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Sie haben gerade Ihre Traumimmobilie gefunden! Doch hinter frisch gestrichenen Wänden und einem attraktiven Preis können sich manchmal ernsthafte Probleme verbergen. Deshalb ist es wichtig, bei den verschiedenen am Verkauf beteiligten Personen genau nachzufragen, um Ihre Investition abzusichern:

  • Die zukünftigen Kosten einer Immobilie können den Kaufpreis deutlich übersteigen, wenn grössere Arbeiten anstehen oder die laufenden Nebenkosten hoch sind.
  • Offizielle Dokumente spiegeln den Alltag nicht immer vollständig wider: Lärmbelastung, Nachbarschaft oder geplante Bauprojekte werden häufig erst nach dem Einzug wahrgenommen.
  • Einige gezielte Fragen reichen oft aus, um rechtliche, technische und finanzielle Risiken vor dem Kauf besser einschätzen zu können.

Im Gespräch mit dem Verkäufer: die Geschichte der Immobilie kennenlernen

Der Verkäufer ist häufig die beste Informationsquelle, wenn es um die bisherige Geschichte einer Immobilie geht. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie die richtigen Fragen stellen.

Verkaufsgründe und bisherige Vermarktungsdauer

Die Frage, warum die Immobilie verkauft wird, hilft häufig dabei, den Hintergrund des Verkaufs besser zu verstehen. Ein beruflich bedingter Umzug, eine Erbschaft oder eine veränderte Familiensituation haben andere Hintergründe als ein Verkauf aufgrund wiederkehrender Probleme mit der Immobilie.

Fragen Sie auch, wie lange die Immobilie bereits zum Verkauf steht. Ein erst kürzlich veröffentlichtes Inserat ist in der Regel kein Grund zur Sorge. Ist die Immobilie hingegen schon seit mehreren Monaten auf dem Markt, sollten Sie genauer nachfragen.

Erkundigen Sie sich zudem nach früheren Kaufangeboten. Sind diese gescheitert? Wenn ja, aus welchen Gründen? Dadurch können beispielsweise Probleme sichtbar werden, die bei einer Immobilienbewertung oder im Rahmen einer Finanzierungsanfrage festgestellt wurden.

Technischer Zustand und Renovationen

Die in den vergangenen Jahren durchgeführten Renovationen sollten möglichst gut dokumentiert sein. Fragen Sie nach Rechnungen, Garantienachweisen und den Namen der Unternehmen, die die Arbeiten ausgeführt haben.

Bestimmte Bauteile und Anlagen haben zudem eine begrenzte Lebensdauer. Daher ist es sinnvoll, Folgendes genau zu kennen:

  • das Alter des Dachs;
  • das Installationsdatum der Heizungsanlage;
  • das Alter der Elektroinstallationen;
  • bereits durchgeführte Dämmungsarbeiten.

Der Kantonale Gebäudeenergieausweis (GEAK) ist, sofern vorhanden, ebenfalls ein wertvoller Indikator für die Energieeffizienz eines Gebäudes. Er hilft dabei, den zukünftigen energetischen Sanierungsbedarf einzuschätzen.

Wohnqualität im Alltag

Der Verkäufer kennt nicht nur die Vorzüge der Immobilie, sondern auch ihre möglichen Nachteile. Fragen Sie ihn deshalb, was ihm besonders gut gefällt – und was weniger.

Die Lärmbelastung kann je nach Tageszeit stark variieren: Verkehr zu Stosszeiten, Schulen, Restaurants, Bars, Baustellen oder industrielle Aktivitäten. Solche Faktoren sind während einer Besichtigung von wenigen Dutzend Minuten nicht immer erkennbar.

Es kann auch sinnvoll sein, nach der tatsächlichen Ausrichtung und Sonneneinstrahlung der Immobilie zu verschiedenen Jahreszeiten, den Lichtverhältnissen im Winter oder möglichen Feuchtigkeitsproblemen nach starken Regenfällen zu fragen.

Im Gespräch mit der Stockwerkeigentümergemeinschaft oder Verwaltung: versteckte Kosten frühzeitig erkennen

Es lohnt sich, die Unterlagen der Stockwerkeigentümergemeinschaft sorgfältig zu prüfen. Sie enthalten häufig Informationen, die ebenso wichtig sind wie die Besichtigung der Immobilie selbst.

Die finanzielle Situation der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Bevor Sie eine Immobilie kaufen insbesondere eine Wohnung, sollten Sie die jährlichen Kosten des Stockwerkeigentums sowie deren Entwicklung in den vergangenen Jahren kennen.

Fragen Sie auch, ob einzelne Stockwerkeigentümer grössere Zahlungsausstände haben. Befindet sich die Gemeinschaft in finanziellen Schwierigkeiten, können notwendige Arbeiten aufgeschoben werden oder zusätzliche finanzielle Beiträge der Eigentümer erforderlich werden.

Beachten Sie zudem, dass die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen eine besonders wertvolle Informationsquelle darstellen. Sie geben Aufschluss darüber, welche Themen, Probleme und geplanten Arbeiten die Stockwerkeigentümergemeinschaft derzeit beschäftigen.

Zukünftige Investitionen

Bereits beschlossene Arbeiten wirken sich direkt auf Ihr Budget aus, da deren Kosten in Ihren Finanzierungsplan einbezogen werden müssen. Erkundigen Sie sich bei der Verwaltung nach den geplanten Projekten:

  • Renovation der Fassade;
  • Ersatz des Aufzugs;
  • Dämmung des Gebäudes;
  • Sanierung des Dachs;
  • Modernisierung der technischen Anlagen.

In der Schweiz spielt der Erneuerungsfonds (oder Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft) eine wichtige Rolle bei der Finanzierung zukünftiger Arbeiten. Die Höhe des Fonds gibt Aufschluss darüber, ob die Stockwerkeigentümer in naher Zukunft mit zusätzlichen finanziellen Beiträgen rechnen müssen.

Im Gespräch mit dem Notar: den Kauf rechtlich absichern

Eine sorgfältige rechtliche Prüfung der Immobilie hilft, unangenehme Überraschungen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu vermeiden.

Bauvorschriften und Umgebung der Immobilie

Der Notar kann Sie auf Einschränkungen aufmerksam machen, die sich direkt auf die Immobilie auswirken:

  • Geplante Bau- und Entwicklungsprojekte in der Umgebung: Prüfen Sie, ob in der Nähe Neubauten, Strasseninfrastrukturen, öffentliche Verkehrslinien oder neue Entwicklungsgebiete geplant sind.
  • Im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten: Prüfen Sie Wegrechte, Baubeschränkungen oder Auflagen im Zusammenhang mit dem Denkmalschutz. Diese Faktoren können den Wert der Immobilie beeinflussen oder zukünftige bauliche Veränderungen einschränken.

Rechtliche Konformität und Eigentumsverhältnisse

Verschiedene rechtliche und technische Überprüfungen stellen sicher, dass der tatsächliche Zustand der Immobilie mit den offiziellen Unterlagen übereinstimmt:

  • Rechtmässigkeit baulicher Veränderungen: Vergewissern Sie sich, dass grössere Umbauten am Gebäude über die erforderlichen Bewilligungen verfügen und den kantonalen und kommunalen Vorschriften entsprechen.
  • Katasterangaben: Überprüfen Sie, ob die Angaben im Kataster genau mit der besichtigten Immobilie übereinstimmen, um Unklarheiten hinsichtlich der Grundstücksgrenzen auszuschliessen.
  • Technische Berichte und Gutachten: Prüfen Sie die je nach Kanton verfügbaren Gutachten und Nachweise, beispielsweise zu Asbest bei älteren Gebäuden, zur Sicherheit technischer Anlagen oder zur Energieeffizienz.

Bei Nachbarn und früheren Bewohnern nachfragen

Schon ein kurzes Gespräch mit Nachbarn kann Informationen liefern, die in keinem offiziellen Dokument zu finden sind.

Fragen Sie, wie sie die Atmosphäre im Gebäude oder im Quartier beschreiben, ob es wiederkehrende Konflikte gibt oder bestimmte Probleme regelmässig auftreten.

Sie können sich auch nach Ereignissen in der jüngeren Vergangenheit erkundigen, etwa Überschwemmungen, Einbrüchen, Beeinträchtigungen durch Baustellen oder Parkplatzproblemen. Wenn Sie mehrere Einschätzungen einholen, erhalten Sie ein objektiveres Bild von der Lebensqualität in der Nachbarschaft.

FAQ

Ist es empfehlenswert, eine Immobilie mehrmals zu besichtigen?

Ja, auf jeden Fall! Eine zweite Besichtigung – idealerweise zu einer anderen Tageszeit oder an einem anderen Wochentag, vermittelt einen realistischeren Eindruck von den Lichtverhältnissen, dem Verkehrsaufkommen, möglichen Lärmbelastungen und der tatsächlichen Umgebung der Immobilie.

Welche Dokumente sollte man vor der Abgabe eines Kaufangebots verlangen?

Wir empfehlen Ihnen insbesondere, den Grundbuchauszug, die Protokolle der letzten Versammlungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWE), das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, Belege über durchgeführte Arbeiten sowie sofern vorhanden den Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) einzusehen.

Warum sollte man die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen einsehen?

Sie geben Aufschluss über geplante Arbeiten, mögliche Streitigkeiten zwischen den Stockwerkeigentümern, finanzielle Schwierigkeiten der Gemeinschaft sowie über Beschlüsse, die sich auf Ihre zukünftigen Kosten auswirken können.

Wie kann man herausfinden, wie sich ein Quartier in den kommenden Jahren entwickeln wird?

Die kantonalen und kommunalen Richtpläne sowie die von den Behörden veröffentlichten Entwicklungs- und Bauprojekte geben Aufschluss über geplante Neubauten, Infrastrukturen und städtebauliche Veränderungen.

Sollte man vor dem Kauf ein unabhängiges Gutachten erstellen lassen?

Bei einer älteren Immobilie oder einem Objekt mit sichtbaren Abnutzungserscheinungen kann ein Gutachten durch einen unabhängigen Fachmann helfen, die tatsächlichen Kosten notwendiger Reparaturen einzuschätzen und Ihre Investition besser abzusichern.