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Bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von über 10’000 CHF in städtischen Gebieten stellt sich die Frage: Lohnt es sich überhaupt noch, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen? Drei entscheidende Faktoren helfen bei der Beurteilung:

  • Die Drittelregel beim Bruttoeinkommen gilt weiterhin. Grundlage ist ein kalkulatorischer Zinssatz von 5 %, zu dem 1 % für Unterhalts- und Nebenkosten sowie die obligatorische Amortisation der zweiten Hypothek hinzukommen.
  • Die Abschaffung des Eigenmietwerts im Jahr 2029 beendet die Besteuerung des fiktiven Einkommens, gleichzeitig entfallen jedoch auch die Abzugsmöglichkeiten für Hypothekarzinsen und gewöhnliche Unterhaltsarbeiten.
  • Angesichts der Erwerbs- und Notariatskosten (je nach Kanton häufig zwischen 2 % und 5 %) sollte eine Immobilie mindestens 8 bis 10 Jahre gehalten werden, damit der Kauf finanziell vorteilhafter wird als die Miete eines vergleichbaren Objekts.


Kaufen oder mieten in der Schweiz: Welche Option passt zu Ihrem Budget?

Anforderungen an die Eigenmittel für die Finanzierung einer Immobilie

Zur Erinnerung: Banken verlangen mindestens 20 % Eigenmittel des Kaufpreises (also 200’000 CHF bei einer Immobilie im Wert von 1’000’000 CHF). Für die Zusammensetzung dieser Eigenmittel gelten klare Regeln:

  • Mindestens 10 % «harte» Eigenmittel: liquide Ersparnisse, Bankguthaben, Schenkungen oder Guthaben aus der 3. Säule.
  • Maximal 10 % aus der beruflichen Vorsorge: Vorbezug oder Verpfändung von Guthaben aus der 2. Säule (BVG).

Gut zu wissen: Ein Vorbezug aus der 2. Säule reduziert unmittelbar Ihre späteren Altersleistungen und kann den Versicherungsschutz bei Tod oder Invalidität beeinträchtigen. Eine Verpfändung stellt eine Alternative dar, um diese Vorsorgeleistungen zu erhalten.


Tragbarkeitsberechnung: die Hürde des kalkulatorischen Zinssatzes

Kreditinstitute beurteilen Ihre Finanzierung nicht auf der Grundlage des aktuellen Marktzinssatzes (häufig zwischen 1,5 % und 2,5 %), sondern verwenden eine vorsichtige Berechnungsformel:

  • 5 % kalkulatorischer Zinssatz auf die gesamte Hypothekarschuld;
  • 1 % des Immobilienwerts für Unterhalts- und Nebenkosten;
  • obligatorische Amortisation der zweiten Hypothek, damit die Hypothek innerhalb von maximal 15 Jahren auf 66,7 % des Immobilienwerts reduziert wird.

Damit die Finanzierung genehmigt wird, darf die Summe dieser drei Kostenpositionen 33 % des jährlichen Bruttoeinkommens des Haushalts nicht überschreiten. Bei einer Immobilie im Wert von einer Million Franken, die mit einer Hypothek von 800’000 CHF finanziert wird, verlangt die Bank daher ein jährliches Mindesteinkommen von rund 180’000 CHF, selbst wenn die tatsächliche monatliche Belastung deutlich geringer ausfällt.


Abschaffung des Eigenmietwerts: Welche Auswirkungen hat sie auf Ihr Kaufvorhaben?

Obwohl das Inkrafttreten erst für 2029 vorgesehen ist, beeinflusst die Reform des Eigenmietwerts bereits heute die Überlegungen vieler Kaufinteressierter, die sich frühzeitig auf die künftigen Regelungen einstellen möchten.


Eigenmietwert und heutige steuerliche Abzüge

Heute wird ein Eigentümer, der seine Immobilie selbst bewohnt, auf dem Eigenmietwert besteuert. Dabei handelt es sich um ein fiktives Einkommen, das der Miete entspricht, die er theoretisch erzielen könnte, wenn er seine Immobilie vermieten würde.

Im Gegenzug sind derzeit verschiedene steuerliche Abzüge möglich, darunter:

  • Hypothekarzinsen;
  • bestimmte Unterhaltskosten;
  • verschiedene werterhaltende Arbeiten gemäss den jeweiligen kantonalen Vorschriften.

Dieses System steht seit vielen Jahren in der Kritik, insbesondere weil Immobilieneigentümer dadurch Steuern auf ein Einkommen bezahlen, das sie tatsächlich gar nicht erzielen.


Finanzieller Vergleich: Mietkosten versus Kosten für Wohneigentum

Wohneigentum ist mit verschiedenen wiederkehrenden Kosten verbunden, die bei der Berechnung der finanziellen Rentabilität berücksichtigt werden müssen.


Berechnung der tatsächlichen Kosten von Wohneigentum

Die Kosten von Wohneigentum beschränken sich nicht auf die Zinsen der Hypothek. Eigentümer müssen darüber hinaus verschiedene weitere Ausgaben einplanen:

Kostenposition Was sie umfasst Auswirkung auf Ihr Budget
Hypothekarzinsen Kosten für das geliehene Kapital Variieren je nach Laufzeit und vereinbartem Zinssatz
Amortisation (2. Hypothek) Obligatorische Rückzahlung innerhalb von 15 Jahren (zur Reduktion der Hypothekarschuld auf 66,7 %) Obligatorische Ausgabe, gleichzeitig aber Vermögensaufbau
Neben- & Unterhaltskosten Versicherungen, Heizung, Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum Rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr

So setzt beispielsweise eine Wohnung mit einem Kaufpreis von einer Million Franken eine ausreichende finanzielle Tragbarkeit voraus, um nicht nur die Bankfinanzierung, sondern auch die langfristig anfallenden Unterhaltskosten tragen zu können.


Flexibilität der Miete gegenüber dem Risiko von Zinsschwankungen

Das Mieten bietet einen wesentlichen Vorteil: Flexibilität. Mieter können bei Veränderungen der beruflichen, familiären oder geografischen Situation leichter die Wohnung wechseln.

Eigentümer profitieren hingegen von einer höheren Wohnstabilität, tragen dafür aber auch grössere finanzielle Risiken. Bei der Erneuerung einer Hypothek kann ein Zinsanstieg zu einer erheblichen Erhöhung der monatlichen Belastung führen.

Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen hängt daher auch davon ab, inwieweit man bereit ist, Kapital langfristig in einer Immobilie zu binden. Ein Kauf setzt in der Regel voraus, die Immobilie ausreichend lange zu halten, damit sich die mit dem Erwerb verbundenen Kosten amortisieren können:

  • Notariatskosten;
  • Handänderungssteuern je nach Kanton;
  • allfällige Finanzierungskosten;
  • Verkaufskosten bei einer kurzfristigen Veränderung der persönlichen Situation.

Ein Haushalt, der bereits in einigen Jahren einen Umzug in Betracht zieht, sollte diese Kosten daher sorgfältig mit den Kosten einer Mietwohnung vergleichen. Bei einem langfristig angelegten Wohnprojekt steigen hingegen die Chancen, dass sich der Immobilienkauf finanziell lohnt.


In welchen Fällen bleibt der Immobilienkauf in der Schweiz eine gute Investition?

Entscheidend ist nicht nur die Frage, ob sich der Immobilienmarkt positiv entwickeln wird, sondern auch, ob der Kauf den finanziellen und persönlichen Zielen des Käufers entspricht.


Ideale Besitzdauer zur Amortisation der Notariats- und Erwerbskosten

Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass eine Immobilie mindestens etwa 8 bis 10 Jahre gehalten werden sollte, damit sich die mit dem Erwerb verbundenen Kosten amortisieren können.

Dieser Zeitraum ermöglicht es insbesondere, folgende Kosten und Risiken über mehrere Jahre zu verteilen:

  • Erwerbskosten;
  • allfällige Renovierungsarbeiten nach dem Kauf;
  • vorübergehende Schwankungen auf dem Immobilienmarkt.

Die Rentabilität hängt zudem stark vom jeweiligen Kanton und der Gemeinde ab. So entwickelt sich beispielsweise eine Wohnung in einer Region mit anhaltend hoher Wohnraumnachfrage nicht zwangsläufig gleich wie eine Immobilie in einem Gebiet mit nur geringem Preiswachstum.

Lage und Qualität der Immobilie sowie das Verhältnis zwischen dem bezahlten Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert des Objekts bleiben daher entscheidende Kriterien.


Vermögensaufbau durch die Amortisation der Hypothek

Mit der schrittweisen Rückzahlung eines Teils der Hypothek erhöht der Kreditnehmer seinen Eigenkapitalanteil an der Immobilie. Ein Immobilienkauf kann sich insbesondere für folgende Personen eignen:

  • Haushalte mit einer stabilen beruflichen Situation und einem regelmässigen Einkommen;
  • Käufer, die langfristig in derselben Region bleiben möchten;
  • Personen, die einen Teil ihrer Wohnkosten in Immobilienvermögen umwandeln möchten;
  • Investoren, die die erwartete Rendite einer vermieteten Immobilie präzise beurteilen können.

Wer hingegen ausschliesslich in der Hoffnung auf einen schnellen Preisanstieg kauft, geht höhere Risiken ein. Die Rentabilität einer Schweizer Immobilie basiert in erster Linie auf einer langfristigen Strategie, einer soliden Finanzierung und einer realistischen Einschätzung der laufenden Kosten.


FAQ

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie in der Schweiz im Jahr 2026?

Ja, sofern eine solide Finanzierung vorhanden ist und die Immobilie ausreichend lange gehalten wird. Die Rentabilität hängt hauptsächlich vom Kaufpreis, den laufenden Kosten, den Hypothekarzinsen und der Entwicklung des lokalen Immobilienmarktes ab.

Wie viele Eigenmittel benötigt man für den Kauf von Wohneigentum in der Schweiz?

Banken verlangen in der Regel 20 % Eigenmittel, davon mindestens 10 % aus Mitteln ausserhalb der 2. Säule. Die Finanzierung kann durch persönliche Ersparnisse oder Guthaben aus der 3. Säule ergänzt werden.

Wird die Abschaffung des Eigenmietwerts die Attraktivität eines Immobilienkaufs verändern?

Die für 2029 vorgesehene Abschaffung des Eigenmietwerts wird die Besteuerung von Wohneigentümern verändern. Sie dürfte insbesondere für Haushalte mit geringer Verschuldung vorteilhaft sein, wird jedoch gleichzeitig einige der heutigen steuerlichen Vorteile im Zusammenhang mit Hypothekarzinsen und Unterhaltsarbeiten reduzieren.