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Möchten Sie Ihre Nachlassplanung frühzeitig regeln und Ihr Vermögen schützen? In der Schweiz können Sie Immobilien bereits zu Lebzeiten an Ihre Erben oder an Dritte (Privatpersonen, Vereine oder Stiftungen) übertragen.

  • Im Gegensatz zur klassischen Erbschaft ermöglicht eine Schenkung die Übertragung einer Immobilie bereits zu Lebzeiten und bietet den Begünstigten finanzielle Unterstützung genau dann, wenn sie diese benötigen.

  • Damit eine Immobilienschenkung rechtsgültig ist, muss sie zwingend öffentlich beurkundet und anschliessend im Grundbuch eingetragen werden. Nur so ist die Rechtssicherheit aller Beteiligten gewährleistet.

  • Obwohl Schenkungen je nach Kanton der Schenkungssteuer unterliegen können, stellen sie ein wirksames Instrument dar, um den späteren Nachlass zu verkleinern und den Immobilienwert zum Zeitpunkt der Übertragung festzulegen.

Was ist eine Immobilienschenkung?

Eine Immobilienschenkung ist ein Rechtsgeschäft, bei dem eine Person (der Schenker) das Eigentum an einem Haus, einer Wohnung oder einem Grundstück unentgeltlich auf eine andere Person (den Beschenkten) überträgt.

Handelt es sich beim Begünstigten um einen gesetzlichen Erben, spricht man von einem Erbvorbezug, da die Schenkung später auf dessen Erbteil angerechnet wird.

Eine Schenkung ist grundsätzlich unwiderruflich. Sobald der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist, gehört die Immobilie nicht mehr dem Schenker. Die Schenkung kann unentgeltlich erfolgen oder mit Auflagen verbunden sein, beispielsweise der Verpflichtung zur Zahlung einer Rente oder zur Betreuung des Schenkers.

Wie funktioniert eine Immobilienschenkung?

Die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten erfordert die Mitwirkung verschiedener Fachpersonen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Öffentliche Beurkundung durch den Notar

Nach Schweizer Recht muss jede Immobilienübertragung – unabhängig davon, ob es sich um einen Verkauf oder eine Schenkung handelt, öffentlich beurkundet werden.

Der Notar erstellt den Schenkungsvertrag, überprüft die Identität der Parteien und stellt sicher, dass sich der Schenker der rechtlichen Folgen seiner Entscheidung vollständig bewusst ist. Zudem berät er über allfällige Rechte, die sich der Schenker vorbehalten möchte.

Eintragung ins Grundbuch

Der Eigentumsübergang wird erst mit der Eintragung ins Grundbuch rechtswirksam. Nach der Unterzeichnung des Schenkungsvertrags übermittelt der Notar die Unterlagen in der Regel an das Grundbuchamt.

Ohne diesen Eintrag wird der Beschenkte rechtlich nicht Eigentümer der Immobilie, selbst dann nicht, wenn er sie bereits bewohnt.

Erbvorbezug und Ausgleichungspflicht

Sofern im Schenkungsvertrag nichts anderes ausdrücklich festgelegt wird, gilt eine Schenkung an einen gesetzlichen Erben als Erbvorbezug.

Das bedeutet, dass der Wert der Schenkung beim Tod des Schenkers dem Nachlass hinzugerechnet wird. Ziel ist es, die Gleichbehandlung aller Erben sicherzustellen, sofern der Schenker nicht ausdrücklich bestimmt hat, dass die Schenkung im Rahmen der verfügbaren Quote nicht ausgleichungspflichtig sein soll.

Schenkung an eine gemeinnützige Institution

Sie können selbstverständlich auch eine Stiftung oder einen Verein als Begünstigten einsetzen. In diesem Fall muss die ausgewählte Institution zunächst bestätigen, dass sie die Immobilie sowie allfällige damit verbundene Verpflichtungen annimmt.

Diese Form der Schenkung ermöglicht Ihnen erhebliche Steuerabzüge auf Ihrem steuerbaren Einkommen und unterstützt gleichzeitig eine gemeinnützige, kulturelle oder religiöse Organisation, die Ihnen besonders am Herzen liegt.

Wie wird eine Immobilienschenkung in der Schweiz besteuert?

Die steuerlichen Folgen sind komplex und hängen nahezu ausschliesslich vom Kanton ab, in dem sich die Immobilie befindet.

Schenkungssteuer nach Verwandtschaftsgrad

In den meisten Kantonen (z. B. Genf, Waadt, Wallis oder Freiburg) sind Schenkungen in direkter Linie, also zwischen Eltern und Kindern vollständig von der Schenkungssteuer befreit. Je weiter der Verwandtschaftsgrad jedoch entfernt ist, desto höher kann die Steuerbelastung ausfallen:

  • Nahe Verwandte (Geschwister, Neffen, Nichten): Es gelten in der Regel moderate Steuersätze.

  • Nicht verwandte Personen (Freunde, Lebenspartner ohne Ehe): Die Schenkungssteuer kann je nach Kanton zwischen 20% und 40% des Verkehrswerts der Immobilie betragen.

Steuerbefreiung für gemeinnützige Institutionen

Dies ist einer der grössten Vorteile einer gemeinnützigen Schenkung. In nahezu allen Kantonen sind Schenkungen an anerkannte gemeinnützige oder öffentliche Institutionen vollständig von der Schenkungssteuer befreit.

Darüber hinaus kann der Schenker einen Teil des Schenkungswerts von seinem steuerbaren Einkommen abziehen und profitiert somit von einem doppelten steuerlichen Vorteil.

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

Bei einer vollständigen Immobilienschenkung wird die Grundstückgewinnsteuer, also die Steuer auf der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Verkehrswert in der Regel aufgeschoben.

Das bedeutet, dass im Zeitpunkt der Schenkung keine Grundstückgewinnsteuer geschuldet ist. Die Steuerpflicht geht auf die Immobilie über und wird erst fällig, wenn der Beschenkte die Liegenschaft später veräussert.

Gut zu wissen: Handelt es sich um eine gemischte Schenkung (z. B. wenn der Beschenkte eine erhebliche Hypothek übernimmt), kann ein Teil der Grundstückgewinnsteuer sofort geschuldet sein.

Vorteile und Risiken einer Immobilienschenkung

Eine Immobilienschenkung ist ein grosszügiger Schritt, der erhebliche strategische Vorteile bieten kann. Gleichzeitig sollte man mögliche zukünftige Entwicklungen sorgfältig berücksichtigen.

Die Vorteile

Eine Schenkung ermöglicht es, Angehörige genau dann zu unterstützen, wenn sie finanzielle Hilfe am dringendsten benötigen – insbesondere beim Aufbau von Eigenkapital für den Erwerb von Wohneigentum.

  • Unterstützung beim Immobilienkauf: Kindern kann der Erwerb von Wohneigentum ermöglicht werden, ohne auf eine spätere Erbschaft warten zu müssen.

  • Reduzierung des Vermögens: Durch die Verringerung des eigenen Vermögens sinkt gleichzeitig die Bemessungsgrundlage für die jährliche Vermögenssteuer.

  • Vermeidung späterer Erbstreitigkeiten: Wer die Vermögensaufteilung bereits zu Lebzeiten regelt, kann familiäre Konflikte bei der späteren Erbteilung deutlich reduzieren.

Die Risiken

Das grösste Risiko besteht darin, dass der Schenker später selbst auf finanzielle Mittel angewiesen ist, beispielsweise aufgrund hoher Gesundheitskosten oder eines Aufenthalts in einem Pflegeheim.

  • Mangelnde Liquidität: Eine Immobilienschenkung ist grundsätzlich unwiderruflich. Deshalb sollte stets genügend frei verfügbares Vermögen erhalten bleiben.

  • Pflichtteilsrechte der Erben: Verletzt die Schenkung den Pflichtteil eines anderen Kindes, kann dieses nach dem Tod des Schenkers eine Herabsetzungsklage erheben.

  • Wertentwicklung der Immobilie: In der Schweiz wird für den erbrechtlichen Ausgleich häufig der Immobilienwert zum Zeitpunkt des Todes und nicht jener zum Zeitpunkt der Schenkung berücksichtigt. Dadurch können unerwartete finanzielle Ungleichgewichte zwischen den Erben entstehen.

FAQ

Kann ich nach der Schenkung weiterhin im Haus wohnen?

Ja. Im Schenkungsvertrag kann ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung vereinbart werden. Beide Rechte müssen öffentlich beurkundet werden. Die Nutzniessung berechtigt Sie sogar dazu, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.

Was ist eine gemischte Schenkung?

Von einer gemischten Schenkung spricht man, wenn der Begünstigte einen Preis bezahlt, der unter dem Marktwert liegt – beispielsweise durch die Übernahme einer Hypothek. Die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem bezahlten Betrag gilt als Schenkung.

Kann eine Immobilienschenkung widerrufen werden?

Grundsätzlich nein. Eine Schenkung ist unwiderruflich und kann nur in aussergewöhnlichen Fällen – etwa bei schwerer Undankbarkeit des Beschenkten, nach den Bestimmungen des Obligationenrechts aufgehoben werden.

Kann ich eine Immobilie einer Stiftung oder einem Verein schenken und bis zu meinem Tod darin wohnen bleiben?

Ja. Durch die Vorbehaltung einer Nutzniessung wird die Institution Eigentümerin der Immobilie, während Sie das uneingeschränkte Nutzungsrecht behalten. Nach Ihrem Tod geht das volle Eigentum automatisch auf die Institution über, ohne dass Erbschaftssteuern anfallen.

Wie lassen sich Konflikte zwischen meinen Kindern bei einer Schenkung vermeiden?

Die beste Lösung besteht darin, einen Erbvertrag vor einem Notar abzuschliessen. Dadurch können sich alle Erben über den Wert der Immobilie und die Bedingungen der Schenkung einigen. Dies schafft Rechtssicherheit und verhindert spätere Streitigkeiten.