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Im Gegensatz zu anderen Vertragsarten sieht das Schweizer Mietrecht keine Widerrufs- oder Rücktrittsfrist nach der Unterzeichnung eines Mietvertrags vor. Aber auch wenn Sie den Vertrag nicht widerrufen können, gibt es Möglichkeiten, nach der Unterzeichnung aus dem Vertrag auszusteigen:

  • Den Mietvertrag gemäss den festgelegten Regeln kündigen, unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist (3 Monate) und der geltenden Kündigungsfristen.

  • Einen Ersatzmieter finden: Wenn der vorgeschlagene Kandidat vom Vermieter akzeptiert wird, können Sie den Vertrag früher beenden.

  • Eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags vereinbaren. Dies ist oft die einfachste Lösung, wenn beide Parteien Komplikationen vermeiden wollen.


Warum ist eine Kündigung des Mietvertrags nach der Unterzeichnung unmöglich?

In der Schweiz wird das Mietrecht durch das Obligationenrecht (Art. 253 bis 273c OR) geregelt. Im Gegensatz zum Haustürverkauf oder zu bestimmten Konsumkrediten gibt es keine Widerrufsfrist von 7 oder 14 Tagen für einen Mietvertrag.


Sobald der Vermieter (oder die Verwaltung) und der Mieter den Vertrag unterschrieben haben, gilt der Vertrag als "perfekt". Das bedeutet:

  • Die Verpflichtung ist verbindlich und endgültig.

  • Das Einzugsdatum hat keine Auswirkung auf die rechtliche Gültigkeit: Auch wenn Sie erst in drei Monaten einziehen, sind Sie bereits gebunden.

  • Allein die Tatsache, dass die Mietkaution noch nicht hinterlegt oder die Schlüssel noch nicht erhalten wurden, berechtigt nicht zur Vertragsaufhebung.


Welche Möglichkeiten gibt es, den Vertrag vorzeitig zu kündigen?

Wenn Sie sich nach der Unterzeichnung von Ihren Verpflichtungen befreien möchten, ist der gebräuchlichste und effektivste Weg die vorzeitige Kündigung (oder Mietvertragsübertragung).


Einen Ersatzmieter finden

Gemäss Artikel 264 OR wird der Mieter, der die Sache zurückgibt, ohne die Kündigungsfristen oder -bedingungen einzuhalten, nur dann von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit, wenn er einen Ersatzmieter vorstellt. Dieser Kandidat muss drei kumulative Bedingungen erfüllen:

  • Zahlungsfähig sein: Sein Einkommen muss ausreichend sein (in der Regel das Dreifache der Bruttomiete) und er darf keine laufenden Betreibungen aufgrund von Zahlungsverhalten haben.

  • Bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen: Der Kandidat muss die aktuelle Miete und die speziellen Vertragsklauseln, die Sie unterschrieben haben, akzeptieren.

  • Für den Vermieter zumutbar sein: Der Eigentümer darf einen Kandidaten nicht aus diskriminierenden Gründen ablehnen, kann ihn jedoch ablehnen, wenn ein Risiko besteht (z. B. laute Aktivitäten in einem ruhigen Gebäude).

Sie müssen die Verwaltung per eingeschriebenem Brief über Ihre Absicht informieren, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen.


Wir empfehlen, sofort das vollständige Dossier des Ersatzmieters beizulegen (Lohnabrechnungen, Betreibungsregisterauszug nicht älter als 3 Monate, Kopie des Ausweises).


Die Verwaltung hat dann eine Prüfungsfrist (in der Regel 30 Tage, 10–15 Tage, wenn das Dossier vollständig ist), um die Kandidatur zu bestätigen.


Einvernehmliche Vereinbarung

Wenn Sie noch nicht eingezogen sind, hat die Verwaltung möglicherweise andere Bewerbungen in der Warteschlange, die bei der ursprünglichen Vermarktung eingereicht wurden.


Kontaktieren Sie den Hausverwalter, um Ihre Situation zu erklären. Wenn der Vermieter zustimmt, den Vertrag ohne Ersatzmieter aufzuheben, stellen Sie sicher, dass eine einvernehmliche Kündigungsvereinbarung schriftlich unterzeichnet wird.


Dieses schriftliche Dokument ist erforderlich, um nachzuweisen, dass Sie keine künftigen Mietzahlungen mehr schulden. Achtung: Der Vermieter darf Ihnen administrative Gebühren für die Wiederherstellung des Vertrags in Rechnung stellen.


Kein Ersatzmieter oder Ablehnung einer einvernehmlichen Lösung: Welche Risiken bestehen?

Wenn Sie keinen Ersatzmieter finden und der Eigentümer einer einvernehmlichen Lösung widerspricht, bleiben Sie verpflichtet, zu zahlen:

  • Die monatliche Miete und Nebenkostenakonti

  • Heizkosten

  • Alle weiteren mietvertraglichen Nebenkosten (Parkplatz, Keller)

Diese Verpflichtung gilt bis zum nächsten vertraglich vereinbarten Termin oder bis zum gesetzlichen Ende, unter Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 Monaten (oder länger, je nach kantonalem Brauch). Wir erinnern daran, dass die Kündigungsfristen je nach Kanton variieren können.


Mietvertragsaufhebung: Gibt es gesetzliche Ausnahmen?

Es ist äusserst selten, eine "Nichtigkeit" des Mietvertrags geltend zu machen, aber theoretisch gibt es zwei Fälle:

  • Willensmangel (Art. 23 OR): Wenn Sie vom Vermieter absichtlich in die Irre geführt wurden (Täuschung) oder der Vertrag einen wesentlichen Irrtum enthält. Juristisch schwer nachweisbar.

  • Schwerwiegender sofortiger Mangel: Wenn die Wohnung beim Einzug unbewohnbar ist oder einen Mangel aufweist, der die Nutzung vollständig verhindert (z. B. Brand, schwere Überschwemmung), können Sie die Sache ablehnen und die Aufhebung verlangen.


FAQ: Ihre Fragen zur Mietvertragsaufhebung

Kann ich widerrufen, wenn ich nur das "Mietanmeldeformular" unterschrieben habe?

Das Mietanmeldeformular ist kein Mietvertrag. Einige Verwaltungen erheben jedoch Rücktrittsgebühren (oft zwischen 100 und 300 CHF), wenn Sie Ihre Bewerbung nach Erstellung des Vertrags zurückziehen. Die rechtliche Gültigkeit dieser Gebühren wird von der ASLOCA (Mieterinnen- und Mieterverband) angezweifelt, da sie nicht immer auf einem soliden vertraglichen Fundament vor Unterzeichnung des Mietvertrags basieren.


Was tun, wenn die Verwaltung meinen Ersatzmieter ablehnt?

Wenn der Kandidat objektiv zahlungsfähig ist und die Bedingungen erfüllt, der Vermieter ihn jedoch aus persönlichen Gründen ablehnt, werden Sie dennoch zum Zeitpunkt der geplanten Übernahme des Mietobjekts von Ihrem Vertrag befreit.


Kann eine Rechtsschutzversicherung helfen?

Ja, sie wird dringend empfohlen. Sie kann die Kosten für Anwalt oder Beratung übernehmen, wenn die Verwaltung eine vorzeitige Kündigung ungerechtfertigt ablehnt.


Kann ich den Mietvertrag per E-Mail kündigen?

Nein. Die Kündigung eines Mietvertrags muss zwingend schriftlich mit handschriftlicher Unterschrift erfolgen. Einschreiben ist der einzige gültige Nachweis im Streitfall.


Muss ich die erste Miete zahlen, wenn ich am Tag nach der Unterzeichnung kündige?

Ja, Sie sind verpflichtet zu zahlen, bis ein Ersatzmieter gefunden wird oder die gesetzliche Kündigungsfrist abläuft.