach kantonalen Stufen beispielsweise von 30 % auf unter 10 %.

  • Das Gesetz erlaubt eine Steueraufschiebung bei Ersatzbeschaffung, sofern der Erlös aus dem Verkauf in eine neue selbstgenutzte Hauptwohnung in der Schweiz reinvestiert wird.


Was ist die Grundstückgewinnsteuer (GGS)?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Steuer, die in der Schweiz beim Verkauf einer Immobilie erhoben wird, wenn dabei ein Gewinn erzielt wird. Es handelt sich um eine von der ordentlichen Einkommenssteuer getrennte Steuer, die kantonal geregelt ist.


Was versteht man unter einem Grundstückgewinn?

Der Grundstückgewinn entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Immobilie und dem Erwerbspreis zuzüglich der wertvermehrenden Investitionskosten. Beispielsweise erhöht sich bei einem Einfamilienhaus der Verkehrswert durch wertsteigernde Renovationsarbeiten.


Wer muss diese Steuer bezahlen?

Jede natürliche Person, die eine Immobilie verkauft, welche sich in ihrem Privatvermögen befand.
Gehörte die Immobilie zum Geschäftsvermögen (z. B. Immobilien im Besitz eines Unternehmens), gelten andere Regeln; je nach Kanton erfolgt die Besteuerung über die Einkommens- oder Gewinnsteuer.


Der Unterschied zwischen monistischem und dualistischem System

Obwohl die Schweiz ein föderaler Staat ist, unterscheiden sich die Regelungen je nach Standort der Immobilie.


Das waadtländische und genferische System (dualistisch)

In der Mehrheit der Westschweizer Kantone gilt das dualistische System. Das bedeutet, dass der von einer Privatperson erzielte Grundstückgewinn über diese spezielle Steuer (GGS) besteuert wird, während der von einem Unternehmen erzielte Gewinn als ordentlicher Geschäftsertrag besteuert wird.


Die Zürcher oder Berner Ausnahme (monistisch)

Besitzen Sie Immobilien in der Deutschschweiz, ist das monistische System dort weit verbreitet: Alle Grundstückgewinne, unabhängig davon, ob sie privat oder geschäftlich erzielt werden unterliegen derselben Grundstückgewinnsteuer.


Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

In der Schweiz basiert die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer (GGS) nicht auf dem gesamten Verkaufspreis, sondern ausschliesslich auf dem erzielten Nettogewinn.


Zur Ermittlung dieses Betrags vergleichen die kantonalen Steuerbehörden den Veräusserungswert mit dem Erwerbswert unter Berücksichtigung der Haltedauer der Immobilie.


Die grundlegende Berechnungsformel

Zur Bestimmung der steuerbaren Bemessungsgrundlage verwendet die Steuerverwaltung folgende Formel:

  • Steuerbarer Gewinn = Verkaufspreis – (Kaufpreis + Aufwendungen)

Dabei gilt:

  • Verkaufspreis: der durch den Notar beurkundete Betrag, abzüglich allfälliger Makler- und Vermittlungskosten.

  • Kaufpreis: der ursprünglich bezahlte Erwerbspreis. Bei sehr lange zurückliegenden Käufen (oft über 20 oder 30 Jahre, je nach Kanton) kann unter Umständen der damalige Steuer- oder Schätzwert herangezogen werden.

  • Aufwendungen: sämtliche Kosten, die den Wert der Immobilie erhöht haben oder mit der Transaktion verbunden sind (Notarkosten, Handänderungssteuern, wertvermehrende Arbeiten).

Die verschiedenen Arten von Aufwendungen

Man unterscheidet zwei Arten von Aufwendungen:

  • Wertvermehrende Aufwendungen: Arbeiten, die den Wert oder die Qualität der Immobilie erhöhen, z. B. der Bau einer Terrasse oder die vollständige Renovation einer Küche oder eines Badezimmers.

  • Reparatur- oder besondere Unterhaltsaufwendungen: bestimmte grössere Reparaturen können anerkannt werden, wenn sie die Lebensdauer der Immobilie verlängern oder eine Wertminderung verhindern, z. B. der vollständige Ersatz von Leitungen oder die Sanierung der Fassade.

Ordentliche Unterhalts- oder laufende Reparaturkosten (Malerarbeiten, kleinere Reparaturen, Gartenpflege usw.) gelten hingegen nicht als Aufwendungen und sind nicht abzugsfähig.


Die Haltedauer

Die Haltedauer einer Immobilie beeinflusst direkt die Höhe der Grundstückgewinnsteuer. Ziel ist es, eine langfristige Vermögenshaltung zu fördern und kurzfristige spekulative Verkäufe zu verhindern.


Je länger Sie Ihre Immobilie besitzen, desto tiefer fällt der Steuersatz aus. So sinkt die Steuer im Kanton Waadt oder Genf stufenweise pro Jahr. Nach 20 oder 25 Jahren kann die Reduktion der Grundsteuer je nach Kanton und Objekt zwischen 50 % und 100 % betragen.


Umgekehrt wird bei sehr kurzer Haltedauer (in der Regel weniger als 2 bis 5 Jahre) ein Zuschlag erhoben.
Diese sogenannte Spekulationssteuer kann die Steuerbelastung erheblich erhöhen, um Immobilienhandel zu kurzfristigen Zwecken zu unterbinden.


Kantonale Steuersätze und Tarife (Waadt, Genf, Wallis)

Jeder Kanton wendet seine eigene Besteuerungskurve an:


Kanton  Berechnungssystem Besonderheit
Waadt Degressiver Steuersatz Der Steuersatz beginnt bei 30% und sinkt nach 24 Jahren Haltedauer auf 7%.
Genf Degressiver Steuersatz Vollständige Steuerbefreiung (0%) nach 25 Jahren für die selbstgenutzte Hauptwohnung.
Wallis Progressiver Tarif Der Tarif ist abhängig von der Höhe des Gewinns und der Haltedauer, mit jährlichen Abzügen.


Steueraufschub der Schlüssel zum Wohnungswechsel ohne Steuerbelastung

Wenn Sie verkaufen, um eine neue Immobilie zu erwerben, erlaubt Ihnen die Steuerbehörde, die Steuer nicht sofort zu bezahlen. Man spricht von einem Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung. Dieses Instrument ermöglicht es, den gesamten Mehrwert in das neue Eigenheim zu reinvestieren, anstatt einen erheblichen Teil an den Kanton abzuführen.


Die strengen Voraussetzungen der Hauptwohnung

Die verkaufte Immobilie muss Ihre tatsächliche Hauptwohnung gewesen sein (Wohnsitz gemäss Einwohnerkontrolle).
Zweitwohnungen, vermietete Objekte oder Renditeimmobilien sind von diesem Privileg ausgeschlossen.


Die Steuerbehörde verlangt zudem eine Kontinuität der Nutzung. Wird die Immobilie vor dem Verkauf während mehrerer Jahre vermietet, kann der Anspruch auf Steueraufschub verloren gehen, da sie ihren Status als Hauptwohnung verliert.


Fristen und Beträge

Die zulässige Frist zwischen Verkauf und Neukauf variiert je nach Kanton, liegt jedoch in der Regel zwischen 12 und 24 Monaten. Der Umfang des Steueraufschubs hängt von der Wiederverwendung des Verkaufserlöses ab:

  • Vollständige Ersatzbeschaffung: Ist der Kaufpreis der neuen Immobilie gleich hoch oder höher als der Verkaufspreis der alten, wird die gesamte Steuer aufgeschoben.

  • Teilweise Ersatzbeschaffung: Ist die neue Immobilie günstiger, wird der nicht reinvestierte Teil des Gewinns sofort besteuert.


FAQ : alles Wissenswerte zur Grundstückgewinnsteuer

Wann ist die Steuer nach dem Verkauf zu bezahlen?

Die Steuerrechnung wird einige Monate nach der Beurkundung zugestellt. Der Notar behält jedoch in der Regel einen Betrag vom Verkaufspreis zurück, um die Zahlung zu sichern.


Können laufende Unterhaltskosten abgezogen werden?

Nein. Laufende Unterhaltskosten sind nur bei der Einkommenssteuer abzugsfähig. Nur wertvermehrende Arbeiten reduzieren die Grundstückgewinnsteuer.


Was passiert bei einem Immobilienverlust?

Liegt der Verkaufspreis unter den gesamten Anschaffungskosten, fällt keine Steuer an. Je nach Kanton kann der Verlust mit Gewinnen aus anderen Immobilienverkäufen desselben Jahres verrechnet werden.


Fällt die Steuer bei Erbschaft oder Schenkung an?

Die Besteuerung wird aufgeschoben. Der Erbe übernimmt die steuerliche Historie der Immobilie, und die Steuer wird erst beim späteren Verkauf fällig.


Welchen Einfluss hat ein Bezug aus der beruflichen Vorsorge (2. Säule)?

Wird nicht in eine neue Immobilie reinvestiert, ist die Rückzahlung an die Pensionskasse obligatorisch. Dieser Betrag ist jedoch nicht vom steuerbaren Grundstückgewinn abziehbar.