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Eine Immobilie zu behalten oder zu verkaufen, hat je nach persönlicher Situation und Immobilienmarkt unterschiedliche Auswirkungen. Mehrere Faktoren helfen dabei, eine fundierte Entscheidung zu treffen:

  • Der Marktwert allein ist kein ausreichender Grund für einen Verkauf. Transaktionskosten, Steuern und zukünftige Pläne können die tatsächliche Attraktivität eines Verkaufs erheblich beeinflussen.

  • Ein dynamischer Markt ist nur dann von Vorteil, wenn tatsächlich eine starke Nachfrage nach Immobilien besteht, die mit Ihrer vergleichbar sind – in Ihrer Region und in Ihrer Preisklasse.

  • Eine Immobilie kann weiterhin ein hervorragender Vermögenswert sein, selbst wenn ihr Wert nur langsam steigt – insbesondere dann, wenn sie stabile Mieteinnahmen erzielt und nur geringe Ausgaben verursacht.


1. Finanzielle Situation und persönliche Pläne beurteilen

Ihre Immobilie macht häufig einen bedeutenden Teil Ihres Vermögens aus. Die Entscheidung für oder gegen einen Verkauf hängt daher in erster Linie davon ab, wie Sie das in der Immobilie gebundene Kapital künftig einsetzen möchten.


Finanzierungsmöglichkeiten und zukünftigen Bedarf analysieren

Wer den Kauf einer neuen Immobilie plant, sollte zunächst ermitteln, welchen Betrag er tatsächlich in sein zukünftiges Immobilienprojekt investieren kann.

Banken verlangen für den Erwerb von Wohneigentum in der Regel mindestens 20 % Eigenkapital. Davon müssen mindestens 10 % aus sogenannten «harten» Eigenmitteln stammen, das heisst aus Mitteln, die nicht aus der zweiten Säule stammen.

Die finanzielle Tragbarkeit muss zudem die Kriterien der Selbstregulierung der Banken erfüllen: Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen in der Regel nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.


Ein Beispiel:

Ein Eigentümer verkauft eine Wohnung, die er für CHF 700’000 gekauft hat und deren heutiger Wert auf CHF 950’000 geschätzt wird. Die verbleibende Hypothek beträgt CHF 450’000. Noch bevor steuerliche Aspekte berücksichtigt werden, beläuft sich das verfügbare Kapital somit nicht auf CHF 950’000, sondern auf rund CHF 500’000. Davon müssen zusätzlich die mit der Transaktion verbundenen Kosten sowie eine allfällige Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden.


Auswirkungen von Steuern und Wertsteigerung auf Ihr Vermögen

Der bei einem Immobilienverkauf erzielte Kapitalgewinn wird in dem Kanton besteuert, in dem sich die Immobilie befindet. Jeder Kanton wendet eigene Regelungen an, wobei unter anderem die Besitzdauer zu einer Reduktion der Steuerbelastung führen kann.

Je länger eine Immobilie gehalten wird, desto geringer fällt die Besteuerung in der Regel aus. Wird sie hingegen bereits kurze Zeit nach dem Kauf wieder verkauft, kann dies zu einer höheren Steuerbelastung führen.


Vereinfachtes Beispiel:

Ein Eigentümer kauft ein Haus für CHF 900’000 und verkauft es einige Jahre später für CHF 1,2 Millionen. Der Bruttogewinn beträgt CHF 300’000. Der tatsächlich verbleibende Betrag hängt jedoch von mehreren Faktoren ab:

  • Investitionen, die den Wert der Immobilie erhöht haben;

  • steuerlich anrechenbare Kosten;

  • der im jeweiligen Kanton geltende Steuertarif;

  • die Dauer des Besitzes.

Für den Hauptwohnsitz gelten zudem besondere Regelungen. In mehreren Kantonen kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Steueraufschub möglich sein, wenn der Verkaufserlös in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert wird.


2. Die Situation auf dem lokalen Immobilienmarkt analysieren

Bei der Entscheidung über einen Verkauf sollte die tatsächliche Marktsituation berücksichtigt werden, in der sich Ihre Immobilie befindet. Nationale Trends geben zwar eine allgemeine Orientierung, die Nachfrage kann jedoch von Gemeinde zu Gemeinde stark variieren.


Zinssätze und Entwicklung der Kaufkraft von Immobilienkäufern

Die Finanzierungsbedingungen spielen eine entscheidende Rolle dabei, ob und in welchem Umfang Käufer eine Immobilie finanzieren können.

Nach dem starken Anstieg zwischen 2022 und 2023 sind die Schweizer Hypothekarzinsen schrittweise wieder gesunken. Die Zinssätze für mehrjährige Festhypotheken liegen jedoch weiterhin deutlich über den historisch tiefen Niveaus, die vor 2022 zu beobachten waren.

Diese Entwicklung beeinflusst unmittelbar die Anzahl der Käufer, die sich eine Immobilie leisten können. Bereits ein Unterschied von einem Prozentpunkt beim Zinssatz kann bei einer umfangreichen Immobilienfinanzierung mehrere Tausend Franken zusätzliche Kosten pro Jahr bedeuten.

Bei einer Hypothek von CHF 800’000 beispielsweise:

  • bei 1,5 % belaufen sich die jährlichen Zinskosten auf rund CHF 12’000;

  • bei 2,5 % betragen sie rund CHF 20’000.

Auch wenn Banken bei der Berechnung der Tragbarkeit mit einem vorsichtigeren kalkulatorischen Zinssatz rechnen, kann dieser Unterschied das maximale Budget eines Käufers beeinflussen.


Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage in Ihrer Region

Der Schweizer Immobilienmarkt ist besonders stark von der Lage abhängig. Eine Familienwohnung in der Nähe eines Bahnhofs in einer gefragten Gegend unterliegt anderen Marktdynamiken als eine vergleichbare Immobilie in einer weniger nachgefragten Gemeinde.

Zu den wichtigsten Indikatoren, die Sie berücksichtigen sollten, gehören:

  • die Anzahl vergleichbarer Immobilien, die derzeit zum Verkauf stehen;

  • die durchschnittliche Vermarktungsdauer;

  • die Preisentwicklung in der Gemeinde;

  • die Anzahl potenzieller Käufer für Ihre Immobilienkategorie.

Eine seltene Immobilie kann ihre hohe Attraktivität auch in einem weniger dynamischen Markt bewahren. Umgekehrt kann bei einer Immobilie mit sehr häufig vorkommenden Merkmalen ein grösserer Verhandlungsspielraum bestehen.


3. Rendite und Kosten für das Behalten der Immobilie einschätzen

Eine Immobilie zu behalten bedeutet, eine Investition weiterzuführen. Entscheidend ist daher nicht nur, ob die Immobilie an Wert gewinnen wird, sondern auch, ob ihre Rendite im Verhältnis zu den anfallenden Kosten weiterhin attraktiv ist.


Renovierungskosten, laufende Kosten und lokale Abgaben

Die Unterhaltskosten können die finanzielle Attraktivität des Behaltens einer Immobilie erheblich reduzieren.

Generell wird empfohlen, etwa 0,5 % bis 1 % des Immobilienwerts pro Jahr für den laufenden Unterhalt und zukünftige Renovierungen einzuplanen.

Bei einer Immobilie im Wert von CHF 1 Million entspricht dies einem Richtwert von CHF 5’000 bis CHF 10’000 pro Jahr.

Hinzu kommen können Stockwerkeigentumskosten, energetische Sanierungen, der Ersatz technischer Anlagen sowie Kosten, die durch einen vorübergehenden Leerstand entstehen.


Abwägung zwischen Mietrendite und sofortigem Verkauf

Wenn ein Eigentümer zwischen dem Verkauf und dem Behalten seiner Immobilie schwankt, sollte sich der Vergleich auf die Nettorendite konzentrieren.

Eine Wohnung, die für CHF 800’000 gekauft und für CHF 30’000 pro Jahr vermietet wird, erzielt eine Bruttorendite von 3,75 %. Nach Abzug von laufenden Kosten, Renovierungen, Steuern und möglichen Leerstandszeiten kann die tatsächliche Rendite jedoch tiefer ausfallen.

Ein Verkauf kann zudem die Möglichkeit bieten, das freigesetzte Kapital anderweitig anzulegen oder ein neues Immobilienprojekt zu finanzieren.

Die entscheidende Frage lautet daher nicht nur: Wie viel ist Ihre Immobilie heute wert? Sondern vielmehr: Welche Rendite kann Ihr in der Immobilie gebundenes Kapital in den kommenden Jahren erzielen?


Eine objektive Entscheidung für Ihre Immobilie treffen

Eine professionelle Bewertung ermöglicht es, verschiedene Szenarien auf einer verlässlichen Grundlage miteinander zu vergleichen: verkaufen, vermieten oder behalten. Über den reinen Marktpreis hinaus sollte eine umfassende Analyse folgende Aspekte berücksichtigen:

  • den aktuellen Wert der Immobilie;

  • die Höhe der verbleibenden Hypothek;

  • die anfallenden Steuern;

  • die zukünftigen Kosten;

  • die Entwicklungsperspektiven des lokalen Immobilienmarkts.

Eine professionelle Immobilienbewertung hilft zudem, zwei häufige Fehler zu vermeiden: die eigene Immobilie zu überschätzen und dadurch den Verkauf unnötig zu verzögern oder zu schnell zu verkaufen, ohne das langfristige Vermögenspotenzial der Immobilie ausreichend zu berücksichtigen.


FAQ

Lohnt es sich immer zu verkaufen, wenn die Immobilienpreise steigen?

Steigende Immobilienpreise bedeuten nicht automatisch, dass ein Verkauf die beste Entscheidung ist. Der mögliche Veräusserungsgewinn sollte mit der potenziellen Rendite verglichen werden, die durch das weitere Halten der Immobilie erzielt werden kann.


Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz an?

Zu den wichtigsten Kosten können die Maklerprovision, je nach Kanton die Kosten für notarielle Beurkundungen, allfällige Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek sowie die Grundstückgewinnsteuer gehören.


Wie kann ich feststellen, ob es rentabler ist, meine Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen?

Dazu sollte die Nettomietrendite berechnet werden. Dabei müssen laufende Kosten, Steuern, zukünftige Renovierungsarbeiten sowie das Leerstandsrisiko berücksichtigt werden.


Beeinflusst die Besitzdauer die Entscheidung über einen Verkauf?

Ja. Die Besitzdauer kann erhebliche Auswirkungen auf die Besteuerung haben, insbesondere aufgrund kantonaler Regelungen, die je nach Besitzdauer eine Reduktion der Grundstückgewinnsteuer vorsehen.