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Die Investition in eine energetische Sanierung beim Immobilienkauf in der Schweiz bietet zahlreiche Vorteile vorausgesetzt, Sie informieren sich im Vorfeld umfassend:

  • Eine Immobilie mit einem ausgezeichneten GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) erzielt beim Wiederverkauf einen höheren Preis und findet schneller einen Käufer. Gleichzeitig vermeiden Sie den Wertverlust, der energieineffiziente Gebäude häufig trifft.

  • Dank der kantonalen Förderbeiträge im Rahmen des Gebäudeprogramms sowie steuerlicher Abzugsmöglichkeiten für energetische Sanierungen kann ein erheblicher Teil der Investitionskosten durch Bund und Kantone mitfinanziert werden.

  • Durch die Verbesserung der Gebäudehülle und den Umstieg auf erneuerbare Energien reduzieren Sie Ihre Abhängigkeit von schwankenden Gas- und Heizölpreisen und steigern gleichzeitig Ihren Wohnkomfort.


Warum ist Energieeffizienz zum wichtigsten Kriterium beim Immobilienkauf in der Schweiz geworden?

Im Rahmen der Energiestrategie 2050 treibt der Bund den Übergang zu einem klimaneutralen Gebäudebestand konsequent voran. Wer heute die energetische Qualität einer Immobilie ausser Acht lässt, geht beim Immobilienkauf ein erhebliches finanzielles Risiko ein.


Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK)

Der GEAK ist das wichtigste Instrument zur Beurteilung der Energieeffizienz einer Immobilie.


Als offizielles Energielabel bewertet er sowohl die Qualität der Gebäudehülle als auch die Effizienz der haustechnischen Anlagen auf einer Skala von A (höchste Energieeffizienz) bis G (sehr geringer energetischer Standard).


GEAK Plus

Der GEAK Plus ist weit mehr als eine einfache Energieanalyse und bei einer Immobilientransaktion praktisch unverzichtbar. Einerseits enthält er drei mögliche Sanierungsszenarien, mit denen sich der Wert der Immobilie gezielt steigern lässt.


Andererseits ist er häufig Voraussetzung für den Bezug kantonaler und eidgenössischer Fördergelder. Zudem ermöglicht er eine realistische Planung zukünftiger Investitionen und hilft, unangenehme Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden.


Geben Sie sich daher nicht mit einer blossen Energieklassifizierung zufrieden. Verlangen Sie vom Verkäufer einen GEAK-Plus-Bericht, damit Sie fundiert beurteilen können, ob sich der Kauf der Immobilie tatsächlich lohnt.


Energetische Sanierung nach dem Immobilienkauf: Wie läuft sie ab?

Dämmung der Gebäudehülle

Beim Kauf einer energetisch sanierungsbedürftigen Immobilie besteht die erste Priorität darin, Wärmeverluste möglichst wirksam zu reduzieren:

  • Das Dach: Es verursacht bis zu 30 % der Wärmeverluste eines Gebäudes.

  • Die Fassade: Eine leistungsfähige Fassadendämmung sorgt das ganze Jahr über für stabile Innentemperaturen und schützt gleichzeitig die Bausubstanz.

  • Die Fenster: Dreifachverglasung gilt heute als Standard und gewährleistet eine hervorragende Wärme- und Schalldämmung.


Austausch des Heizsystems

Sobald die Gebäudehülle saniert und das Gebäude luftdicht ist, kann das neue Heizsystem optimal dimensioniert werden. Dabei stehen Ihnen drei Hauptlösungen zur Verfügung:

  • Wärmepumpe: Ob Luft-Wasser- oder Erdsonden-Wärmepumpe, sie gilt aufgrund ihrer hohen Energieeffizienz als Referenztechnologie.

  • Holz- oder Pelletheizung: Eine erneuerbare Alternative, die sich besonders für ländliche Regionen oder charaktervolle Bestandsgebäude eignet.

  • Fernwärme: Sofern Ihre Gemeinde über ein entsprechendes Wärmenetz verfügt, bietet sie eine komfortable und wartungsarme Lösung.


Installation einer Photovoltaikanlage

Mit der eigenen Stromproduktion wird die energetische Sanierung sinnvoll ergänzt. Durch die Installation einer Photovoltaikanlage versorgen Sie direkt Ihre beiden grössten Energieverbraucher:

  • Ihre Heizung (Wärmepumpe).

  • Ihre Mobilität (Elektrofahrzeug, sofern vorhanden).

Der Umstieg auf elektrische Energie bietet zahlreiche Vorteile:

  1. Sie verringern Ihre Abhängigkeit von schwankenden Stromtarifen.

  2. Sie erhöhen Ihren Eigenverbrauch, indem Sie möglichst viel des selbst produzierten Stroms nutzen.

  3. Dank der erzielten Energieeinsparungen verkürzt sich die Amortisationszeit Ihrer Investitionen.


Finanzierung und Förderbeiträge für die energetische Sanierung: So senken Sie Ihre Kosten

In der Schweiz wird die energetische Sanierung umfassend durch Bund und Kantone unterstützt. Die Höhe der Fördergelder hängt jedoch entscheidend davon ab, wie früh Sie Ihr Sanierungsprojekt planen.


Das Gebäudeprogramm und kantonale Förderbeiträge

Jeder Kanton verwaltet sein eigenes Förderbudget. Das Grundprinzip ist jedoch überall gleich: Je grösser die erzielte Energieeinsparung, desto höher fällt die Förderung aus. Unterstützt werden insbesondere:

  • Die Gebäudehülle: Die Förderbeiträge werden pro gedämmtem Quadratmeter berechnet. Voraussetzung ist das Erreichen eines sehr guten U-Werts, der häufig über den gesetzlichen Mindestanforderungen liegt.

  • Der Heizungsersatz: Der Ersatz einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe kann Förderbeiträge zwischen 2'000 CHF und über 15'000 CHF auslösen.

  • Bonus für Gesamtsanierungen: Wird ein Gebäudestandard wie Minergie erreicht, gewähren viele Kantone zusätzliche finanzielle Zuschläge zu den regulären Förderbeiträgen.


Steuerliche Vorteile

Gerade hier lassen sich oft die grössten Einsparungen erzielen, auch wenn diese erst über mehrere Jahre wirksam werden. Grundsätzlich sind sämtliche energetischen Sanierungsmassnahmen vollständig vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig.


Darüber hinaus erlaubt das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), energetische Sanierungskosten auf drei aufeinanderfolgende Steuerperioden zu verteilen. Dadurch kann sich die Steuerbelastung über mehrere Jahre deutlich reduzieren, wenn die Investitionskosten das Jahreseinkommen übersteigen.


Die "grüne Hypothek"

Auch Banken unterstützen die Energiewende mit speziell auf energetische Sanierungen zugeschnittenen Finanzierungsmodellen:

  • Vorzugszinsen: Vergünstigte Hypothekarzinsen – häufig während der ersten fünf Jahre – für Immobilien mit GEAK- oder Minergie-Zertifizierung.

  • Höherer Belehnungswert: Eine energetisch sanierte Immobilie besitzt einen höheren Marktwert, was die Finanzierung durch die Bank zusätzlich absichert.


Kaufstrategie: Bereits renoviert kaufen oder selbst sanieren?

Der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie bietet die Chance, beim späteren Verkauf einen attraktiven Mehrwert zu erzielen oder ein Eigenheim ganz nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten.


Die wichtigsten Vorteile eines sanierungsbedürftigen Kaufobjekts

Wer sich für eine ältere Immobilie entscheidet, die modernisiert werden muss, profitiert von strukturellen und finanziellen Vorteilen, die bei Neubauten kaum erreichbar sind:

  • Preisvorteil beim Kauf: Sie erwerben die Immobilie unter dem Marktpreis vergleichbarer Neubauten oder bereits sanierter Objekte und erhöhen damit Ihr Potenzial für einen späteren Wertzuwachs.

  • Individuelle Gestaltung und Qualität: Von der Wärmedämmung bis zur Auswahl der Materialien und Ausstattungen bestimmen Sie sämtliche Sanierungsmassnahmen sowie die Wahl der Handwerksbetriebe selbst.

  • Steuerliche Optimierung: Die Kosten für energetische Sanierungen sind häufig steuerlich abzugsfähig und können Ihre Steuerbelastung erheblich reduzieren.


Die Voraussetzungen für eine rentable Investition

Damit sich der Immobilienkauf tatsächlich lohnt, sollte Ihr Gesamtbudget einer einfachen Grundregel folgen:

  • Kaufpreis + Sanierungskosten < Marktwert der Immobilie nach der Sanierung

Mit anderen Worten: Die gesamten Investitionskosten sollten den späteren Marktwert der vollständig renovierten Immobilie nicht übersteigen.


FAQ

Ist eine energetische Sanierung nach dem Immobilienkauf obligatorisch?

Nein. Auf Bundesebene besteht beim Immobilienkauf keine unmittelbare Sanierungspflicht. Allerdings haben einzelne Kantone Vorschriften eingeführt, welche die Vermietung besonders energieineffizienter Gebäude einschränken oder beim Ersatz alter fossiler Heizungen den Einsatz erneuerbarer Energien verlangen.


Wie viel kostet eine umfassende energetische Sanierung?

Die Kosten hängen stark von der Wohnfläche und dem Zustand der Immobilie ab. Für ein Einfamilienhaus bewegt sich eine vollständige Sanierung (Gebäudehülle und Gebäudetechnik) häufig zwischen 150'000 CHF und 300'000 CHF. Fördergelder und Steuervergünstigungen können rund 15 bis 30 % dieser Kosten decken.


Kann ich für die Sanierung eine Hypothek aufnehmen?

Ja. Schweizer Banken bieten zunehmend grüne Hypotheken mit vergünstigten Zinssätzen zur Finanzierung energetischer Sanierungen an. Voraussetzung sind in der Regel ein detaillierter Kostenvoranschlag und idealerweise ein GEAK Plus.


Wie lange dauert es, bis Fördergelder bewilligt werden?

Das Fördergesuch muss vor Beginn der Arbeiten eingereicht werden. Je nach Kanton beträgt die Bearbeitungsdauer in der Regel zwischen vier und zwölf Wochen.


Ist das Minergie-Label zwingend erforderlich?

Nein, aber es ist sehr empfehlenswert. Es steht für eine hohe Bauqualität und verbessert den Wiederverkaufswert einer Immobilie. Zudem gewähren viele Kantone zusätzliche Förderbeiträge, wenn ein Gebäude den Minergie-Standard erreicht.