Hypothek amortisieren oder investieren?

Der Erwerb einer Immobilie ist ein bedeutender Schritt, der schnell die Frage nach der langfristig richtigen Rückzahlungsstrategie aufwirft:

• In der Schweiz muss bei einer Hypothek von mehr als 65% des Immobilienwerts ein Teil der Hypothek innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt werden, sodass die Belehnung auf 65% reduziert wird.

• Da Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können, kann es, je nach persönlicher Steuerbelastung durchaus vorteilhaft sein, einen Teil der Hypothek bestehen zu lassen.

• Jeder Franken, der zur Rückzahlung der Hypothek verwendet wird, steht nicht mehr für Investitionen an den Finanzmärkten zur Verfügung, wo die Rendite unter Umständen höher ausfallen kann als die Hypothekarzinsen.

Wie funktioniert die Hypothekaramortisation?

In der Schweiz werden Hypotheken in der Regel in zwei Hypothekarränge unterteilt:

• Der erste Hypothekarrang deckt in der Regel bis zu 65 % des Belehnungswerts ab und muss grundsätzlich nicht amortisiert werden.

• Der zweite Hypothekarrang, der die Finanzierung bis meist 80 % des Immobilienwerts ergänzt, muss hingegen zwingend zurückbezahlt werden.

Die Amortisation beginnt üblicherweise unmittelbar nach der Aufnahme der Hypothek. Für die Banken dient sie dazu sicherzustellen, dass der Eigentümer über genügend Eigenkapital verfügt und das Risiko bei einem Rückgang der Immobilienpreise begrenzt wird.

Für Eigentümer bedeutet sie gleichzeitig einen schrittweisen Aufbau des Eigenkapitals sowie eine langfristige Reduzierung der Zinsbelastung.

Direkte und indirekte Amortisation: wie funktionieren sie?

Grundsätzlich werden zwei Arten der Amortisation unterschieden:

• Konstante Annuität: Die gesamte monatliche Belastung bleibt gleich, während sich die Zusammensetzung verändert (anfangs höherer Zinsanteil, später höherer Tilgungsanteil).

• Lineare Amortisation: Der Rückzahlungsbetrag für das Kapital bleibt konstant, wodurch die monatlichen Zahlungen im Laufe der Zeit kontinuierlich sinken.

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie in regelmässigen Abständen (vierteljährlich oder halbjährlich) einen vereinbarten Betrag direkt an die finanzierende Bank, wodurch sich die Hypothekarschuld laufend reduziert.

• Funktionsweise: Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld. Dadurch verringern sich auch die Hypothekarzinsen, da diese auf einer immer kleineren Restschuld berechnet werden.

• Finanzieller Vorteil: Sie erhöhen Ihre finanzielle Sicherheit, indem Sie Ihre tatsächliche Verschuldung kontinuierlich abbauen. Diese gut sichtbare Entschuldungsstrategie führt langfristig zu geringeren monatlichen Belastungen.

• Steuerliche Auswirkungen: Mit der sinkenden Hypothek nehmen auch die abzugsfähigen Schuldzinsen ab. Dadurch steigt Ihr steuerbares Einkommen, was zu einer höheren Steuerbelastung führen kann.

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie die Hypothek nicht direkt an die Bank zurück. Stattdessen leisten Sie Einzahlungen in ein gebundenes Vorsorgekonto der Säule 3a, das zugunsten der finanzierenden Bank verpfändet wird. Die Hypothek wird später in einer einzigen Zahlung zurückbezahlt.

• Funktionsweise: Die Hypothekarschuld bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert. Das angesparte Vorsorgekapital wird spätestens bei der Pensionierung zur Rückzahlung der Hypothek verwendet.

• Finanzieller Vorteil: Die Gelder der Säule 3a können in Wertschriften investiert werden und bieten häufig ein höheres Renditepotenzial als der Zinssatz der Hypothek.

• Steuerliche Auswirkungen: Sie profitieren von einem doppelten Steuervorteil: Einerseits bleiben die Hypothekarzinsen vollständig steuerlich abzugsfähig, andererseits können die Einzahlungen in die Säule 3a vollständig vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Vergleichstabelle: Direkte Amortisation vs. indirekte Amortisation

Hypothek amortisieren oder investieren: was ist die bessere Wahl?

Ob Sie Ihre Hypothek zurückzahlen oder Ihr verfügbares Kapital investieren sollten, hängt von Ihrem Risikoprofil, Ihrer Steuerbelastung und dem aktuellen Zinsumfeld ab.

Die Hypothek zurückzahlen: für mehr finanzielle Sicherheit

Wer Risiken möglichst vermeiden möchte, entscheidet sich häufig für die Amortisation der Hypothek.

• Schutz vor steigenden Zinsen: Eine geringere Verschuldung bedeutet einen besseren finanziellen Schutz bei der Erneuerung Ihrer Hypothek, falls die Marktzinsen künftig steigen.

• Garantierte Nettorendite: Die Rückzahlung der Hypothek entspricht einer risikofreien Investition mit einer Rendite in Höhe des Hypothekarzinssatzes, den Sie künftig nicht mehr bezahlen müssen.

• Mehr Sicherheit im Ruhestand: Mit einer möglichst kleinen Restschuld in die Pension zu gehen, hilft dabei, den üblichen Einkommensrückgang auszugleichen und die Wohnkosten deutlich zu senken.

Kapital investieren

Wer eine höhere Risikobereitschaft besitzt, kann mit einer Investition seines Kapitals über einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren unter Umständen eine höhere Rendite erzielen als durch die Rückzahlung der Hypothek.

• Hebelwirkung des Fremdkapitals: Liegt die erwartete Rendite eines breit diversifizierten Portfolios über den Finanzierungskosten der Hypothek, können Sie mit dem geliehenen Kapital zusätzlich Vermögen aufbauen.

• Verfügbarkeit des Kapitals: An den Finanzmärkten investiertes Vermögen bleibt jederzeit verfügbar. Im Gegensatz dazu ist Eigenkapital, das in der Immobilie gebunden ist, nur durch eine Erhöhung der Hypothek wieder liquide zu machen.

• Diversifikation des Vermögens: Ein Wertschriftenportfolio als Ergänzung zur eigenen Immobilie verhindert, dass Ihr gesamtes Vermögen ausschliesslich im Immobilienmarkt investiert ist.

Wie trifft man die richtige Entscheidung?

Für eine objektive Entscheidung empfiehlt sich ein Vergleich der erwarteten Nettorenditen. Dabei sollten insbesondere folgende beiden Faktoren gegenübergestellt werden:

• Nettokosten der Hypothek: Dabei handelt es sich um den effektiven Hypothekarzinssatz nach Berücksichtigung der Steuerersparnis durch den Abzug der Schuldzinsen.

• Nettorendite der Kapitalanlage: Diese entspricht der Rendite Ihrer Anlagen nach Abzug der Steuern auf Dividenden sowie der Vermögenssteuer.

FAQ

Muss eine Hypothek in der Schweiz vollständig zurückbezahlt werden?

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ist es in der Schweiz üblich, die Hypothek des ersten Rangs (bis zu 65 % des Immobilienwerts) dauerhaft bestehen zu lassen. Dadurch bleiben die steuerlichen Vorteile des Schuldzinsabzugs während der gesamten Eigentumsdauer erhalten.

Welchen Einfluss hat der Eigenmietwert auf meine Entscheidung?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Ihrer Steuererklärung hinzugerechnet wird. Als Ausgleich erlaubt das Schweizer Steuersystem den Abzug der Schuldzinsen. Zahlen Sie Ihre Hypothek vollständig zurück, entfällt dieser Schuldzinsabzug, während der Eigenmietwert weiterhin besteuert wird, wodurch sich Ihre Steuerbelastung erhöhen kann.

Kann die Amortisationsmethode später geändert werden?

Ja. In der Regel können Sie bei der Verlängerung Ihrer Hypothek oder mit Zustimmung Ihrer Bank von einer direkten auf eine indirekte Amortisation, oder umgekehrt wechseln. Dabei können jedoch Anpassungen Ihrer Vorsorgeverträge erforderlich sein.

Wann ist eine direkte Amortisation sinnvoll?

Diese Variante empfiehlt sich insbesondere dann, wenn Sie Ihre monatlichen Wohnkosten möglichst rasch senken möchten oder sich in einer niedrigen Steuerklasse befinden, in der der steuerliche Vorteil des Schuldzinsabzugs geringer ausfällt als die Zinsersparnis durch die Rückzahlung.

Ist die Säule 3a die einzige Möglichkeit für eine indirekte Amortisation?

Die Säule 3a ist aufgrund ihrer erheblichen steuerlichen Vorteile die mit Abstand häufigste Lösung. In bestimmten Fällen kann jedoch auch eine Lebensversicherung der Säule 3b eingesetzt werden. Deren steuerliche Behandlung unterscheidet sich allerdings und ist für das laufende Einkommen meist weniger attraktiv.