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Die Rendite eines Immobilienvermögens entwickelt sich über mehrere Jahrzehnte hinweg durch regelmässige und an die Marktentwicklung angepasste Entscheidungen. Verschiedene Massnahmen tragen dazu bei, den Wert des Immobilienvermögens zu erhalten und gleichzeitig dessen Rendite zu verbessern:

  • Energetische Anforderungen werden zunehmend zu einem wichtigen Kriterium für die Wertentwicklung von Immobilien, sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung.
  • Eine präventive Instandhaltung ist in der Regel kostengünstiger als umfangreiche Reparaturen, die aufgrund mangelnder Wartung notwendig werden.
  • Steuerliche Aspekte und die Vermögensübertragung sollten frühzeitig geplant werden, um unnötige Kosten zu vermeiden und den Erhalt des Familienvermögens zu erleichtern.

Warum sollten Sie die Verwaltung Ihres Immobilienvermögens frühzeitig planen?

Als Eigentümer müssen Sie die Entwicklung der Zinssätze, regulatorische Anforderungen, die kantonale Besteuerung und die veränderten Bedürfnisse der Bewohner berücksichtigen. Eine aktive Verwaltung Ihres Immobilienvermögens trägt dazu bei, die Attraktivität Ihrer Immobilien zu erhalten und gleichzeitig unerwartete Ausgaben zu begrenzen.

Renditen verändern sich mit dem Markt

Mietrenditen sind nicht konstant. Sie können durch verschiedene Faktoren beeinflusst werden:

  • steigende Unterhaltskosten;
  • notwendige Investitionen zur Einhaltung neuer Vorschriften;
  • Schwankungen der Hypothekarzinsen;
  • die regionale Entwicklung der Mietpreise.

In besonders gefragten Regionen kann die Wertsteigerung einer Immobilie eine niedrigere Mietrendite teilweise ausgleichen. In weniger dynamischen Märkten hingegen ist eine gezielte Strategie zur Wertsteigerung unerlässlich, um die Gesamtrentabilität langfristig zu sichern.

Steigende Anforderungen an die Umwelt- und Energieeffizienz

Die Energiewende beeinflusst inzwischen direkt den Schweizer Immobilienmarkt. Mehrere Kantone haben ihre Energiegesetzgebung in den vergangenen Jahren verschärft.

In Genf beispielsweise stellt das Energiegesetz (Loi sur l’énergie, LEn) strengere Anforderungen an Renovationen und sieht eine schrittweise Senkung des Energieverbrauchs von Gebäuden vor (1).

Im Kanton Waadt müssen Neubauten und bestimmte umfassende Renovationen hohe Energieeffizienzstandards erfüllen, die im kantonalen Energiegesetz (Loi sur l’énergie, LVLEne) festgelegt sind.

Von der Werterhaltung zur aktiven Wertsteigerung

Eine Immobilie über mehrere Jahrzehnte hinweg lediglich zu besitzen, reicht heute nicht mehr aus: Ohne regelmässige Modernisierung kann sie angesichts der aktuellen Anforderungen an Wert verlieren. Als Eigentümer sollten Sie daher:

  • die Energieeffizienz verbessern;
  • die Wohnungen an heutige Nutzungsbedürfnisse anpassen;
  • einen hohen Wohnkomfort gewährleisten;
  • die architektonische Qualität des Gebäudes erhalten.

Diese Strategie trägt dazu bei, Leerstandszeiten zu reduzieren und bei einem späteren Verkauf eine bessere Wertentwicklung zu erzielen.

Wie können Sie die energetische Sanierung Ihrer Immobilien planen?

Die energetische Sanierung gehört heute zu den wichtigsten Massnahmen, um den Wert eines Immobilienvermögens langfristig zu steigern. Sie ermöglicht es, die laufenden Kosten zu senken, den Wohnkomfort zu verbessern und zukünftige regulatorische Anforderungen frühzeitig zu berücksichtigen.

Vor Beginn der Arbeiten eine energetische Analyse durchführen

Vor jeder Renovation empfiehlt es sich, eine umfassende energetische Analyse des Gebäudes durchführen zu lassen.

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK®) liefert eine Bewertung der Energieeffizienz und kann durch einen GEAK Plus ergänzt werden, der konkrete Sanierungsstrategien aufzeigt.

Das Gebäudeprogramm empfiehlt diesen Ansatz insbesondere zur Planung von Renovationen und zur Ermittlung prioritärer Massnahmen. Die Analyse berücksichtigt unter anderem:

  • die Dämmung der Gebäudehülle;
  • den Heizenergiebedarf;
  • die technischen Anlagen;
  • das energetische Verbesserungspotenzial.

Arbeiten nach ihrer Wirksamkeit priorisieren

Eine wirkungsvolle Sanierung erfolgt schrittweise. Dabei sollten folgende Massnahmen Priorität haben:

  1. Dämmung des Dachs, der Fassaden und weiterer Bauteile, die für Wärmeverluste verantwortlich sind;
  2. Ersatz einer alten Heizung durch ein effizienteres System;
  3. Verbesserung der Lüftung;
  4. gegebenenfalls Installation einer Photovoltaikanlage.

Der Austausch einer Heizungsanlage, ohne zuvor die Wärmedämmung zu verbessern, kann die erzielbaren Energieeinsparungen begrenzen.

Verfügbare Fördermöglichkeiten nutzen

Eigentümer können im Rahmen des von Bund und Kantonen unterstützten Gebäudeprogramms von finanziellen Förderbeiträgen profitieren.

Gefördert werden insbesondere die Wärmedämmung, der Ersatz fossiler oder elektrischer Heizsysteme durch erneuerbare Lösungen sowie bestimmte umfassende energetische Sanierungen (2).

Gut zu wissen: Die Höhe der Förderbeiträge und die Voraussetzungen unterscheiden sich je nach Kanton. Ein Fördergesuch muss in der Regel vor Beginn der Arbeiten eingereicht werden.

Welche Unterhaltsarbeiten sollten Sie einplanen, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten?

Unterhalt ist eher eine Investition als eine Ausgabe. Ein gut gepflegtes Gebäude behält seinen Wert besser und verursacht weniger unerwartete Reparaturkosten.

Einen regelmässigen Inspektionsplan erstellen

Eine regelmässige Kontrolle ermöglicht es, Schäden frühzeitig zu erkennen, bevor daraus grössere Probleme entstehen. Wir empfehlen Ihnen daher, folgende Bereiche regelmässig zu überprüfen:

  • Dach und Abdichtungen;
  • Fassaden;
  • elektrische Installationen;
  • Sanitäranlagen;
  • Heizungsanlage;
  • Lüftungssysteme;
  • Gemeinschaftsbereiche von Mehrfamilienhäusern.

Auch technische Anlagen sollten entsprechend den Empfehlungen der Hersteller gewartet werden.

Kosten durch verspäteten Unterhalt vermeiden

Achtung: Das Aufschieben wichtiger Unterhaltsarbeiten kann hohe Folgekosten verursachen. Ein unbehandelter Wassereintritt kann beispielsweise Schäden an der Dachkonstruktion, der Dämmung oder am Innenausbau verursachen.

Ebenso weist eine veraltete Heizungsanlage häufig bereits vor einem vollständigen Ausfall einen erhöhten Energieverbrauch auf.

Eine präventive Instandhaltung reduziert diese Risiken und verlängert gleichzeitig die Lebensdauer der technischen Anlagen.

Ein jährliches Budget einplanen

Für Eigentümer ist es sinnvoll, eine Rücklage für den Unterhalt zu bilden. Dadurch lassen sich die Kosten über einen längeren Zeitraum verteilen, eine regelmässige Finanzierung über Kredite vermeiden und gleichzeitig die Qualität des Immobilienvermögens erhalten.

Bei Stockwerkeigentum (STWE) entspricht dieser Ansatz auch der Bildung eines Erneuerungsfonds zur Finanzierung zukünftiger Arbeiten.

Wie können Sie die Übertragung und Besteuerung Ihres Immobilienvermögens strukturieren?

Die steuerlichen Regelungen bei der Übertragung von Immobilien unterscheiden sich erheblich von Kanton zu Kanton. Eine frühzeitige und sorgfältige Planung ist daher wichtig, um den Wert des übertragenen Vermögens zu erhalten.

Die Eigentumsstruktur anpassen

Je nach Grösse des Immobilienportfolios und den langfristigen Zielen der Familie können verschiedene rechtliche Lösungen geprüft werden:

  • Eigentum im eigenen Namen: Die häufigste und einfachste Form. Sie ist unkompliziert zu verwalten, führt jedoch dazu, dass das Immobilienvermögen unmittelbar der Einkommens- und Vermögensbesteuerung des Eigentümers unterliegt.
  • Miteigentum oder Gesamteigentum (Erbengemeinschaft): Diese Form entsteht häufig durch eine Erbschaft und setzt eine gute Abstimmung zwischen den Familienmitgliedern voraus, damit Entscheidungen über Renovationen oder Verkäufe nicht blockiert werden.
  • Gesellschaftsstrukturen (z. B. Immobiliengesellschaft, AG oder GmbH): Diese Strukturen eignen sich insbesondere für grössere Immobilienportfolios und können die Übertragung von Gesellschaftsanteilen erleichtern. Allerdings können steuerliche Belastungen sowohl auf Ebene der Gesellschaft als auch auf Ebene der Anteilseigner entstehen.

Die Wahl hängt insbesondere von der jeweiligen kantonalen Besteuerung, dem Wunsch nach einer Übertragung zu Lebzeiten sowie von der Anzahl der direkten und indirekten Erben ab.

Steuerliche Auswirkungen frühzeitig berücksichtigen

Als Eigentümer sollten Sie insbesondere drei wichtige steuerliche Aspekte in Ihre Überlegungen einbeziehen:

  • Grundstückgewinnsteuer: Sie wird beim Verkauf einer Immobilie vom Kanton erhoben. Durch die in vielen Kantonen vorgesehene Reduktion bei längerer Besitzdauer werden langfristige Haltedauern – häufig von mehr als 15 bis 20 Jahren – steuerlich begünstigt.
  • Vermögenssteuer: Sie wird auf Grundlage des Steuerwerts Ihrer Immobilien berechnet, unterscheidet sich von Kanton zu Kanton und kann die verfügbaren finanziellen Mittel erheblich beeinflussen.
  • Schenkungs- und Erbschaftssteuern: Während die meisten Kantone Übertragungen in direkter Linie zwischen Eltern und Kindern von der Steuer befreien, gelten in einigen Kantonen weiterhin spezifische Regelungen. Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung unter Vorbehalt der Nutzniessung kann je nach Situation dazu beitragen, die steuerliche Gesamtbelastung zu reduzieren.

Eine frühzeitige Planung über mehrere Jahre hinweg kann verhindern, dass die Vermögensübertragung zu Liquiditätsproblemen oder einer erheblichen steuerlichen Belastung für die Erben führt.

Auf spezialisierte Fachleute setzen

Um Ihr Immobilienvermögen sicher zu übertragen, empfiehlt es sich, verschiedene Fachleute hinzuzuziehen:

  • Der Notar: unverzichtbar für die Erstellung öffentlicher Urkunden und Erbverträge sowie für die rechtliche Abwicklung von Eigentumsübertragungen.
  • Der Steuerberater: kennt die kantonalen Steuergesetze und hilft dabei, Abzugsmöglichkeiten optimal zu nutzen und die Besteuerung von Immobiliengewinnen frühzeitig zu berücksichtigen.
  • Der Immobilienspezialist oder die Immobilienverwaltung: wichtig, um den Verkehrswert der Immobilien präzise zu bestimmen und ihr zukünftiges Renditepotenzial einzuschätzen.
  • Der Finanzplaner: unterstützt Sie dabei, die Verwaltung Ihres Immobilienvermögens mit Ihrer Vorsorge (2. und 3. Säule) abzustimmen und Ihr Einkommen im Ruhestand langfristig zu sichern.

Dieser interdisziplinäre Ansatz trägt dazu bei, Ihre rechtlichen und finanziellen Entscheidungen langfristig abzusichern und gleichzeitig die Interessen Ihrer Angehörigen zu schützen.

FAQ

Sollte man eine Immobilie vor dem Verkauf renovieren?

Nicht unbedingt. Renovationsarbeiten sollten danach beurteilt werden, ob sie den Wert der Immobilie steigern oder deren Verkauf erleichtern können. Bereits einfache optische Auffrischungen wie neue Anstriche oder Bodenbeläge sowie die Modernisierung wichtiger technischer Anlagen können die Attraktivität einer Immobilie deutlich erhöhen und einen Verkauf zu einem guten Preis erleichtern, ohne dass umfangreiche Renovationen mit ungewisser Rendite erforderlich sind.

Welche energetische Analyse sollte vor einer Sanierung durchgeführt werden?

Der GEAK® (Gebäudeenergieausweis der Kantone) gehört in der Schweiz zu den wichtigsten Instrumenten zur Beurteilung der Energieeffizienz eines Gebäudes und zur Ermittlung möglicher Verbesserungsmassnahmen. Wer eine detailliertere Analyse wünscht, kann einen GEAK® Plus erstellen lassen. Dieser umfasst einen ausführlichen Beratungsbericht mit bis zu drei konkreten Sanierungsvarianten inklusive Kostenschätzungen und möglichen Förderbeiträgen.

Warum sollte eine Immobilie regelmässig unterhalten werden?

Eine präventive Instandhaltung hilft, grössere Schäden zu vermeiden, unerwartete Kosten zu reduzieren und den langfristigen Wert der Immobilie zu erhalten. Ein jährliches Unterhaltsbudget von in der Regel 1 % bis 1,5 % des Wiederbeschaffungswerts kann dazu beitragen, kostspielige Notreparaturen zu vermeiden, die ansonsten die Nettorendite der Immobilie beeinträchtigen könnten.

Quellen

silgeneve.ch - Article 

silgeneve.ch - Article