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Zwei Faktoren bestimmen hauptsächlich, ob Ihr Vorhaben finanziell realisierbar ist: Ihre Tragbarkeit und die Höhe Ihrer Eigenmittel. Darüber hinaus berücksichtigen die Kreditinstitute verschiedene weitere Kriterien:

  • Banken gewähren in der Regel eine Hypothek von bis zu zwei Dritteln des Immobilienwerts. Den verbleibenden Betrag muss der Käufer aus eigenen Mitteln finanzieren.
  • Die Eigenmittel müssen mindestens 33 % des Immobilienwerts betragen, gegenüber in der Regel 20 % bei einem Hauptwohnsitz.
  • Die Tragbarkeit wird anhand kalkulatorischer Zinssätze berechnet, die in der Regel zwischen 4,5 % und 5 % liegen. Damit wird geprüft, ob der Kreditnehmer auch einen möglichen Zinsanstieg finanziell verkraften kann.


Höhere Eigenmittel für einen Zweitwohnsitz

Da Zweitwohnsitze von Banken als risikoreicher eingestuft werden und bei finanziellen Schwierigkeiten häufig als erste Immobilie verkauft werden, gelten für ihre Finanzierung höhere Anforderungen an die Eigenmittel.

Bankfinanzierung häufig auf 66 oder 80 % begrenzt

In der Praxis begrenzen Schweizer Banken die Finanzierung einer Ferienimmobilie häufig auf 66 % ihres Verkehrswerts.

Während für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes Eigenmittel von 20 % ausreichen können, sind bei einem Zweitwohnsitz mindestens 33 bis 35 % sogenannte «harte» Eigenmittel erforderlich (Bargeld, Säule 3a, Schenkungen). Gelder aus der 2. Säule dürfen für den Erwerb eines solchen Objekts nicht bezogen werden.

Der genaue Finanzierungsanteil und die jeweiligen Kreditbedingungen hängen insbesondere von folgenden Faktoren ab:

  • Lage und Attraktivität der Immobilie;
  • von der Bank ermittelter Belehnungswert;
  • langfristige Wiederverkaufsmöglichkeiten;
  • finanzielle Tragbarkeit des Kreditnehmers unter Berücksichtigung sämtlicher bestehender Verpflichtungen.


Sofort verfügbare Eigenmittel

Die Eigenmittel müssen in der Regel aus direkt verfügbaren Vermögenswerten bestehen:

  • Bankguthaben;
  • Wertschriften oder andere Finanzanlagen;
  • Schenkungen;
  • Mittel aus dem Verkauf einer anderen Immobilie.

In den meisten Fällen können Guthaben aus der 2. Säule (BVG) nicht zur Finanzierung eines Zweitwohnsitzes verwendet werden. Banken bevorzugen tatsächlich verfügbare Eigenmittel, um ihr finanzielles Risiko zu begrenzen.



Tragbarkeit wird anhand vorsichtiger Kriterien beurteilt

Der tatsächlich angebotene Hypothekarzinssatz entspricht nicht dem Zinssatz, der zur Berechnung Ihrer finanziellen Tragbarkeit verwendet wird.

Banken führen eine Sicherheitsrechnung durch, die auf einem kalkulatorischen Hypothekarzinssatz von 5 % basiert. Hinzu kommen Unterhalts- und Nebenkosten, die pauschal mit rund 1 % des Immobilienwerts veranschlagt werden, sowie allfällige Amortisationskosten.

Die Summe dieser kalkulatorischen Kosten darf grundsätzlich nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.


Die Tragbarkeit bleibt entscheidend

Die jährlichen Wohnkosten umfassen in der Regel:

  • die mit dem kalkulatorischen Zinssatz berechneten Zinskosten;
  • die geschätzten Unterhalts- und Nebenkosten, häufig in Höhe von rund 1 % des Immobilienwerts;
  • allfällige obligatorische Amortisationen.

Die Summe dieser kalkulatorischen Kosten darf grundsätzlich nicht mehr als etwa ein Drittel (33 %) des Bruttoeinkommens des Haushalts ausmachen. Dieser Grenzwert kann je nach Kreditinstitut leicht variieren, gilt im Schweizer Bankensektor jedoch als weit verbreiteter Richtwert.

Bei den anrechenbaren Einkünften werden hauptsächlich Löhne, nachhaltige Einkünfte aus selbstständiger Erwerbstätigkeit und Renten berücksichtigt.

Gut zu wissen: Soll die Immobilie während eines Teils des Jahres vermietet werden, werden saisonale Mieteinnahmen von den Banken vorsichtig berücksichtigt. Häufig werden diese Einnahmen um 30 bis 50 % gekürzt oder bei der Berechnung der Tragbarkeit überhaupt nicht berücksichtigt.


Häufig strengere Amortisationsregeln

Anders als bei einem Hauptwohnsitz, bei dem die Hypothekarschuld in der Regel von 80 % auf 66 % des Immobilienwerts amortisiert wird, ist die Finanzierung eines Zweitwohnsitzes von Beginn an auf 66 % des Immobilienwerts begrenzt.

Je nach Geschäftspolitik des Kreditinstituts und Lage der Immobilie können Banken eine zusätzliche Amortisation verlangen, um die Hypothekarschuld auf 50 % des Verkehrswerts der Immobilie zu reduzieren. Dies muss üblicherweise innerhalb von 10 bis 15 Jahren oder vor dem Eintritt in den Ruhestand erfolgen.

Hierfür werden in der Regel zwei Möglichkeiten angeboten:

  • Direkte Amortisation: Dabei wird das aufgenommene Kapital durch regelmässige Zahlungen schrittweise zurückbezahlt. Da die Hypothekarschuld kontinuierlich sinkt, nehmen auch die Zinskosten im Laufe der Zeit ab.
  • Indirekte Amortisation: Dabei werden die vorgesehenen Beträge auf ein gebundenes Vorsorgekonto oder in eine Vorsorgepolice (Säule 3a) beziehungsweise in ein von der Bank akzeptiertes Anlageprodukt einbezahlt und zugunsten der Bank verpfändet. Das Kapital wird zum vereinbarten Zeitpunkt auf einmal zurückbezahlt.

Bei der indirekten Amortisation bleibt die Höhe der Hypothekarschuld unverändert. Gleichzeitig lassen sich steuerliche Vorteile nutzen, da sowohl die Einzahlungen in die Säule 3a als auch die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.

Steuerliche Aspekte in die Gesamtkosten einbeziehen

Der Erwerb eines Zweitwohnsitzes hat verschiedene steuerliche Folgen, die bei der Budgetplanung berücksichtigt werden sollten.

Wie bei einem Hauptwohnsitz wird die Immobilie im steuerbaren Vermögen deklariert und kann gemäss den im jeweiligen Kanton geltenden Steuervorschriften der Eigenmietwertbesteuerung unterliegen.

Steuerlicher Aspekt Funktionsweise Auswirkung auf das Budget
Eigenmietwert Fiktives Einkommen auf Grundlage des theoretischen Mietwerts Erhöht das steuerbare Einkommen
Vermögenssteuer Steuerwert der Immobilie wird dem Vermögen zugerechnet Besteuerung gemäss Tarif des Kantons, in dem sich die Immobilie befindet
Hypothekarzinsen Abzug der bezahlten Hypothekarzinsen Reduziert das steuerbare Gesamteinkommen
Unterhaltskosten Abzug von Unterhalts- und Renovationskosten Gleicht den Eigenmietwert teilweise aus
Grundstückgewinnsteuer Besteuerung des Wertzuwachses beim Verkauf Steuersatz sinkt in der Regel mit zunehmender Besitzdauer

Erwerbsnebenkosten nicht unterschätzen

Neben den Eigenmitteln und der Hypothek fallen beim Kauf verschiedene zusätzliche Kosten an. Dazu gehören insbesondere:

  • Handänderungssteuern, sofern diese im betreffenden Kanton erhoben werden;
  • Notariatskosten;
  • Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch;
  • Kosten für die Errichtung oder Anpassung von Schuldbriefen;
  • allfällige von der Bank verlangte Schätzungskosten.

Die Gesamthöhe dieser Kosten unterscheidet sich erheblich von Kanton zu Kanton. Sie reicht von rund 1,5 % in Kantonen wie dem Wallis bis zu 3,5 % oder sogar mehr als 4 % des Kaufpreises in Kantonen wie Waadt, Genf oder Neuenburg. Diese Kosten müssen zusätzlich zu den für die Immobilie erforderlichen Eigenmitteln aus eigenen liquiden Mitteln finanziert werden.

Wir empfehlen ausserdem, ein Budget für erste Renovierungsarbeiten, die Möblierung und den laufenden Unterhalt einzuplanen, insbesondere wenn die Immobilie saisonal genutzt wird.

FAQ

Kann ein Zweitwohnsitz mit nur 10 % Eigenmitteln finanziert werden?

In den meisten Fällen nein. Für einen Zweitwohnsitz in der Schweiz verlangen Banken deutlich mehr Eigenmittel als für einen Hauptwohnsitz. In der Regel müssen diese zwischen 33 % und 50 % des Immobilienwerts betragen.

Kann die 2. Säule zur Finanzierung eines Zweitwohnsitzes verwendet werden?

Gemäss den gesetzlichen Bestimmungen der Schweiz zur Wohneigentumsförderung können Guthaben aus der 2. Säule (BVG) weder vorbezogen noch verpfändet werden, um den Kauf eines für den Eigengebrauch bestimmten Zweitwohnsitzes zu finanzieren.

Kann eine Bank die Finanzierung trotz hoher Eigenmittel ablehnen?

Ja. Die Entscheidung hängt in erster Linie von der finanziellen Tragbarkeit ab. Die kalkulatorischen Kosten – Zinsen von 5 %, Amortisationen sowie Unterhalts- und Nebenkosten von rund 1 % – dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Ebenso entscheidend sind die Stabilität des Einkommens, die Qualität der Immobilie und der von der Bank ermittelte Belehnungswert.

Gelten bei allen Banken dieselben Kriterien?

Nein. Jedes Kreditinstitut wendet seine eigene Risikopolitik an. Die maximalen Belehnungsquoten, die Anforderungen an die Anrechnung von Mieteinnahmen sowie die Amortisationsbedingungen können sich zwischen Kantonalbanken, Grossbanken und Versicherungsgesellschaften unterscheiden.