Wie kann man die Schwankungen des Immobilienmarktes antizipieren?

Die Schwankungen auf dem Immobilienmarkt treten nie zufällig auf. Sie hängen eng mit einer Reihe makroökonomischer Faktoren zusammen, deren Analyse es ermöglicht, den Zustand des Marktes zu verstehen und seine Entwicklung vorherzusehen. Durch das Beherrschen dieser Indikatoren können Fachleute kommende Trends erkennen und sicherere Investitionsentscheidungen für 2026 treffen.

Die Logik der konjunkturellen Entwicklung verstehen

Der Immobilienmarkt reagiert nicht unmittelbar auf Veränderungen der Konjunktur. Anders als die Finanzmärkte folgt er den Wirtschaftszyklen (Expansion, Abschwung oder Rezession) mit einer zeitlichen Verzögerung. Bauentscheidungen, Angebotsanpassungen und Kaufverhalten benötigen Zeit, um sich zu materialisieren.

Diese Verzögerung stellt für Fachleute einen Vorteil dar: Durch sorgfältige Beobachtung erster wirtschaftlicher Signale (wie Kreditmarktstatistiken, Hypothekennachfrage oder Migrationstrends) lassen sich zukünftige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt frühzeitig erkennen. Wenn Banken beispielsweise über mehrere Monate hinweg einen kontinuierlichen Rückgang der Hypothekarkreditanfragen feststellen, deutet dies in der Regel auf eine künftige Abschwächung der Kaufnachfrage hin. Dieses Signal erscheint deutlich früher, als dass Preise oder Verkaufsfristen nachlassen.

Die makroökonomischen Indikatoren

Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB)

Die Zinssätze sind einer der entscheidendsten Indikatoren, um Schwankungen auf dem Immobilienmarkt vorherzusehen. Sie beeinflussen gleichzeitig die Finanzierungskosten, die Kaufnachfrage, den Wert der Immobilien und die Attraktivität von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen.

• Niedrige Zinsen stimulieren Immobilieninvestitionen: Sie senken die Kosten von Hypotheken, erhöhen die Kreditkapazität und stützen die Nachfrage.

• Sie begünstigen auch steigende Preise: Ein erleichterter Kreditzugang verstärkt die Konkurrenz zwischen Käufern, erhöht also die Nachfrage, was Anbieter zu höheren Verkaufs- und Mietpreisen veranlassen kann.

• Günstige Refinanzierungen verbessern die Rentabilität bestehender Immobilien, was Investoren motiviert, ihre Portfolios zu behalten oder auszubauen.

Um Marktbewegungen richtig vorherzusehen, können Investoren diese Dynamiken überwachen und ihre Portfoliostrategie an die Zinsbedingungen und die erwarteten Renditen anpassen.

Die Inflation

Inflation entspricht dem allgemeinen Anstieg der Preise für Güter und Dienstleistungen über einen bestimmten Zeitraum. Sie verringert die Kaufkraft des Geldes und beeinflusst direkt Investitionsentscheidungen sowie die Dynamik des Immobilienmarktes.

Immobilien gelten oft als Schutz vor Inflation: Wenn der Geldwert sinkt, neigen Immobilien dazu, ihren Wert zu behalten oder langfristig zu steigern. Zudem wird das Verschulden in Zeiten hoher Inflation attraktiver: Ein heute aufgenommener Kredit wird morgen mit entwertetem Geld zurückgezahlt, was die reale Schuldenlast verringert und das Interesse an Immobilieninvestitionen stärken kann.

Risiken und Auswirkungen der Inflation auf den Immobilienmarkt:

• Steigende Baukosten: Materialien und Arbeitskräfte werden teurer, was Neubauprojekte verteuert und den Bau verlangsamen kann.

• Potenzielle Zinserhöhung: Um die Inflation zu kontrollieren (durch Reduktion der Geldmenge), kann die SNB ihre Leitzinsen erhöhen, was Hypothekarkredite verteuern kann.

• Druck auf die Kaufkraft der Haushalte: Wenn die Löhne nicht mit der Inflation Schritt halten, sinkt die Fähigkeit, Immobilien zu kaufen oder zu mieten, was die Nachfrage mindern oder in andere Segmente verschieben kann (z. B. Einpersonenhaushalte).

Durch genaue Überwachung der Veröffentlichungen der SNB und des BFS können Fachleute kommende Inflationsspannungen erkennen. In der Schweiz ist die Inflation in der Regel stabiler als in anderen Ländern, aber externe Faktoren wie steigende Rohstoffpreise, geopolitische Schocks oder gesundheitspolitische Einschränkungen können den Inflationssatz beeinflussen.

Das BIP und die makroökonomische Lage

Das Wachstum des BIP beeinflusst direkt die Entwicklung des Immobilienmarktes. Wenn die Wirtschaft wächst, steigt das verfügbare Einkommen der Haushalte, was ihre Kaufkraft stärkt und die Nachfrage nach Wohnraum erhöht. Eine günstige Konjunktur schafft somit ein Umfeld, das Transaktionen und die Wertsteigerung des Immobilienbestands begünstigt.

Ein dynamischer Arbeitsmarkt bildet ein Fundament für die Stabilität und Wertentwicklung des Immobiliensektors. Es ist sinnvoll, nicht nur die Gesamtbeschäftigungszahlen zu analysieren, sondern auch die Qualität der neu geschaffenen Stellen und die Einkommensverteilung, die die Dynamik der Immobiliennachfrage bestimmen.

• Ein Anstieg der Beschäftigung schafft zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum,

• steigende Löhne ermöglichen höhere Mieten und Kaufpreise,

• wachsende Einkommen stützen auch Investitionen in Gewerbeimmobilien.

Die Wirtschaftsleistung spiegelt sich unmittelbar im Gewerbeimmobilienmarkt wider:

• Expandierende Unternehmen benötigen mehr Büros und Lagerflächen,

• die Gründung neuer Firmen erhöht die Flächennachfrage,

• ein dynamischer Detailhandel steigert den Bedarf an Verkaufsflächen.

Aktuell: In der Schweiz ist das BIP zwischen 2024 und 2025 um rund 1,5 % gewachsen und setzt damit einen linearen, stabilen Wachstumstrend fort. Diese Entwicklung lässt für 2026 günstige wirtschaftliche Perspektiven erwarten.

Demografische Trends

Die Demografie gehört zu den zuverlässigsten Indikatoren, um die Entwicklung der Nachfrage vorherzusehen.

• Ein Bevölkerungswachstum führt automatisch zu einem höheren Bedarf an Wohnraum.

• Die fortschreitende Urbanisierung konzentriert die Nachfrage weiterhin auf die Zentren und grossen Agglomerationen, was die Immobilienwerte in den Städten stützt.

• Veränderungen der Lebensstile (Homeoffice, flexiblere Mobilität, Wachstum der Einpersonenhaushalte) beeinflussen die Art der gesuchten Immobilien.

• Zunehmende Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen (barrierefrei, sicher, in der Nähe wichtiger Dienstleistungen).

Für Akteure des Immobilienmarkts ermöglicht die Integration dieser Trends, das Angebot anzupassen, wachstumsstarke Märkte zu identifizieren und Produkte zu entwickeln, die den tatsächlichen Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechen.

Spezialisierte Immobilienindikatoren

Leerwohnungsziffer

Die Leerwohnungsziffer ist ein zentraler Indikator, um das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zu messen. In der Schweiz sinkt sie seit mehreren Jahren kontinuierlich: per 1. Juni wurden 3’519 leerstehende Wohnungen weniger gezählt, ein Rückgang um 6,8 % und die fünfte Abnahme in Folge. Mit einer nationalen Quote von rund 1 % bleibt der Markt sehr angespannt.

Für 2026 lässt diese Entwicklung noch weniger verfügbare Wohnungen erwarten, was eine anhaltend hohe Nachfrage in den meisten Regionen bestätigt, sowohl im Miet- als auch im Eigentumsmarkt.

Hypothekarkredite

Die Hypothekarzinsen bleiben insgesamt niedrig, auch wenn die festen Zinssätze aufgrund des geringeren Risikos für Banken weiterhin höher liegen als die variablen. Dieses niedrige Zinsniveau fördert weiterhin die Verschuldung und stützt die Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere unter:

• Haushalten mit eigenem Kapital,

• Familien,

• älteren Käuferinnen und Käufern, die ihre finanzielle Situation stabilisieren möchten.

Ein Niedrigzinsumfeld trägt somit dazu bei, eine aktive Nachfrage aufrechtzuerhalten – selbst bei einer konjunkturell vorsichtigeren Lage.

Schweizer Immobilienpreisindex für Wohnimmobilien (IMPI)

Der Schweizer Immobilienpreisindex für Wohnimmobilien (IMPI) des 3. Quartals 2025 steigt im Vergleich zum Vorquartal um 0,8 % auf 124,3 Punkte (Basis 2019 = 100). Im Jahresvergleich erhöhen sich die Wohnimmobilienpreise um 5,2 %.

Diese Dynamik bestätigt einen weiterhin steigenden Markt, gestützt durch ein unzureichendes Angebot und eine anhaltende Nachfrage.

Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®)

Der sresi® 2025 zeigt einen deutlichen Anstieg des Vertrauens im Sektor. Innerhalb von zwei Jahren stieg der Index von einem Tiefstand von –77,4 Punkten auf einen Rekordwert von +69,5 Punkten.

Trotz einer vorsichtigen Einschätzung der makroökonomischen Lage erwarten Fachleute positive Perspektiven, insbesondere in den Segmenten Wohnen und Logistik.

Immobilienrisiko-Indizes: UBS Bubble Index

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Überhitzung, indem er die Abweichung zwischen Immobilienpreisen und ihren Fundamentaldaten (Einkommen, Mieten, Hypothekarverschuldung, Kosten Kaufen vs. Mieten, Preisdynamik) bewertet.

Zwischen dem 2. und 3. Quartal 2025 stieg der Index von 0,20 auf 0,29 – ein leichter Anstieg des Risikos, jedoch keine Warnsituation.

Einige Regionen bleiben dennoch stärker exponiert:

• Touristische Gebiete in Graubünden,

• Genferseeregion,

• Yverdon-les-Bains.

Wie Sie Marktschwankungen antizipieren können

• Überwachung der Hypothekarzinsen und der SNB-Politik: Eine Zinserhöhung führt beispielsweise zu sinkender Kaufnachfrage, längeren Verkaufsfristen und einem Abwärtsdruck auf die Preise. Steigt die Inflation, steigen die Zinsen (Regulierung durch die SNB). Eine hohe Inflation kann zudem die Baukosten erhöhen und Projekte verzögern.

• Beobachten der wichtigsten Immobilienindikatoren, wie Leerwohnungsziffer und Preisentwicklung.

• Informationsbeschaffung über aktuelle demografische Entwicklungen, etwa Migration oder Alterung der Bevölkerung.

• Analysen des BFS lesen: Ein einzelner Indikator reicht nie aus.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt lässt sich vorhersagen, indem man einige zentrale Indikatoren überwacht: Zinsen, Inflation, konjunkturelle Entwicklung, demografische Trends und spezialisierte Immobilienkennzahlen. Durch die Verknüpfung dieser Daten erhalten Fachleute ein zuverlässiges Bild der kommenden Spannungen bei Angebot, Nachfrage und Preisen und können ihre Investitionsstrategien präzise anpassen.

Quellen

immo-diva.ch - Article 

raiffeisen.ch - Article 

bfs.admin.ch - Article 

seco.admin.ch - Article 

kof.ethz.ch - Article 

migrobank.ch - Article