Alles Wissenswerte über das Baurecht (DDP) : Regeln, Vorteile und Tipps

In der Schweiz ermöglicht das Baurecht (SDBR), Eigentümer einer Immobilie zu werden, ohne den Boden zu besitzen, auf dem sie errichtet ist :

• Das Baurecht verleiht das vollständige Eigentum an den Bauten für eine bestimmte Dauer, die in der Regel zwischen 30 und 100 Jahren liegt.
  
• Oft von öffentlichen Körperschaften oder Institutionen angeboten, beinhaltet dieses Modell die Zahlung eines jährlichen Baurechtszinses als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks.
  
• Es stellt somit eine interessante Alternative zum vollständigen Eigentum dar, insbesondere in Regionen, in denen Bauland knapp oder sehr teuer ist.

Was ist das Baurecht (SDBR) ?

Das Baurecht ist eine Dienstbarkeit, die es einer Person (dem Bauberechtigten) erlaubt, auf dem Grundstück eines Dritten (des Grundeigentümers) ein Gebäude zu errichten oder zu besitzen.

Im Schweizer Recht besitzt der Eigentümer eines Grundstücks grundsätzlich auch alles, was darauf gebaut wird. Das Baurecht bildet die einzige Ausnahme zu dieser Regel.

Darüber hinaus sind Sie vollständiger Eigentümer Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung, während Sie das Grundstück, auf dem sich diese befindet, mieten. Als Gegenleistung für dieses Nutzungsrecht bezahlen Sie eine periodische Entschädigung, den sogenannten Baurechtszins.

Wie funktioniert das Baurecht ?

Die Funktionsweise des Baurechts basiert auf einem strengen vertraglichen Rahmen, der die Rechte und Pflichten jeder Partei über mehrere Jahrzehnte definiert.

Die Errichtung des Baurechts

Damit ein Baurecht gültig ist und von einer Bank finanziert werden kann, muss es in Form eines selbständigen und dauernden Rechts errichtet werden :

• Selbständig : es kann unabhängig vom Grundstück verkauft, vererbt oder mit einer Hypothek belastet werden.
  
• Dauernd : seine Dauer muss mindestens 30 Jahre betragen (und höchstens 100 Jahre, verlängerbar).

Zu beachten ist, dass die Errichtung des Baurechts zwingend eine öffentliche Beurkundung vor einem Notar sowie einen Eintrag im Grundbuch erfordert.

Der Baurechtszins

Sein Betrag wird in der Regel an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) oder an den Referenzzinssatz für Hypotheken (fest, SARON) gekoppelt.

Er wird vierteljährlich oder jährlich bezahlt und stellt eine fixe Belastung dar, die ebenso wie Hypothekarzinsen in Ihr monatliches Budget einbezogen werden muss.

Das Erlöschen des Rechts und die Heimfallentschädigung

Am Ende des Vertrags, sofern dieser nicht verlängert wird, fallen die Bauten an den Grundeigentümer zurück. Dies bezeichnet man als Heimfall. Allerdings muss der Grundeigentümer dem Bauberechtigten eine angemessene Heimfallentschädigung für den verbleibenden Wert der Gebäude bezahlen.

Warum in der Schweiz im Baurecht kaufen ?

Vorsicht vor vereinfachenden Formulierungen : Von einem Kauf eines Grundstücks im Baurecht zu sprechen, ist juristisch ungenau. Der Käufer investiert in ein spezifisches dingliches Immobilienrecht mit eigenen Regeln, Vorteilen und Einschränkungen, insbesondere beim Vertragsende.

Ein deutlich tieferer Kaufpreis

Da Sie das Grundstück nicht kaufen, welches oft 30% bis 50% des Gesamtwertes eines Immobilienprojekts ausmacht reduzieren Sie Ihren Eigenkapitalbedarf erheblich. Wenn Sie eine grosse Familie oder ein Erstkäuferhaushalt sind, kann Ihnen diese Lösung den Zugang zum Eigentum erleichtern.

Teilweise steuerliche Vorteile

Obwohl Sie einen Baurechtszins bezahlen, kann dieser in bestimmten Kantonen und je nach beruflicher Situation vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, wenn die Immobilie gewerblich genutzt wird oder unter bestimmten besonderen Bedingungen.

Zudem ist der Steuerwert Ihrer Immobilie geringer, da Sie das Grundstück nicht besitzen, was Ihre Vermögenssteuer senken kann.

Zugang zu bevorzugten Lagen

Oft gehören Baurechtsgrundstücke öffentlichen Körperschaften oder Stiftungen (wie der Fondation de famille Sandoz oder Gemeinden in Genf und Waadt).

Diese Grundstücke befinden sich idealerweise in Stadtzentren oder begehrten Wohnlagen, in denen keine Grundstücke mehr zum Verkauf stehen. Das Baurecht ist dann die einzige Möglichkeit, in diesen Quartieren zu wohnen.

Welche Fallstricke gilt es beim Kauf im Baurecht zu vermeiden ?

Trotz seiner Vorteile erfordert der Kauf im Baurecht besondere Aufmerksamkeit bei bestimmten Punkten.

Eine zu aggressive Indexierungsklausel des Baurechtszinses

Zunächst ist die Berechnungsmethode der Entwicklung Ihres Baurechtszinses entscheidend für Ihre finanzielle Stabilität. Stellen Sie daher sicher, dass die Indexierung begrenzt ist oder einem stabilen Indikator folgt.

Eine schlecht formulierte Klausel könnte nämlich dazu führen, dass sich Ihr Baurechtszins innerhalb von 20 Jahren verdoppelt, wodurch die Immobilie schwer tragbar oder schwer wiederverkaufbar wird.

Die Komplexität der Bankfinanzierung

Nicht alle Banken finanzieren Objekte im Baurecht auf dieselbe Weise.

Einerseits können sie verlangen, dass die verbleibende Dauer des Baurechts länger ist als die Dauer der Amortisation des Kredits (mindestens noch 30 bis 40 Jahre).

Andererseits wenden gewisse Banken einen Abschlag auf den Belehnungswert an, was den gewährten Kreditbetrag begrenzen kann.

Die Bedingungen der Heimfallentschädigung

Achtung : Wenn die Heimfallentschädigung zu tief festgelegt wird (zum Beispiel 70% des Verkehrswerts oder weniger), verlieren Sie bei Vertragsende einen erheblichen Teil Ihres Vermögens.

Es ist daher besser, eine Entschädigung zwischen 80% und 100% des tatsächlichen Werts zum Zeitpunkt des Heimfalls anzustreben, um Ihre Erben oder Ihre Investition zu schützen.

FAQ : Alles Wissenswerte über das Baurecht in der Schweiz

Kann man ein Haus im Baurecht verkaufen ?

Das Baurecht ist ein übertragbares Recht, was bedeutet, dass Sie Ihr Haus jederzeit verkaufen können. Der Käufer übernimmt den Baurechtsvertrag einfach in seinem aktuellen Stand, mit denselben Bedingungen bezüglich des Baurechtszinses und demselben Ablaufdatum.

Was passiert, wenn ich mein Haus renovieren möchte ?

Als Bauberechtigter sind Sie Eigentümer der Mauern. Sie haben das Recht, Ihre Immobilie zu unterhalten und zu renovieren. Für grössere strukturelle Veränderungen oder Erweiterungen sieht der Baurechtsvertrag jedoch häufig vor, dass Sie die vorherige Zustimmung des Grundeigentümers einholen müssen.

Ist der Baurechtszins fix ?

Der Baurechtszins wird in der Regel alle 5 oder 10 Jahre gemäss dem Landesindex der Konsumentenpreise (Inflation) angepasst. Manche Verträge sehen auch eine Anpassung auf Grundlage des Referenzhypothekarzinses vor.

Ist es möglich, das Grundstück später zu kaufen ?

Das hängt vollständig vom Grundeigentümer ab. Manche Verträge enthalten eine „Kaufoption“, dies ist jedoch eher selten, insbesondere bei Gemeinden. Falls der Eigentümer das Grundstück eines Tages verkauft, verfügen Sie gesetzlich über ein Vorkaufsrecht.

Ist das Baurecht riskant für das Erbe ?

Nach Ihrem Tod erhalten Ihre Erben das Eigentum am Haus sowie die mit dem Baurechtszins verbundenen Verpflichtungen. Das Hauptrisiko liegt in der Annäherung an das Ablaufdatum des Rechts : Je näher das Vertragsende rückt (z. B. weniger als 25 verbleibende Jahre), desto stärker verliert die Immobilie an Marktwert, sofern keine Garantie für eine Verlängerung besteht.