Wie gibt man ein Immobilien-Kaufangebot ab?

Zunächst sollten Sie wissen, dass ein Kaufangebot in erster Linie ein Verhandlungsinstrument und kein rechtlich bindendes Dokument ist.

• Gemäss Artikel 216 des Obligationenrechts (OR) setzt jede Übertragung von Grundeigentum eine öffentliche Beurkundung durch eine Notarin oder einen Notar voraus.
• Solange diese Formvorschrift nicht erfüllt ist, können sowohl Käufer als auch Verkäufer ohne Entschädigung vom Geschäft zurücktreten, selbst wenn der Kaufpreis bereits schriftlich vereinbart wurde.
• Dennoch stellt das Kaufangebot den entscheidenden ersten Schritt dar, um eine Finanzierungszusage der Bank zu erhalten und den Notar mit der Vorbereitung des Kaufvertrags zu beauftragen.

Worin besteht ein Kaufangebot?

Ein Kaufangebot ist ein formelles Dokument, mit dem ein potenzieller Käufer dem Verkäufer seinen Wunsch mitteilt, die Immobilie zu festgelegten Bedingungen zu erwerben. Auf dem Schweizer Immobilienmarkt bildet dieses Dokument die Grundlage für die abschliessenden Verhandlungen.

Im Gegensatz zu einer blossen mündlichen Absprache hält das Kaufangebot die wesentlichen Eckpunkte der Vereinbarung schriftlich fest. Es umfasst insbesondere:

• den angebotenen Kaufpreis;

• den Finanzierungsnachweis (grundsätzliche Finanzierungsbestätigung der Bank);

• den gewünschten Termin der Besitz- beziehungsweise Nutzungsübernahme;

• allfällige aufschiebende Bedingungen (endgültige Hypothekarzusage, Verkauf einer anderen Liegenschaft usw.).

Darüber hinaus unterstreicht das Kaufangebot die Seriosität des Käufers und ermöglicht es Maklern oder Eigentümern, Interessenten zu vergleichen, insbesondere in stark nachgefragten Regionen wie dem Genferseebogen oder dem Grossraum Zürich.

Gut zu wissen: Das Kaufangebot ersetzt keine Reservationsvereinbarung. Diese wird in der Regel anschliessend abgeschlossen und häufig mit einer ersten Einzahlung auf ein Sperrkonto verbunden.

Welchen rechtlichen Wert hat ein Immobilien-Kaufangebot?

Nach schweizerischem Obligationenrecht ist der Verkauf einer Immobilie nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird.

Daher entfaltet ein unterzeichnetes Kaufangebot, selbst wenn es vom Verkäufer angenommen wurde, nicht die Wirkung eines endgültigen Kaufvertrags. Es gehört rechtlich zur Phase der Vertragsverhandlungen.

Das bedeutet:

• Der Käufer kann grundsätzlich vom Kauf Abstand nehmen, solange weder der öffentliche Kaufvertrag noch ein notariell beurkundetes Kaufversprechen unterzeichnet wurde.

• Auch der Verkäufer kann seine Meinung ändern oder ein höheres Angebot annehmen, sofern nicht später eine Reservationsvereinbarung mit einer Vertragsstrafe abgeschlossen wurde.

Dennoch verpflichtet die Unterzeichnung eines Kaufangebots in moralischer Hinsicht und stärkt oder schwächt Ihre Glaubwürdigkeit. In seltenen Fällen kann ein treuwidriger und unbegründeter Abbruch weit fortgeschrittener Vertragsverhandlungen eine vorvertragliche Haftung (culpa in contrahendo) auslösen. Die verantwortliche Partei kann dann verpflichtet werden, der Gegenpartei entstandene Kosten zu ersetzen.

Wie verfassen Sie ein überzeugendes Kaufangebot?

Mit Ihrem Kaufangebot präsentieren Sie ein schlüssiges Kaufprojekt, das dem Eigentümer Vertrauen in einen reibungslosen Ablauf der Transaktion vermittelt.

Die wichtigsten Bestandteile eines wirksamen Kaufangebots

Damit Ihr Angebot ernst genommen wird und dem Notar als Arbeitsgrundlage dienen kann, sollte es folgende Angaben enthalten:

• Kaufpreis: Geben Sie den Betrag klar in Schweizer Franken (CHF) an. Weicht Ihr Angebot vom ausgeschriebenen Preis ab, empfiehlt sich eine kurze Begründung.

• Bezeichnung der Immobilie: Nennen Sie die vollständige Adresse, die Parzellennummer (sofern bekannt) sowie die Art der Immobilie (Stockwerkeigentum, Einfamilienhaus usw.).

• Eigenmittel: Auch wenn diese Information vertraulich ist, stärkt der Hinweis, dass Sie über die erforderlichen 20% Eigenkapital verfügen (davon mindestens 10% ausserhalb der beruflichen Vorsorge), Ihre Position erheblich.

• Gültigkeitsdauer: Legen Sie eine Frist für die Annahme fest (in der Regel fünf bis zehn Tage), um den Verkäufer zu einer zeitnahen Entscheidung zu bewegen.

• Gewünschter Übergabetermin: Geben Sie an, wann Sie den Kaufvertrag idealerweise unterzeichnen und die Immobilie übernehmen möchten.

Unverzichtbare aufschiebende Bedingungen

Aufschiebende Bedingungen ermöglichen es Ihnen, Ihr Angebot ohne Kosten zurückzuziehen, falls bestimmte Voraussetzungen nicht erfüllt werden. Sie dienen als wichtige Absicherung.

• Finanzierungsvorbehalt: Der Kauf erfolgt nur, wenn eine Schweizer Bank die Hypothek zu marktüblichen Bedingungen definitiv bewilligt.

• Technische Prüfung bzw. wesentliche Mängel: Sie können den Kauf davon abhängig machen, dass keine erheblichen baulichen Mängel (z. B. Asbest, Feuchtigkeit oder statische Probleme) festgestellt werden.

• Überprüfung der baurechtlichen und administrativen Situation: Stellen Sie sicher, dass die Immobilie den geltenden Bau- und Zonenvorschriften entspricht und keine unbekannten Grundlasten oder Dienstbarkeiten bestehen.

Rücktritt und Annullierung: Welche Rechte haben Sie?

Solange der öffentliche Kaufvertrag beim Notar noch nicht unterzeichnet wurde, besteht in der Schweiz eine gewisse Vertragsfreiheit.

Sollten Sie feststellen, dass die Immobilie doch nicht Ihren Vorstellungen entspricht oder sich Ihre persönliche Situation verändert hat, gilt:

• Vor Annahme des Angebots: Sie können Ihr Angebot jederzeit schriftlich zurückziehen.

• Nach Annahme, aber vor der öffentlichen Beurkundung: Ein Rücktritt ist grundsätzlich weiterhin möglich. Wurde jedoch bereits eine Reservationsvereinbarung unterzeichnet und eine Anzahlung geleistet, kann der Verkäufer unter Umständen einen Teil davon zur Deckung seiner Verwaltungsaufwendungen oder des entstandenen Schadens einbehalten.

Muster für ein Kaufangebot

Nachfolgend finden Sie eine Vorlage, die Sie an Ihre persönliche Situation anpassen können, um Ihr Kaufangebot einzureichen.

FAQ

Ist ein Kaufangebot per E-Mail in der Schweiz gültig?

Ja. Eine E-Mail stellt grundsätzlich einen ausreichenden schriftlichen Nachweis der Kaufabsicht dar. Aus Gründen der Seriosität und Nachvollziehbarkeit empfiehlt sich jedoch ein unterschriebenes PDF-Dokument.

Kann man ein Angebot unter dem ausgeschriebenen Verkaufspreis abgeben?

Ja. Preisverhandlungen sind grundsätzlich frei. In sehr gefragten Märkten wie Lausanne oder Genf ist jedoch häufig ein Angebot zum ausgeschriebenen Preis erforderlich, damit das Dossier überhaupt berücksichtigt wird.

Muss der Verkäufer mein Angebot annehmen, wenn ich den verlangten Preis biete?

Nein. Der Verkäufer ist in der Schweiz frei, den Käufer auszuwählen, den er bevorzugt – sei es aufgrund besserer Finanzierungsgarantien oder aus persönlichen Gründen.

Wie lange dauert es in der Regel, bis ich eine Antwort erhalte?

In den meisten Fällen antworten der Verkäufer oder der Immobilienmakler innerhalb von 48 Stunden bis einer Woche. Erfolgt innerhalb der im Angebot gesetzten Frist keine Rückmeldung, sind Sie an Ihr Angebot nicht mehr gebunden.

Welche Unterlagen sollte ich meinem Kaufangebot beilegen?

Das wichtigste Dokument ist die Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank. Eine kurze persönliche Vorstellung Ihrer Familie oder Ihres Projekts kann zusätzlich einen positiven emotionalen Eindruck beim Verkäufer hinterlassen.