Wie regelt man eine Immobilie im Falle einer Scheidung? Anglais :

Hier sind die wichtigsten Schritte und Möglichkeiten, die Sie kennen sollten, wenn es darum geht, den Verbleib einer Immobilie im Falle einer Scheidung zu regeln:

• Vor jeder Entscheidung sollte die Immobilie bewertet werden. Dies bildet die Grundlage für die Verhandlungen zwischen den Ehegatten sowie für Gespräche mit der Bank, insbesondere wenn eine Hypothek besteht.
• Nach Abschluss der Verhandlungen bestehen grundsätzlich drei Möglichkeiten: Die Immobilie kann verkauft werden, ein Ehegatte übernimmt den Anteil des anderen oder die Immobilie bleibt im Miteigentum.
• Die gewählte Lösung muss sowohl das Schweizer Recht als auch die Anforderungen der finanzierenden Bank und die familiäre Situation nach der Scheidung berücksichtigen.

H2: Lösung Nr. 1: Verkauf der Immobilie

Der Verkauf der Immobilie ist häufig die bevorzugte Lösung, wenn keiner der Ehegatten die Liegenschaft übernehmen kann oder möchte. Der Verkaufserlös wird in der Regel verwendet, um:

• die verbleibende Hypothek zurückzuzahlen;

• die mit dem Verkauf verbundenen Kosten zu decken;

• den verbleibenden Erlös entsprechend den Ansprüchen der Ehegatten aufzuteilen.

Dabei richtet sich die Aufteilung nicht ausschliesslich nach dem Verkaufspreis. Sie kann unter Berücksichtigung der ursprünglichen Eigenmittel, der während der Ehe geleisteten Rückzahlungen oder persönlicher Investitionen in die Immobilie angepasst werden.

In der Schweiz wird die Grundstückgewinnsteuer auf kantonaler Ebene erhoben. Sie fällt in allen Kantonen an, wobei die Regelungen je nach Besitzdauer der Immobilie und den Umständen der Eigentumsübertragung unterschiedlich ausgestaltet sind.

Im Zusammenhang mit einer Scheidung sehen einige Kantone Steueraufschub- oder Sonderregelungen vor, wenn die Immobilie im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung zwischen den geschiedenen Ehegatten übertragen wird.

Lösung Nr. 2: Ein Ehegatte übernimmt den Anteil des anderen

Die Übernahme des Miteigentumsanteils ermöglicht es einem Ehegatten, das Familienheim zu behalten und den anderen Ehegatten finanziell abzufinden. Diese Lösung wird häufig gewählt, wenn Kinder weiterhin in der Immobilie wohnen oder einer der Ehegatten Eigentümer bleiben möchte.

Wie funktioniert die Übernahme eines Miteigentumsanteils?

Zunächst wird der aktuelle Marktwert der Immobilie durch einen Immobilienexperten oder die Bank ermittelt. Anschliessend zieht das Finanzinstitut die noch bestehende Hypothek ab, um den Nettovermögenswert der Immobilie zu berechnen. Danach wird der Anteil jedes Ehegatten entsprechend seiner Eigentumsquote bestimmt.

Beispielsweise ergibt sich bei einer Immobilie mit einem Marktwert von 900'000 CHF und einer Resthypothek von 500'000 CHF ein Nettovermögenswert von 400'000 CHF. Sind beide Ehegatten je zur Hälfte Eigentümer, beträgt ihr jeweiliger Anteil 200'000 CHF.

Der übernehmende Ehegatte muss diesen Betrag vorbehaltlich allfälliger Anpassungen aufgrund des Güterrechts, an den anderen Ehegatten bezahlen und gleichzeitig die Zustimmung der Bank erhalten, die gesamte Hypothek künftig allein zu übernehmen.

Muss die Bank ihre Zustimmung erteilen?

Selbst wenn sich die Ehegatten einig sind, muss die Bank der Übernahme der Hypothek ausdrücklich zustimmen. Sie prüft, ob der übernehmende Ehegatte die finanziellen Verpflichtungen künftig alleine tragen kann. Dabei berücksichtigt sie insbesondere drei Kriterien:

• Die theoretische Tragbarkeit: Die Wohnkosten (Hypothekarzinsen auf Basis eines kalkulatorischen Zinssatzes von rund 5 %, Amortisation sowie Unterhaltskosten von 1 % des Immobilienwerts) dürfen grundsätzlich nicht mehr als 33 % des Bruttoeinkommens betragen.

• Den Verschuldungsgrad: Die Bank berücksichtigt weitere finanzielle Verpflichtungen wie Leasingverträge oder Konsumkredite.

• Die Stabilität des Einkommens: Die Einkünfte müssen langfristig gesichert sein. Kurz- oder mittelfristig bezogene Unterhaltszahlungen werden dabei häufig nicht oder nur eingeschränkt berücksichtigt.

Ohne diese Zustimmung lehnt die Bank die Entlassung des ausscheidenden Ehegatten aus der solidarischen Haftung ab, wodurch die Übernahme des Miteigentumsanteils nicht möglich ist.

Was geschieht mit der Hypothek?

Der Hypothekarvertrag bleibt trotz der Scheidung unverändert bestehen. Solange die Bank den ausscheidenden Ehegatten nicht ausdrücklich aus seiner Haftung entlässt, haften beide Ehegatten solidarisch für die Rückzahlung der gesamten Hypothek.

Zur Regelung dieser Situation bestehen grundsätzlich vier Möglichkeiten:

• Übernahme der Hypothek durch einen Ehegatten;

• Neuverhandlung der Hypothek;

• Vorübergehende Beibehaltung der gemeinsamen Finanzierung;

• Verkauf der Immobilie zur vollständigen Rückzahlung der Hypothek.

Lösung Nr. 3: Beibehaltung des Miteigentums

Manche geschiedenen Ehepaare entscheiden sich dafür, die Immobilie auch nach der Scheidung – zumindest vorübergehend – gemeinsam zu behalten. Diese Lösung wird häufig gewählt, um den Kindern ein stabiles Umfeld zu erhalten oder auf günstigere Marktbedingungen für einen späteren Verkauf zu warten.

In welchen Fällen ist diese Lösung sinnvoll?

Die Beibehaltung des gemeinsamen Eigentums kann in bestimmten Situationen eine geeignete Lösung sein:

• Schulbesuch der Kinder: Ein sofortiger Umzug kann vermieden werden, sodass die Kinder ihr gewohntes Umfeld während der Übergangszeit behalten.

• Ungünstige Marktlage: Der Verkauf kann aufgeschoben werden, um finanzielle Verluste aufgrund eines übereilten Verkaufs zu vermeiden.

• Gutes Einvernehmen: Diese Lösung eignet sich für geschiedene Ehegatten, die weiterhin sachlich und konstruktiv über die Verwaltung der Immobilie zusammenarbeiten können.

Welche Risiken bestehen?

Die Beibehaltung des gemeinsamen Eigentums bringt jedoch auch gewisse Risiken mit sich:

• Fortbestehende finanzielle Solidarhaftung: Beide geschiedenen Ehegatten bleiben gegenüber der Bank für die Hypothek verantwortlich. Kann einer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen, muss der andere den gesamten Betrag übernehmen.

• Blockierte Entscheidungen: Für sämtliche wichtigen Entscheidungen, etwa Renovationen oder Unterhaltsarbeiten, ist die Zustimmung beider Parteien erforderlich, was bestehende Konflikte erneut verschärfen kann.

• Erschwerte neue Projekte: Das Eigenkapital bleibt in der Immobilie gebunden, und die bestehende Hypothek kann den Erwerb einer weiteren Immobilie erschweren.

• Verfestigung der Situation: Wird in der Scheidungskonvention keine klare Frist für die Auflösung des Miteigentums festgelegt, kann eine spätere Trennung des Eigentums kompliziert und konfliktträchtig werden.

Welchen Einfluss hat der Güterstand?

Der Güterstand hat einen direkten Einfluss darauf, wie eine Immobilie im Falle einer Scheidung aufgeteilt wird:

• Errungenschaftsbeteiligung (gesetzlicher Güterstand): Die während der Ehe erworbenen Vermögenswerte werden aufgeteilt, während Eigengut im Alleineigentum des jeweiligen Ehegatten bleibt.

• Gütertrennung: Jeder Ehegatte behält sein eigenes Vermögen und seine eigenen Schulden, sofern keine ausdrückliche Miteigentumsregelung besteht.

• Gütergemeinschaft: Das Vermögen gehört grundsätzlich beiden Ehegatten gemeinsam und wird gemäss den Bestimmungen des Ehevertrags aufgeteilt.

Diese Grundsätze und ihre Anwendung im Scheidungsfall sind im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (Art. 181 ff.) geregelt.

FAQ

Wie wird eine Immobilie bei einer Scheidung in der Schweiz aufgeteilt?

Die Aufteilung richtet sich nach dem Güterstand, den finanziellen Beiträgen der Ehegatten sowie nach der Art und Weise, wie die Immobilie finanziert wurde.

Kann man ein Haus nach einer Scheidung behalten?

Ja. Dies ist möglich, wenn ein Ehegatte den Anteil des anderen übernimmt oder wenn die geschiedenen Ehegatten beschliessen, die Immobilie vorübergehend im Miteigentum zu behalten.

Wie wird die Übernahme des Anteils eines Ehegatten berechnet?

Ausgangspunkt ist der aktuelle Marktwert der Immobilie. Davon wird die verbleibende Hypothek abgezogen. Anschliessend wird der Anteil jedes Ehegatten entsprechend seiner Eigentumsquote berechnet.

Wer bezahlt die Hypothek nach der Trennung?

Solange die Bank den Hypothekarvertrag nicht anpasst, bleiben beide Kreditnehmer solidarisch für die Rückzahlung der gesamten Hypothek verantwortlich.

Muss eine Immobilie bei einer Scheidung zwingend verkauft werden?

Nein. Der Verkauf ist nur eine von mehreren Möglichkeiten. Welche Lösung gewählt wird, hängt von der finanziellen und familiären Situation sowie von der Einigung zwischen den Ehegatten ab.