Das schweizerische Recht definiert die Zweitwohnung als eine Unterkunft, die zu Erholungs- oder Ferienzwecken genutzt wird, getrennt von der Hauptwohnung. Sie stellt weder den gesetzlichen Wohnsitz noch den hauptsächlichen beruflichen Tätigkeitsort des Eigentümers dar. Ob Sie Bürger sind oder nicht, vielleicht haben Sie bereits daran gedacht, eine Zweitwohnung in der Schweiz zu erwerben. Beachten Sie jedoch, dass der Markt weit davon entfernt ist, frei zu sein:

• Der rechtliche Rahmen regelt streng den Bau und den Kauf von Zweitwohnungen in der Schweiz (Lex Weber und Lex Koller).

• Die Finanzierung erfordert mehr Eigenmittel und verbietet die Nutzung der 2. Säule.

• Die Besteuerung von Zweitwohnungen bringt spezifische Kosten und Verpflichtungen mit sich.

Kauf einer Zweitwohnung in der Schweiz: Welcher rechtliche Rahmen?

In der Schweizerischen Eidgenossenschaft unterliegen Zweitwohnungen zwei wichtigen Gesetzestexten: der Lex Weber, die den Bau regelt, und der Lex Koller, die den Erwerb durch ausländische Personen bestimmt.

Die Lex Weber

Die 2012 verabschiedete Lex Weber verbietet den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der Anteil der Ferienwohnungen über 20 % des Immobilienbestands liegt. Diese Massnahme zielt darauf ab, die Überbauung in bereits gesättigten Tourismusgebieten zu begrenzen.

Für den Käufer bedeutet dies, dass es in diesen Gemeinden nur möglich ist, eine bereits bestehende Wohnung zu erwerben, die bereits den gesetzlichen Status einer Zweitwohnung besitzt, das heisst vor März 2012 gebaut wurde. Eine Erweiterung oder Umgestaltung ist innerhalb einer Grenze von etwa 30 % der bestehenden Fläche zulässig.

Gut zu wissen: Einige Gemeinden bieten geregelte Alternativen an, wie qualifizierte touristische Unterkünfte: Es handelt sich um eine Wohnung, die einen Teil des Jahres obligatorisch vermietet werden muss, was eine teilweise Umgehung der Beschränkung ermöglicht.

Die Lex Koller

Die Lex Koller regelt den Zugang zum Grundeigentum für Personen, die nicht in der Schweiz wohnhaft sind. Ausländer, die nicht in der Schweiz wohnen, müssen eine kantonale Bewilligung erhalten, um eine Zweitwohnung zu erwerben. Diese Bewilligungen werden jährlich in begrenzter Zahl erteilt und sind mit strengen Bedingungen verknüpft.

Die wichtigsten Einschränkungen sind:

• Maximale Wohnfläche von etwa 200 m².

• Grundstücksfläche in der Regel nicht über 1’000 m².

• Verbot der langfristigen jährlichen Vermietung (ausschliesslich privater Gebrauch).

Staatsangehörige der EU oder EFTA, die in der Schweiz wohnhaft sind, profitieren von einem erleichterten Regime, das dem der Schweizer Einwohner ähnlich ist.

Wie finanzieren Sie Ihre Zweitwohnung in der Schweiz?

Schweizer Banken wenden strengere Finanzierungsbedingungen für eine Zweitwohnung an als für eine Hauptwohnung. Ziel ist es, das Ausfallrisiko bei nicht lebensnotwendigen Immobilien zu begrenzen.

Die Anforderungen der Banken

Banken verlangen in der Regel einen Eigenmittelanteil von mehr als 20 % des Kaufpreises. Je nach finanzieller Situation des Kreditnehmers kann dieser Anteil 30 bis 40 % erreichen.

Die Berechnung der Tragbarkeit folgt der Drittelsregel: Die Gesamtbelastungen (Zinsen, Amortisation, Unterhalt) dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Diese Berechnung berücksichtigt bereits die Kosten der Hauptwohnung, was die Anforderungen erhöht.

Zudem verwenden Banken einen theoretischen Hypothekarzinssatz von etwa 5 %, um die Kreditwürdigkeit zu beurteilen, unabhängig vom tatsächlich angewendeten Zinssatz.

Das Verbot der Nutzung der 2. Säule

Achtung: Der vorzeitige Bezug von Geldern aus der 2. Säule (BVG) ist nur für den Erwerb einer Hauptwohnung erlaubt. Daher ist es unmöglich, diese Mittel für den Kauf einer Zweitwohnung zu verwenden.

Das bedeutet, dass die Finanzierung aus eigenen Mitteln, persönlicher Ersparnis oder dem freien 3. Säule-Konto (Säule 3b) erfolgen muss.

Die Frage des Mietwerts der Immobilie

Die Bank zeigt sich bei der Bewertung einer der Lex Weber unterliegenden Immobilie vorsichtig, da ihr Wiederverkaufs- oder Mietwert begrenzt sein kann. Diese Vorsicht beeinflusst direkt die Höhe des gewährten Kredits und den möglichen Belehnungsgrad.

Welche Besteuerung gilt für eine Zweitwohnung in der Schweiz?

Künftige Käufer sollten wissen, dass der Besitz einer Zweitwohnung steuerliche Verpflichtungen und zusätzliche Kosten mit sich bringt. Mit anderen Worten: Berücksichtigen Sie nicht nur den Kaufpreis. Jeder Kanton hat eigene Regeln, doch einige Prinzipien gelten schweizweit.

Die Besteuerung des Mietwerts

Im September 2025 hat das Schweizer Volk die Abschaffung des Eigenmietwerts für von ihren Eigentümern bewohnte Wohnungen angenommen. Die Reform tritt jedoch erst nach der Verabschiedung und Umsetzung der Ausführungsgesetze in Kraft; bis zu diesem Zeitpunkt gilt weiterhin das aktuelle System. So muss der Eigentümer einer Zweitwohnung, auch wenn die Wohnung nicht vermietet ist, einen Eigenmietwert deklarieren, der der theoretischen Miete entspricht, die er erzielen könnte. Dieser Wert wird zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Die Liegenschaft unterliegt ebenfalls der Vermögenssteuer im Kanton, in dem sie sich befindet.

Ab dem Inkrafttreten der Reform (frühestens Anfang 2028) wird der Eigenmietwert für selbstnutzende Eigentümer nicht mehr besteuert. Im Gegenzug haben die Kantone die Möglichkeit, eine spezifische Steuer auf Zweitwohnungen einzuführen, um die Steuerausfälle zu kompensieren.

Steuerlicher Abzug der Kosten

Die Hypothekarzinsen sowie die Unterhalts- oder Renovationskosten sind noch vom steuerbaren Einkommen abziehbar, was die Steuerbelastung teilweise reduziert. Diese Abzüge reichen jedoch im Allgemeinen nicht aus, um die Besteuerung des Eigenmietwerts vollständig auszugleichen. Sie werden weitgehend aufgehoben, sobald die Abschaffung des Eigenmietwerts endgültig in Kraft tritt.

Zusätzliche Kosten

Der Eigentümer muss ebenfalls bezahlen:

• Die Liegenschaftssteuer, die von bestimmten Gemeinden erhoben wird.

• Kurtaxen oder spezifische Gemeindesteuern für Zweitwohnungen.

• Stockwerkeigentumsgebühren und der Erneuerungsfonds im Falle eines Kaufs in einer STWEG.

Unsere Empfehlungen zur Vorbereitung Ihres Kaufs

Vor Abschluss eines Kaufs helfen verschiedene Überprüfungen, administrative oder finanzielle Probleme zu vermeiden.

Überprüfung des Status der Immobilie

Vor jeder Unterzeichnung sollten Sie bei der Gemeinde überprüfen, ob die Immobilie tatsächlich den gesetzlichen Status einer Zweitwohnung besitzt.

Für Bauten nach 2012 in Quotenregionen ist diese Überprüfung unerlässlich. Zudem sollten Sie das Grundbuch Ihrer Gemeinde konsultieren, um mögliche Dienstbarkeiten oder Nutzungseinschränkungen zu identifizieren.

Prüfung des Stockwerkeigentums (STWEG)

Bei einer Stockwerkeigentumswohnung müssen Sie die Eigentümerreglemente, den Zustand des Erneuerungsfonds und die monatlichen Kosten berücksichtigen. Diese Faktoren beeinflussen direkt die Rentabilität und Verwaltung Ihres zukünftigen Eigentums.

Kauf als Ausländer und Nicht-Einwohner der Schweiz

Personen mit Wohnsitz im Ausland müssen vor dem Kauf eine kantonale Bewilligung einholen und die von der Lex Koller festgelegten Beschränkungen einhalten. Wir empfehlen Ihnen einen Termin bei der Gemeindeverwaltung oder der kantonalen Immobilienstelle, um die Verfügbarkeit der Kontingente zu prüfen.

Schlussfolgerung

Wenn der Kauf einer Zweitwohnung in der Schweiz nicht immer einfach ist, bleibt dieses Projekt dennoch möglich, sofern Sie den rechtlichen Rahmen einhalten und über ausreichende Eigenmittel verfügen.

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