Sollte man eine Immobilie mit oder ohne Immobilienmakler verkaufen?

Der Verkauf einer Immobilie ist mit administrativen, rechtlichen und kommerziellen Schritten verbunden, die entweder vom Eigentümer selbst übernommen oder einem Fachmann anvertraut werden können:

• In der Schweiz gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, beim Verkauf einer Immobilie einen Immobilienmakler einzuschalten. Der Eigentümer kann die gesamte Transaktion selbst abwickeln oder einzelne beziehungsweise sämtliche Aufgaben delegieren.

• Die Maklergebühren können bei besonders hochpreisigen Immobilien mehrere Zehntausend Franken betragen. Sie decken jedoch Dienstleistungen ab, die den Verkauf beschleunigen und bestimmte Risiken reduzieren können.

• In Märkten mit sehr hoher Nachfrage können manche Eigentümer ihre Immobilie problemlos selbst verkaufen, während aussergewöhnliche oder hochpreisige Objekte häufig stärker von der Expertise eines Immobilienmaklers profitieren.

Mit oder ohne Immobilienmakler verkaufen: Was sagt das Gesetz?

In der Schweiz liegt die Entscheidung, einen Immobilienmakler einzuschalten, allein beim Eigentümer. Der Immobilienverkauf ist zwar gesetzlich geregelt, es ist jedoch kein Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer vorgeschrieben.

Als Eigentümer können Sie Ihre Immobilie somit selbst vermarkten, Besichtigungen organisieren, den Preis verhandeln und den Käufer bis zur Unterzeichnung des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags vor einem Notar begleiten.

Verkauf über einen Immobilienmakler: der Mäklervertrag

Wird ein Immobilienmakler beauftragt, wird seine Tätigkeit in der Regel durch einen Mäklervertrag geregelt. Dieser legt insbesondere Folgendes fest:

• die erbrachten Leistungen;

• die Höhe der Provision;

• die Vergütungsbedingungen;

• die Dauer des Auftrags;

• allfällige Exklusivitätsklauseln.

Der Mäklervertrag wird durch die Artikel 412 bis 418 des Schweizerischen Obligationenrechts geregelt. Der Immobilienmakler erhält seine Vergütung nur, wenn die im Vertrag festgelegten Bedingungen erfüllt sind – in der Regel, wenn der Verkauf dank seiner Vermittlung zustande kommt.

Die unverzichtbaren rechtlichen Schritte

Unabhängig davon, für welche Variante Sie sich entscheiden, sind bestimmte Schritte obligatorisch:

• öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar;

• Prüfung der im Grundbuch eingetragenen Rechte;

• Einhaltung der kantonalen steuerlichen Verpflichtungen, insbesondere der Grundstückgewinnsteuer.

Die Entscheidung, eine Immobilie selbst oder über einen Immobilienmakler zu verkaufen, ändert somit nichts am rechtlichen Rahmen der Transaktion. Sie beeinflusst vor allem die Organisation des Verkaufs, den dafür erforderlichen Zeitaufwand und den Umfang der professionellen Begleitung.

Warum eine Immobilie selbst verkaufen?

Der Verkauf ohne Immobilienmakler ist vor allem für Eigentümer interessant, die die Kontrolle über die Transaktion behalten und gleichzeitig die mit dem Verkauf verbundenen Kosten reduzieren möchten.

Einsparungen bei den Maklergebühren

Das offensichtlichste Argument sind die Einsparungen bei den Maklergebühren.

Die Provisionen liegen in der Regel zwischen 2% und 5% des Verkaufspreises, abhängig von der Region, der Art des Auftrags und den angebotenen Leistungen. Bei einer Immobilie, die für 1 Million Franken verkauft wird, entspricht dies 20'000 bis 50'000 Franken.

Volle Kontrolle über die Transaktion

Wer seine Immobilie selbst verkauft, behält zudem die vollständige Kontrolle über jeden Schritt:

1. Festlegung des Verkaufspreises;

2. Erstellung des Inserats;

3. Auswahl der Vermarktungsplattformen;

4. Organisation der Besichtigungen;

5. Verhandlungen mit potenziellen Käufern.

Diese Unabhängigkeit kann von Vorteil sein, wenn der Verkäufer den lokalen Markt gut kennt oder bereits über potenzielle Käufer verfügt.

Ein erheblicher persönlicher Aufwand

Allerdings erfordert diese Variante ein hohes persönliches Engagement. Der Eigentümer muss insbesondere:

• den Wert der Immobilie korrekt einschätzen;

• die technischen und administrativen Unterlagen zusammenstellen;

• Anfragen potenzieller Käufer beantworten;

• unseriöse Anfragen herausfiltern;

• die Verhandlungen führen;

• die verschiedenen Schritte bis zum Notartermin koordinieren.

Eine falsche Bewertung kann den Verkauf erheblich verzögern. Ein zu hoher Preis führt zu weniger Besichtigungen, während ein zu niedrig angesetzter Preis einen erheblichen finanziellen Verlust zur Folge haben kann.

Wer seine Immobilie selbst verkauft, muss zudem ausreichend Zeit zur Verfügung haben. Besichtigungen finden häufig abends oder am Wochenende statt, und der Austausch mit potenziellen Käufern kann sich über mehrere Wochen hinziehen.

Verkauf mit einem Immobilienmakler: Vor- und Nachteile

Wer einen Immobilienmakler beauftragt, überträgt einem Immobilienexperten einen Teil oder sämtliche Aufgaben rund um den Verkauf. Diese Lösung ist zwar mit Kosten verbunden, bietet jedoch gleichzeitig Fachwissen und professionelle Unterstützung, die den Verkaufsprozess erleichtern können.

Die wichtigsten Vorteile einer professionellen Begleitung

Wer seine Immobilie einem Makler anvertraut, kann die Abwicklung des Verkaufs delegieren und gleichzeitig von der Expertise eines Spezialisten profitieren:

• Gute Kenntnis des lokalen Marktes: Dank Informationen über kürzlich erfolgte Verkäufe, vergleichbare Immobilien und die Entwicklung der Nachfrage kann der Makler den Verkaufspreis präziser einschätzen.

• Übernahme der Vermarktung: Die Bewertung, die professionelle Präsentation der Immobilie (Fotografien, Erstellung des Inserats) sowie die Veröffentlichung auf den wichtigsten Immobilienportalen werden vollständig vom Makler übernommen.

• Neutrale Vermittlerrolle: Diese Position erleichtert die Verhandlungen und kann emotionale Spannungen zwischen Verkäufer und Käufer reduzieren.

• Zugang zu einem Netzwerk qualifizierter Käufer: Der bestehende Kundenstamm des Maklers kann einen schnelleren Verkauf ermöglichen, insbesondere bei stark nachgefragten Immobilien.

• Unterstützung bei administrativen Aufgaben: Die professionelle Begleitung reduziert das Risiko, wichtige Unterlagen zu vergessen oder Fehler bei der Zusammenstellung der Verkaufsdokumentation zu machen.

Zu berücksichtigende Nachteile

Die Beauftragung eines Immobilienmaklers bringt jedoch auch gewisse finanzielle und organisatorische Kompromisse mit sich:

• Direkte Kosten: Die Maklerprovision reduziert den Nettoerlös aus dem Verkauf.

• Weniger Kontrolle über den Verkaufsprozess: Besichtigungen und ein grosser Teil der direkten Kommunikation mit potenziellen Käufern werden vollständig vom Makler übernommen.

• Eingeschränkte Handlungsfreiheit: Bei Abschluss eines Exklusivmandats kann die Immobilie während der Vertragsdauer weder selbstständig noch über andere Vermittler verkauft werden.

• Unterschiedliche Servicequalität: Die angebotenen Leistungen können sich je nach Anbieter deutlich unterscheiden. Deshalb sollten die Bedingungen des Maklervertrags – insbesondere Provision, Leistungen, Laufzeit und Kündigungsbedingungen – sorgfältig geprüft werden.

FAQ

Kann man in der Schweiz eine Immobilie ohne Makler verkaufen?

Ja. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die Eigentümer dazu verpflichtet, einen Immobilienmakler einzuschalten. Der Eigentümer kann sämtliche Schritte des Verkaufs selbst übernehmen, bis zur Unterzeichnung des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags beim Notar.

Wie viel kostet ein Immobilienmakler in der Schweiz?

Die Provision liegt in der Regel zwischen 2% und 5% des Verkaufspreises, wobei die Höhe je nach Kanton, Immobilienwert und angebotenen Leistungen variieren kann.

Kann man mit einem Immobilienmakler schneller verkaufen?

Nicht zwangsläufig. Eine realistische Bewertung, eine höhere Sichtbarkeit des Inserats und ein Netzwerk qualifizierter Käufer können jedoch in vielen Fällen dazu beitragen, die Vermarktungsdauer zu verkürzen.

Wann lohnt es sich, eine Immobilie selbst zu verkaufen?

Ein Privatverkauf kann sinnvoll sein, wenn der Eigentümer den lokalen Markt gut kennt, genügend Zeit für die Abwicklung der Transaktion hat und bereits über potenzielle Käufer verfügt oder die Immobilie einfach zu vermarkten ist.

Wie wählt man einen Immobilienmakler aus?

Es empfiehlt sich, mehrere Immobilienmakler miteinander zu vergleichen. Dabei sollten insbesondere ihre Kenntnisse des lokalen Marktes, die Höhe der Provision, die enthaltenen Leistungen, die Vertragsbedingungen sowie aktuelle Referenzen für vergleichbare Immobilien berücksichtigt werden.