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Trotz des stetigen Anstiegs der Immobilienpreise in vielen Kantonen bleibt der Traum vom Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung bestehen. Und auch wenn die 20%-Regel nicht so bald aufgehoben wird, ist es dennoch möglich, Eigentümer zu werden, ohne eigenes Kapital einzubringen:

  • Dank Verpfändung oder der Auszahlung Ihrer 2. und 3. Säule können Sie Ihr Eigenkapital bilden.
  • Eine Schenkung oder ein Erbvorgriff ermöglicht es, die von den Banken geforderten 10 % "echten"
  • Eigenkapitals zusammenzubringen.
  • Mit dem Mietkauf haben Sie die Möglichkeit, einen Teil Ihrer monatlichen Zahlungen in angespartes Kapital umzuwandeln, was es erlaubt, die Hypothekenfinanzierung nach einigen Jahren zu validieren.

Wie kann man in der Schweiz eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?

In der Schweiz legen die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) und der Schweizerische Bankierverband (SBVg) die Regeln für Hypothekarkredite fest. Ein Kreditinstitut kann daher in der Regel ein Objekt zu 80% finanzieren. Die verbleibenden 20% bilden Ihr Eigenkapital.


Anstatt Ihr Bargeld direkt einzuzahlen, haben Sie die Möglichkeit, Ihre Vorsorgeguthaben (2. und 3. Säule) oder Wertschriftendepots zu verpfänden.


Diese Sicherheit ermöglicht es der Bank, mehr als 80% des Objektwerts zu finanzieren, während Ihr Kapital bei Ihrer Institution weiter wächst. Dies ist der ideale Hebel, um Ihre Ersparnisse und Versicherungsdeckungen zu behalten und gleichzeitig Eigentümer zu werden.


Gut zu wissen: Erwerbsnebenkosten und Handänderungssteuern (die in Kantonen wie Waadt oder Genf zwischen 3% und 5% des Verkaufspreises liegen) können niemals in die Hypothekenschuld einbezogen werden. Im Gegensatz zum Objektpreis muss dieser Betrag bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt in bar bezahlt werden.


Welche Lösungen gibt es für die obligatorischen 10% Eigenkapital?

Ein Problem, dem Sie während des Erwerbsprozesses begegnen könnten: Von den geforderten 20% Eigenkapital dürfen mindestens 10% nicht aus der 2. Säule stammen. Finanzinstitute verlangen tatsächlich "echtes" Eigenkapital.

Wenn Sie diese Mittel nicht auf einem Bankkonto haben, gibt es mehrere Lösungen:


Der Erbvorgriff

Der Erbvorgriff ist ein Vorschuss auf Ihren zukünftigen Erbanteil, den Ihre Eltern oder Großeltern gewähren. Für den Hypothekarkreditgeber gilt dieser Betrag als echtes Eigenkapital, sofern eine schriftliche, Bestätigung vorliegt, dass dieser Betrag nicht während Ihres Lebens zurückgezahlt werden muss.


Die Schenkung

Diese Kapitalübertragung unentgeltlich ist endgültig und muss nicht in der Erbmasse berücksichtigt werden. Sie ist ein entscheidender Hebel, um die 10%-Grenze des Eigenkapitals außerhalb der beruflichen Vorsorge zu erreichen, da die Bank diese Einlage als Nettomehrung Ihres Vermögens ohne Schuldenverpflichtung betrachtet.


Die 3. Säule (A oder B)

Die im Rahmen der gebundenen Vorsorge (3A) oder freien Vorsorge (3B) angesparten Mittel gelten als echtes Eigenkapital.


Sie können diese Mittel entweder entnehmen, um das Objekt zu bezahlen, oder verpfänden, um Ihre Sicherheit zu erhöhen, ohne Ihre aktuelle Steuerbelastung zu beeinflussen.


Verpfändung einer Lebensversicherung

Wenn Ihre Versicherungspolice einen Rückkaufswert hat (verfügbarer Betrag bei Kündigung), kann sie zugunsten des Kreditinstituts verpfändet werden. Dies erhöht Ihre Finanzierungsquote, während Sie Ihre Risikoleistungen im Todes- oder Invaliditätsfall behalten.


Eigentümer werden ohne Eigenkapital dank Mietkauf

Der Mietkauf erlaubt es, ein Objekt zu bewohnen, indem eine monatliche Zahlung geleistet wird, die Miete und einen gesperrten Sparanteil kombiniert. Diese progressive Kapitalansammlung dient später dazu, die von Banken geforderten 20% Eigenkapital zu bilden.


Nach einigen Jahren ermöglicht dieses angesparte Kapital die Validierung der Hypothekenfinanzierung und die offizielle Eigentümerschaft des Objekts.


Dieses Modell eignet sich ideal für Personen mit hoher Sparfähigkeit, die den anfänglichen Betrag noch nicht zusammengetragen haben. Es ermöglicht, den Preis der Eigentumswohnung von Anfang an festzulegen und schützt den Erwerber während der Kapitalansparphase vor Inflation.


Welches Einkommen ist erforderlich, um eine Hypothek ohne Eigenkapital zu erhalten?

Um Eigentümer ohne nennenswertes Eigenkapital zu werden, muss Ihr Einkommen solide sein. Die Regel ist einfach: Die theoretischen Belastungen dürfen 33% des jährlichen Bruttoeinkommens des Haushalts nicht überschreiten. Die Berechnung basiert auf folgenden Kriterien:

  • Theoretischer Zinssatz (oder technischer Zinssatz): Auch wenn Sie einen tatsächlichen Zinssatz von 1,5% oder 2% erhalten, berechnet die Bank Ihr Budget mit 5%. Dies ist eine Sicherheitsmarge, um sicherzustellen, dass Sie Ihre Raten auch bei steigenden Zinsen bezahlen können.

  • Drittelregel: Die Gesamtkosten (theoretische Zinsen + Amortisation + Unterhaltskosten) dürfen 33% des jährlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Dies ist die finanzielle Obergrenze in der Schweiz.

  • Obligatorische Amortisation: Die Schuld muss innerhalb von 15 Jahren auf 65% des Objektwertes (erste Rang) reduziert werden, spätestens jedoch bis zum Rentenalter.


Eigentümer werden ohne Kapital: Beispiel einer Finanzierung eines Objekts zu 800.000 CHF

Nehmen wir das Beispiel eines Paares, das eine Eigentumswohnung für 800.000 CHF im Kanton Waadt erwerben möchte:

  • Gefordertes Eigenkapital (20%): 160.000 CHF

  • Davon echtes Eigenkapital (10%): 80.000 CHF (über 3. Säule und kleine Ersparnisse)

  • Verpfändeter Anteil (10%): 80.000 CHF LPP verpfändet (nicht ausbezahlt)

  • Gesamthypothek: 720.000 CHF (Finanzierungsquote 90%)

Für die Genehmigung durch eine Kantonalbank oder Versicherung wird die Belastung wie folgt berechnet:

  • Theoretische Zinsen (5% von 720.000 CHF): 36.000 CHF

  • Amortisation zweiter Rang: Die Schuld muss auf 65% (520.000 CHF) in 15 Jahren reduziert werden. Daher sind 200.000 CHF in dieser Periode zurückzuzahlen, d.h. 13.333 CHF/Jahr

  • Unterhaltskosten (1% des Objektwerts): 8.000 CHF

  • Gesamte theoretische Jahresbelastung: 57.333 CHF

Um die Drittelregel (33%) einzuhalten, muss das jährliche Bruttoeinkommen des Haushalts mindestens 173.700 CHF betragen.


Eine Hypothek mit geringem Eigenkapital erfordert eine sorgfältige Vorbereitung und gute Kenntnisse des Westschweizer Bankennetzwerks. Bei dreamo.ch helfen wir Ihnen, Ihre 2. und 3. Säule zu optimieren und die besten Lösungen zu finden, um Ihren Eigentumstraum zu verwirklichen.


Alles über den Erwerb von Eigentum ohne Eigenkapital

Können Erwerbsnebenkosten mit der Hypothek finanziert werden?

Leider nein. Notargebühren und Handänderungssteuern (kantonale Steuer) müssen unbedingt in liquiden Mitteln bezahlt werden. Sie liegen je nach Wohnkanton bei etwa 2% bis 5% des Kaufpreises.


Ist die LPP-Auszahlung für den Kauf ohne Kapital zu empfehlen?

Ja, aber Vorsicht: Die Auszahlung reduziert Ihre zukünftigen Renten. Die Verpfändung wird oft bevorzugt, da sie Ihre Versicherungsdeckungen (Invalidität/Tod) und das Wachstum Ihres Vorsorgekapitals beibehält.


Zählt die 3. Säule als echtes Eigenkapital?

Natürlich! Im Gegensatz zur 2. Säule wird die 3. Säule akzeptiert, um die obligatorische 10%-Tranche "ausserhalb LPP" zu decken, was die Bearbeitung erheblich erleichtert.