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Lange Zeit wurden die Energieeffizienz und die Nachhaltigkeit eines Gebäudes vor allem als technische, regulatorische oder ökologische Themen betrachtet. Heute nehmen sie bei Immobilienentscheidungen einen immer wichtigeren Stellenwert ein.

Häufigere Hitzewellen, Tropennächte, Starkniederschläge, Oberflächenabfluss, Hagel oder Trockenheit: Der Klimawandel beeinflusst zunehmend die Art und Weise, wie Immobilien geplant, saniert, bewertet, aber auch zukünftigen Käuferinnen, Käufern sowie Mieterinnen und Mietern präsentiert werden.

Für Immobilienprofis stellt sich daher nicht mehr nur die Frage, wie der Klimawandel den Gebäudebestand verändern wird. Ebenso wichtig ist die Frage, wie diese neue Realität die Vermarktung von Immobilien verändern wird.


Der sommerliche Komfort wird zu einem echten Immobilienkriterium

In der Schweiz wurden Wohngebäude historisch gesehen so konzipiert, dass sie im Winter möglichst viel Wärme speichern. Im Kontext des Klimawandels kann diese Eigenschaft im Sommer jedoch problematisch werden.

Die von MeteoSchweiz erarbeiteten Klimaszenarien gehen von mehr sehr heissen Tagen, trockeneren Sommern und häufigeren Starkniederschlägen aus. Zudem dürfte der Temperaturanstieg in der Schweiz stärker ausfallen als der weltweite Durchschnitt.

In städtischen Gebieten wird dieses Phänomen durch Hitzeinseln zusätzlich verstärkt. Die dichte Bebauung, versiegelte Flächen und der Mangel an Vegetation verhindern, dass sich Quartiere während der Nacht ausreichend abkühlen. Eine helle Wohnung mit grossen Fensterflächen, die früher uneingeschränkt als Vorteil galt, kann dadurch bei starker Sonneneinstrahlung und fehlendem Sonnenschutz im Sommer deutlich an Wohnqualität verlieren.

Der sommerliche Komfort dürfte sich deshalb zu den bereits etablierten Suchkriterien wie Helligkeit, Ruhe, Energieeffizienz oder der Qualität der Aussenbereiche gesellen.

Für die Fachpersonen, die für die Vermarktung einer Immobilie verantwortlich sind, bedeutet dies, immer präzisere Fragen beantworten zu können:

  • Verfügt die Wohnung über Aussenstoren oder Sonnenschutz?
  • Können die Räume während der Nacht effizient gelüftet werden?
  • Sind die Schlafzimmer nach Süden oder Westen ausgerichtet?
  • Verfügt das Gebäude über eine gute thermische Speichermasse?
  • Gibt es schattige Bereiche, Bäume oder ein begrüntes Dach?
  • Ist ein passives oder aktives Kühlsystem vorhanden?

Diese Informationen, die in Immobilieninseraten bislang nur selten hervorgehoben werden, könnten nach und nach zu echten Differenzierungsmerkmalen werden.


Neue Vorteile, die in Immobilieninseraten hervorgehoben werden können

Der Klimawandel macht Immobilien nicht zwangsläufig schwieriger zu vermarkten. Er verändert vor allem die Gewichtung der Argumente, die potenzielle Käuferinnen und Käufer überzeugen können.

Eine üppige Begrünung, Querlüftung, aussenliegender Sonnenschutz, helle Fassaden, wasserdurchlässige Flächen oder der Zugang zu einem schattigen Aussenbereich können den Wohnkomfort während heisser Perioden erheblich verbessern.

Auf Quartierebene tragen Bäume, begrünte Dächer, Feuchtgebiete und Regenwasserrückhaltung dazu bei, angenehmere Mikroklimata zu schaffen. Projekte nach dem Prinzip der «Schwammstadt», bei denen Regenwasser vor Ort zurückgehalten statt unmittelbar abgeleitet wird, tragen sowohl zur Verringerung des Hochwasserrisikos als auch zur natürlichen Kühlung bei.

Diese Eigenschaften lassen sich in Immobilieninseraten in konkrete Vorteile übersetzen:

  • stabilere Innentemperaturen;
  • höherer Komfort während Hitzeperioden;
  • länger nutzbare Aussenbereiche;
  • geringerer Bedarf an Klimaanlagen;
  • bessere Bewirtschaftung des Regenwassers;
  • potenziell besser kontrollierbare Energiekosten;
  • höhere Lebensqualität im Gebäude und im Quartier.

Dabei genügt es jedoch nicht, sich auf allgemeine Formulierungen wie «nachhaltige Bauweise» oder «grüne Umgebung» zu beschränken. Eine überzeugende Vermarktung sollte präzise erklären, welchen konkreten Nutzen die Ausstattung und die baulichen Massnahmen den Bewohnerinnen und Bewohnern bieten.

Eine nach Süden ausgerichtete Terrasse ist nicht immer automatisch ein Vorteil. Sie wird deutlich attraktiver, wenn sie über eine Pergola, eine Sonnenstore, Bäume oder eine Gestaltung verfügt, die auch im Sommer einen angenehmen Aufenthalt ermöglicht.


Die Vermarktungssaison beeinflusst die Wahrnehmung einer Immobilie stärker

Auch der Zeitpunkt einer Besichtigung kann die Wahrnehmung einer Immobilie erheblich beeinflussen.

Eine Dachwohnung kann im Herbst besonders gemütlich wirken, während sie bei einer Besichtigung im Juli eine erhebliche Überhitzung aufweist. Umgekehrt kann sich eine gut durchlüftete Wohnung mit wirksamem Sonnenschutz und Blick auf einen begrünten Innenhof während einer Hitzewelle besonders positiv abheben.

Die Jahreszeit dürfte daher künftig eine wichtigere Rolle bei der Vermarktung spielen. Sie beeinflusst unter anderem:

  • die wahrgenommene Helligkeit;
  • die Innentemperatur;
  • die Nutzung von Balkonen und Terrassen;
  • die Wahrnehmung der Vegetation;
  • die Nähe zu einem Gewässer;
  • den Lärm bei geöffneten Fenstern;
  • die Qualität der natürlichen Belüftung.

Um Diskrepanzen zwischen der Darstellung einer Immobilie und der tatsächlichen Erfahrung zu vermeiden, sollten Immobilienprofis eine Immobilie unter unterschiedlichen Bedingungen dokumentieren. Fotografien aus verschiedenen Jahreszeiten, Pläne mit Angaben zur Ausrichtung oder Informationen über den Sonnenschutz können dazu beitragen, das Inserat vollständiger und glaubwürdiger zu machen.

Diese Transparenz mindert die Attraktivität einer Immobilie nicht. Im Gegenteil: Sie trägt dazu bei, Anfragen besser zu qualifizieren und Enttäuschungen bei Besichtigungen zu vermeiden.


Naturgefahren fliessen zunehmend in die Immobilienbewertung ein

Hitze ist nur eine Facette des Klimawandels. Auch Starkniederschläge, Hochwasser, Oberflächenabfluss, Erdrutsche, Steinschläge oder Stürme müssen berücksichtigt werden.

Zwischen 1972 und 2024 verursachten Hochwasser, Murgänge, Erdrutsche und Sturzprozesse in der Schweiz durchschnittliche Schäden von rund 321 Millionen Franken pro Jahr. Mehr als 90% dieser Schäden standen im Zusammenhang mit Hochwasser und Murgängen.

Die kantonalen Gefahrenkarten ermöglichen bereits heute die Identifikation von Gebieten, die Hochwasser, Erdrutschen, Lawinen oder Sturzprozessen ausgesetzt sind. Eine nationale Karte weist zudem Gebiete aus, die potenziell vom Oberflächenabfluss betroffen sind.

Diese Informationen werden künftig bei Bewertungen, Finanzierungen, Versicherungen und Kaufentscheidungen eine immer wichtigere Rolle spielen.

Für Immobilienagenturen bedeutet dies einen anspruchsvollen Balanceakt. Einerseits müssen die relevanten Informationen vermittelt werden, ohne die Situation zu dramatisieren, andererseits sollten mögliche Schutzmassnahmen erläutert werden:

  • erhöhte Türschwellen;
  • Rückstauklappen;
  • angepasste Entwässerung;
  • Technikräume ausserhalb der Untergeschosse;
  • bauliche Massnahmen zur Ableitung von Wasser;
  • verstärkte Dachkonstruktionen;
  • gemeinschaftliche Schutzbauwerke;
  • besondere Vorschriften für das Grundstück.

Eine Immobilie in einem gefährdeten Gebiet ist deshalb nicht automatisch unverkäuflich. Problematischer könnte jedoch künftig das Fehlen von Informationen oder geeigneten Schutzmassnahmen werden, je genauer Käuferinnen und Käufer, Banken sowie Versicherungen ihre Analysen durchführen.


Die Energieeffizienz beeinflusst den wahrgenommenen Immobilienwert zunehmend

Der Klimawandel wirkt sich auf den Immobilienmarkt auf zwei sich ergänzende Arten aus.

Die erste betrifft die Anpassung: Gebäude müssen in der Lage sein, Hitze, Starkniederschlägen und anderen Extremereignissen standzuhalten.

Die zweite betrifft die Minderung: Der Gebäudebestand muss seinen Energieverbrauch und seine CO₂-Emissionen reduzieren.

Im Jahr 2024 stellte das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen rund 528 Millionen Franken an Fördergeldern für energetische Massnahmen bereit. Seit seiner Einführung im Jahr 2010 wurden insgesamt mehr als 4,1 Milliarden Franken ausbezahlt. Die geförderten Massnahmen ermöglichen es dem Schweizer Gebäudebestand heute, jährlich rund 4,4 Milliarden Kilowattstunden Energie sowie 1,25 Millionen Tonnen CO₂ einzusparen.

Diese Investitionen stellen heute nicht mehr nur ein ökologisches Argument dar. Sie können Folgendes verbessern:

  • den Wohnkomfort;
  • die Planbarkeit der Nebenkosten;
  • die Unabhängigkeit von fossilen Energieträgern;
  • die Qualität der Finanzierung;
  • die Attraktivität für Mieterinnen und Mieter;
  • die Fähigkeit einer Immobilie, ihren Wert zu erhalten.

Bei der Vermarktung gewinnen Informationen zur Heizung, zur Wärmedämmung, zur Photovoltaikanlage, zum GEAK oder zu bereits durchgeführten Renovationen deshalb zunehmend an Bedeutung.

Es genügt jedoch nicht, in einer Ausstattungsliste lediglich «Wärmepumpe» oder «Solaranlage» zu erwähnen. Sinnvoller ist es, das Installationsjahr, den Energieverbrauch, den Grad der Eigenstromproduktion, die an der Gebäudehülle ausgeführten Arbeiten oder die beobachteten Auswirkungen auf die Nebenkosten anzugeben.


Nicht sanierte Immobilien werden mehr Erklärungen erfordern

Umgekehrt könnten Gebäude mit hohem Energieverbrauch oder einer erhöhten Anfälligkeit für starke Hitze auf mehr Zurückhaltung stossen.

Käuferinnen und Käufer werden künftig nicht mehr nur auf den Kaufpreis achten. Sie werden versuchen, die gesamten Besitzkosten einer Immobilie abzuschätzen:

  • Ersatz der Heizung;
  • Dämmung der Fassade oder des Dachs;
  • Austausch der Fenster;
  • Einbau von Aussenstoren;
  • Verbesserung der Lüftung;
  • Hochwasserschutz;
  • Sanierung der Aussenanlagen;
  • Entwicklung der Versicherungsprämien.

Eine sanierungsbedürftige Immobilie kann selbstverständlich weiterhin ein erhebliches Vermarktungspotenzial besitzen. Ihre Positionierung muss jedoch mit den künftig erforderlichen Investitionen übereinstimmen.

Für Immobilienagenturen gewinnt die Beratungsfunktion dadurch weiter an Bedeutung. Eine fundierte Schätzung, ergänzt durch eine energetische Analyse, eine Übersicht möglicher Sanierungsmassnahmen oder Informationen über verfügbare Fördergelder, kann eine vermeintliche Schwäche in ein klares und nachvollziehbares Projekt verwandeln.

Dieser Ansatz kann auch Verkäuferinnen und Verkäufer beruhigen. Den Preis an die energetische und klimatische Realität eines Gebäudes anzupassen bedeutet nicht zwangsläufig, dessen Wert herabzusetzen. Vielmehr geht es darum, eine realistische Einschätzung seines Potenzials und seiner zukünftigen Anforderungen zu vermitteln.


Ausführlichere Informationen auf Immobilienportalen

Immobilienportale stellen häufig den ersten Kontakt zwischen einer Immobilie und ihren zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohnern dar. In dieser Funktion werden sie eine zentrale Rolle bei der Weiterentwicklung der Vermarktungspraxis spielen.

Immobilieninserate könnten künftig schrittweise detailliertere Informationen enthalten zu:

  • der Energieklasse;
  • der Art und dem Alter der Heizung;
  • den durchgeführten Renovationen;
  • der Photovoltaikproduktion;
  • dem Sonnenschutz;
  • den Kühlsystemen;
  • der Ausrichtung der Räume;
  • der vorhandenen Vegetation;
  • der Wasserdurchlässigkeit der Aussenbereiche;
  • der Gefährdung durch bestimmte Naturgefahren;
  • den bestehenden Schutzmassnahmen.

Langfristig könnten diese Kriterien auch in die Suchfilter integriert werden. Interessierte könnten beispielsweise gezielt nach einer durchlüfteten Wohnung, einer Immobilie mit Aussenstoren, einer Lage in einem begrünten Quartier oder einer guten Energieeffizienz suchen.

Damit diese Entwicklung einen echten Mehrwert bietet, müssen die Daten jedoch zuverlässig, strukturiert und vergleichbar sein. Unklare oder rein deklarative Angaben würden eher Verwirrung stiften als Transparenz schaffen.

Die Herausforderung für Immobilienportale und Fachpersonen wird daher darin bestehen, diese Informationen verständlich darzustellen, ohne die Inserate in technische Dossiers zu verwandeln.


Authentischere und aussagekräftigere Bilder

Auch die Immobilienfotografie wird sich weiterentwickeln müssen.

Bisher zielt die Inszenierung häufig darauf ab, möglichst viel Helligkeit zu erzeugen, die Storen zu öffnen und den Eindruck von Grosszügigkeit visuell zu verstärken. Diese Vorgehensweise bleibt sinnvoll, vermittelt jedoch nicht immer, wie sich eine Wohnung während einer Hitzewelle tatsächlich verhält.

Bei bestimmten Immobilien kann es deshalb sinnvoll sein, zusätzlich Folgendes zu zeigen:

  • geschlossene Aussenstoren und Sonnenschutz;
  • schattige Bereiche;
  • Bäume in unmittelbarer Nähe;
  • Querlüftung;
  • wasserdurchlässige Bodenbeläge;
  • begrünte Dächer;
  • Energieanlagen;
  • Systeme zur Regenwassernutzung oder -rückhaltung.

Die Bilder sollen weiterhin Interesse wecken, können aber zugleich als Nachweis dienen. Ein Foto eines sonnengeschützten Balkons oder eines begrünten Innenhofs ist häufig überzeugender als eine allgemeine Aussage über den sommerlichen Wohnkomfort.


Hin zu einer neuen Definition einer guten Lage

In der Immobilienbranche bleibt die Lage ein zentrales Kriterium. Ihre Definition dürfte sich jedoch erweitern.

Die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen bleibt weiterhin wesentlich. Hinzukommen könnten künftig:

  • die Belastung durch Hitzeinseln;
  • das Vorhandensein von Bäumen und Grünflächen;
  • der Zugang zu schattigen Bereichen;
  • die Luftzirkulation im Quartier;
  • das lokale Regenwassermanagement;
  • die Gefährdung durch Naturgefahren;
  • die Energiequalität der umliegenden Infrastruktur.

Zwei vergleichbare Wohnungen, die nur wenige Strassen voneinander entfernt liegen, können während einer starken Hitzeperiode sehr unterschiedliche Wohnbedingungen bieten.

Diese Entwicklung eröffnet neue Möglichkeiten für die Gestaltung von Immobilieninseraten. Immobilienprofis werden künftig nicht mehr nur eine Adresse und eine Wohnfläche verkaufen, sondern auch die Fähigkeit einer Wohnung und ihres Umfelds, unter den Bedingungen eines sich wandelnden Klimas angenehm zu bleiben.


Vorausschauend handeln, um Immobilien besser zu vermarkten

Der Klimawandel wird die Immobilienvermarktung vermutlich nicht von heute auf morgen grundlegend verändern. Er verändert jedoch schrittweise die Erwartungen, die Risiken und die Verkaufsargumente.

Für Immobilienprofis zeichnen sich mehrere Prioritäten ab:

  • mehr Informationen über die energetischen und klimatischen Eigenschaften von Immobilien erfassen;
  • technische Ausstattungen in verständliche Vorteile übersetzen;
  • Naturgefahren und Schutzmassnahmen dokumentieren;
  • Bilder und Objektbeschreibungen an die neuen Erwartungen der Interessierten anpassen;
  • zukünftige Renovationskosten in Bewertungen und Eigentümerberatungen berücksichtigen;
  • eine präzise Kommunikation allgemeinen Nachhaltigkeitsversprechen vorziehen.

Die Immobilien, die sich künftig am einfachsten vermarkten lassen, werden nicht zwingend die neuesten oder technologisch fortschrittlichsten sein. Entscheidend wird vielmehr sein, dass ihre Qualitäten durchdacht, dokumentiert und verständlich erläutert werden.

In einem Immobilienmarkt, der mit höheren Temperaturen und häufigeren Extremwetterereignissen konfrontiert ist, wird Resilienz zunehmend zu einem Bestandteil des Immobilienwerts. Für Immobilienagenturen ebenso wie für Immobilienportale wird die Fähigkeit, diese sichtbar zu machen, zu einem immer wichtigeren Wettbewerbsvorteil.


Quellen 

24heures.ch - Article 

leprogrammebatiments.ch - Article 

immobilier.ch - Article 

romande-energie.ch - Article 

suisse-2050.ch - Article 

allnews.ch - Article 

laliberte.ch - Article 

swissbanking.ch - Article 

plus-group.ch - Article 

ewz.ch - Article