Alles über die Suspensivbedingungen beim Immobilienkauf in der Schweiz

Da der Kauf einer Immobilie eine bedeutende finanzielle Verpflichtung darstellt, bieten aufschiebende Bedingungen einen rechtlichen Rahmen, der die Risiken während des gesamten Transaktionsprozesses begrenzt:

• Eine aufschiebende Bedingung setzt die endgültigen Rechtswirkungen des Kaufvertrags bis zum Eintritt eines bestimmten Ereignisses aus, beispielsweise bis zur Gewährung einer Finanzierung oder dem Erhalt einer behördlichen Bewilligung.

• Die Vertragsparteien verfügen über eine weitgehende Vertragsfreiheit, um die ihrer Situation entsprechenden Klauseln im Einklang mit dem Schweizer Obligationenrecht zu vereinbaren.

• Eine unklar oder fehlerhaft formulierte aufschiebende Klausel kann zu Rechtsstreitigkeiten führen oder den Verkauf verzögern. Die Mitwirkung einer Notarin oder eines Notars wird daher dringend empfohlen.

Was ist eine aufschiebende Bedingung?

Aufschiebende Bedingungen werden bei Immobilienverkäufen häufig eingesetzt, um sowohl Käufer als auch Verkäufer zu schützen. Sie legen fest, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, bevor der Verkauf rechtsgültig und endgültig wird.

Aufschiebende Bedingung: Definition

Die aufschiebende Bedingung, geregelt im Schweizer Obligationenrecht (1), ist eine Vertragsklausel, welche die endgültige Wirksamkeit des Kaufvertrags vom Eintritt eines zukünftigen und ungewissen Ereignisses abhängig macht. Solange diese Bedingung nicht erfüllt ist, bleiben die Rechtswirkungen des Vertrags ausgesetzt.

Tritt die Bedingung innerhalb der vereinbarten Frist ein, entfaltet der Kaufvertrag seine volle Wirkung. Wird sie hingegen nicht erfüllt, kann die Transaktion aufgehoben werden, ohne dass eine der Parteien als vertragsbrüchig gilt, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Aufschiebende Bedingung oder aufschiebende Klausel, worin liegt der Unterschied?

In der Praxis werden die Begriffe aufschiebende Bedingung und aufschiebende Klausel häufig synonym verwendet. Juristisch besteht jedoch ein kleiner Unterschied:

• Die aufschiebende Bedingung bezeichnet das Ereignis, von dem das Wirksamwerden des Vertrags abhängt.

• Die aufschiebende Klausel bezeichnet die Vertragsbestimmung, in der diese Bedingung festgelegt wird.

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird diese Unterscheidung jedoch selten gemacht, weshalb beide Begriffe meist gleichbedeutend verwendet werden.

Die wichtigsten aufschiebenden Bedingungen bei einer Immobilientransaktion

Nicht jeder Immobilienverkauf enthält dieselben aufschiebenden Bedingungen. Ihr Inhalt richtet sich nach dem Profil des Käufers, der Art der Immobilie und den Besonderheiten des jeweiligen Immobilienprojekts.

Erhalt einer Hypothekarfinanzierung

Dies ist die am häufigsten vereinbarte aufschiebende Bedingung.

Der Käufer legt fest, dass der Kaufvertrag erst dann endgültig wirksam wird, wenn ihm ein Kreditinstitut die zur Finanzierung der Immobilie erforderliche Hypothek gewährt.

Die Klausel enthält in der Regel folgende Angaben:

• den Mindestbetrag der Finanzierung;

• den maximal akzeptablen Zinssatz, sofern dies relevant ist;

• die Frist, innerhalb derer der Käufer eine verbindliche Finanzierungszusage erhalten muss.

Diese Bedingung schützt den Käufer davor, eine Immobilie erwerben zu müssen, ohne über die notwendige Finanzierung zu verfügen.

Vorheriger Verkauf einer anderen Immobilie

Manche Käufer müssen zunächst ihre bestehende Immobilie verkaufen, bevor sie den Erwerb einer neuen finanzieren können. Die aufschiebende Bedingung sieht in diesem Fall vor, dass der Kauf nur zustande kommt, wenn die bisherige Immobilie innerhalb einer festgelegten Frist tatsächlich verkauft wird.

Dadurch lassen sich Doppelbelastungen oder eine übermässige Verschuldung vermeiden.

Erhalt einer behördlichen Bewilligung

In bestimmten Fällen hängt der Verkauf vom Erhalt einer Bewilligung der zuständigen Behörde ab. Dies betrifft insbesondere:

• eine Baubewilligung;

• eine Bewilligung für Umbau- oder Renovierungsarbeiten;

• bestimmte Immobilienkäufe, die besonderen gesetzlichen Bestimmungen unterliegen, insbesondere für im Ausland wohnhafte Personen im Rahmen der Lex Koller.

Wird die erforderliche Bewilligung nicht erteilt, kann der Kaufvertrag gemäss den im Vertrag vorgesehenen Bestimmungen aufgehoben werden.

Keine Vorkaufsrechte

Einige Immobilien können einem Vorkaufsrecht unterliegen, das einer öffentlichen Körperschaft oder einer vorrangig berechtigten Person erlaubt, die Immobilie anstelle des vorgesehenen Käufers zu erwerben.

Eine aufschiebende Bedingung kann vorsehen, dass der Verkauf erst nach Ablauf der Frist endgültig wird, innerhalb der das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann.

Diese Klausel verhindert, dass ein Verkauf nach der Vertragsunterzeichnung infrage gestellt wird.

Keine unvereinbaren Dienstbarkeiten oder Belastungen

Vor dem Erwerb möchte der Käufer häufig sicherstellen, dass die Immobilie nicht mit Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten oder anderen Belastungen versehen ist, welche die geplante Nutzung beeinträchtigen könnten.

Eine aufschiebende Bedingung kann daher vorsehen, dass der Verkauf nur zustande kommt, wenn die Abklärungen im Grundbuch ergeben, dass die rechtliche Situation den Erwartungen des Käufers entspricht.

Ergebnisse einer technischen Begutachtung

Auch wenn sie in der Schweiz weniger systematisch durchgeführt wird als in anderen Ländern, kann vor dem endgültigen Abschluss des Verkaufs eine unabhängige technische Begutachtung vereinbart werden. Die aufschiebende Bedingung kann sich insbesondere auf das Fehlen wesentlicher Mängel beziehen, welche folgende Bereiche betreffen:

• die Gebäudestruktur;

• das Dach;

• die technischen Anlagen;

• Feuchtigkeits- oder Schadstoffprobleme.

Werden erhebliche Mängel festgestellt, können die Parteien die Verkaufsbedingungen neu verhandeln oder vom Kauf Abstand nehmen.

Aufschiebende Bedingungen richtig regeln, warum die Begleitung durch eine Notarin oder einen Notar sinnvoll ist

In der Schweiz muss der Verkauf einer Immobilie öffentlich beurkundet werden. Die Mitwirkung einer Notarin oder eines Notars ist daher gesetzlich vorgeschrieben, auch wenn deren Aufgaben je nach Kanton unterschiedlich ausgestaltet sind.

Über diese gesetzliche Formalität hinaus spielt die Notarin bzw. der Notar eine zentrale Rolle bei der rechtlichen Absicherung aufschiebender Bedingungen. Sie oder er stellt sicher, dass diese klar formuliert, rechtlich wirksam und an die konkrete Situation der Vertragsparteien angepasst sind.

Zudem achtet die Notarin oder der Notar darauf, dass die vereinbarten Fristen realistisch sind und die Folgen einer Nichterfüllung der Bedingungen eindeutig geregelt werden.

Die frühzeitige Beiziehung einer Notarin oder eines Notars ermöglicht es, mögliche Schwierigkeiten rechtzeitig zu erkennen und sorgt für einen reibungsloseren und sichereren Ablauf der Immobilientransaktion.

FAQ

Sind aufschiebende Bedingungen in der Schweiz obligatorisch?

Nein. Das Schweizer Recht schreibt bei einem Immobilienverkauf keine aufschiebenden Bedingungen vor. Sie werden von den Vertragsparteien entsprechend den Anforderungen der jeweiligen Transaktion frei vereinbart.

Kann ein Immobilienverkauf aufgehoben werden, wenn eine aufschiebende Bedingung nicht erfüllt wird?

Ja. Wird die Bedingung innerhalb der vereinbarten Frist nicht erfüllt und sieht der Vertrag dies ausdrücklich vor, fällt der Kaufvertrag dahin, ohne dass die betreffende Partei haftbar wird.

Wer legt die aufschiebenden Bedingungen fest?

Käufer und Verkäufer verhandeln die aufschiebenden Bedingungen gemeinsam vor der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags, gegebenenfalls mit Unterstützung ihrer Berater oder der Notarin bzw. des Notars.

Gibt es eine gesetzliche Höchstfrist für die Erfüllung einer aufschiebenden Bedingung?

Nein. Das Schweizer Recht sieht keine allgemeine Höchstdauer vor. Die Vertragsparteien legen die Fristen je nach Art der jeweiligen Bedingung frei im Vertrag fest.

Kann eine aufschiebende Bedingung nach der Vertragsunterzeichnung geändert werden?

Ja, allerdings nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien. Jede Änderung muss zudem die für den Immobilienkaufvertrag geltenden Formvorschriften einhalten.

Quelle

fedlex.admin.ch - Article