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Der Erwerb einer Immobilie über eine AG (Aktiengesellschaft) oder eine GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) wird in der Schweiz sowohl für Immobilieninvestitionen als auch für betriebliche Liegenschaften immer beliebter.

  • Diese Rechtsform bietet den Vorteil einer auf die Kapitaleinlage beschränkten Haftung. Gleichzeitig unterliegt sie einer eigenen steuerlichen Regelung: Die Erträge aus Mieten und Wertsteigerungen werden zunächst auf Ebene der Gesellschaft besteuert und erst bei einer Ausschüttung an die Gesellschafter erneut steuerlich berücksichtigt.
  • Trotz ihrer grösseren Flexibilität setzt diese Lösung ein gesetzlich vorgeschriebenes Mindestkapital voraus (20'000 CHF für eine GmbH und 100'000 CHF für eine AG).
  • Der Erwerb einer Immobilie über eine AG oder GmbH kann zudem höhere Verwaltungs-, Buchhaltungs- und Treuhandkosten verursachen als ein Erwerb im Privatvermögen.


Warum eine Immobilie über eine Gesellschaft halten?

In der Schweiz hängt die Entscheidung zwischen privatem Immobilienbesitz und dem Erwerb über eine Gesellschaft in erster Linie von Ihrem langfristigen Anlagehorizont ab.


Während Privatpersonen in einigen Kantonen nach einer langen Haltedauer von steuerlichen Vorteilen bei Grundstückgewinnen profitieren können, hat eine Gesellschaft die Möglichkeit, sämtliche Kosten wie Unterhaltsaufwendungen, Hypothekarzinsen und Verwaltungskosten steuerlich abzuziehen. Darüber hinaus kann sie auf den Gebäuden Abschreibungen vornehmen.


Diese Struktur eignet sich besonders für grössere Immobilienportfolios oder Immobilienentwicklungsprojekte. Die innerhalb der Gesellschaft erzielten Gewinne können einfacher für neue Investitionen eingesetzt werden, da die Gewinnsteuer für Unternehmen häufig tiefer ausfällt als die Einkommenssteuer von Privatpersonen mit hohem Einkommen.


Immobilienerwerb über eine AG oder GmbH: Welche steuerlichen Vorteile?

Abzugsfähigkeit der Kosten und Abschreibungen

Im Gegensatz zu Privatpersonen, die lediglich die effektiven Unterhaltskosten oder eine Pauschale steuerlich geltend machen können, darf eine Gesellschaft jährlich Abschreibungen auf dem Gebäude vornehmen. Diese Abschreibungen sind zwar nicht liquiditätswirksam, reduzieren jedoch den buchhalterischen Gewinn.


Das Ergebnis: Sie schaffen Liquidität und können gleichzeitig die Steuerbelastung in den ersten Jahren der Investition deutlich reduzieren oder sogar vollständig vermeiden.


Gewinn- und Dividendenmanagement

Die Gesellschaft vereinnahmt die Mieteinnahmen und entrichtet darauf die Gewinnsteuer. Der Investor wird als wirtschaftlich Berechtigter erst dann persönlich besteuert, wenn Dividenden ausgeschüttet werden.


Durch diesen Steueraufschub können Gewinne innerhalb der Gesellschaft angesammelt werden, um umfangreiche Renovationen zu finanzieren oder das Eigenkapital für einen neuen Immobilienerwerb aufzubauen, ohne der Einkommensbesteuerung natürlicher Personen zu unterliegen.


Zugang zu spezifischen Finanzierungslösungen

Die Finanzierung einer Immobiliengesellschaft unterscheidet sich von einer klassischen Hypothek für Privatpersonen. Banken verlangen zwar häufig einen höheren Eigenkapitalanteil zwischen 25% und 30%, beurteilen jedoch in erster Linie die Selbstfinanzierungskraft der Immobilie und der Gesellschaft.


Dadurch wird die persönliche Verschuldungskapazität des Investors nicht ausgeschöpft, sodass weiterhin Spielraum für andere private Investitionsprojekte bleibt.


Wie investiert man in der Schweiz über eine Gesellschaft in Immobilien?

Die Gründung einer Immobiliengesellschaft erfordert ein systematisches Vorgehen, um sowohl die gesetzlichen Anforderungen als auch die administrativen Vorgaben zu erfüllen.

  1. Wahl der Rechtsform: Die AG wird häufig wegen ihrer Diskretion geschätzt, da die Aktionäre gegenüber der Öffentlichkeit anonym bleiben. Die GmbH ist aufgrund der geringeren Gründungskosten und ihrer flexibleren Struktur besonders für kleinere Investorengruppen attraktiv.

  2. Festlegung des Gesellschaftszwecks: Die Statuten sollten ausdrücklich Tätigkeiten wie den Erwerb, den Besitz, die Verwaltung und den Verkauf von Immobilien vorsehen. Ein zu eng formulierter Gesellschaftszweck kann bestimmte notarielle oder bankrechtliche Transaktionen erschweren.

  3. Einbringung von Eigenkapital: Neben Bareinlagen ist auch eine Sacheinlage möglich, indem eine bereits vorhandene Immobilie in die Gesellschaft eingebracht wird. Dabei ist zu beachten, dass dieser Vorgang Handänderungssteuern auslösen kann und eine Bewertung durch einen zugelassenen Experten erforderlich ist.

  4. Finanzierungsdossier: Um Banken zu überzeugen, sollte Ihr Businessplan professionell ausgearbeitet sein. Dazu gehören realistische Mietprognosen, eine sorgfältige Planung der Unterhaltskosten sowie ein detaillierter Amortisationsplan über einen Zeitraum von zehn bis fünfzehn Jahren.


Investieren über eine AG oder GmbH: Welche Exit-Strategie ist sinnvoll?

Einer der grössten Vorteile einer Immobiliengesellschaft besteht in der einfachen Übertragung des Vermögens.

Verkauf von Gesellschaftsanteilen

Anstatt die Immobilie selbst zu verkaufen (Asset Deal), werden die Anteile der Gesellschaft veräussert, die Eigentümerin der Immobilie ist. Diese Form des indirekten Eigentumsübergangs bietet mehrere Vorteile.

  • Reduzierung der Transaktionssteuern: Je nach den Bestimmungen des jeweiligen Kantons können Handänderungssteuern optimiert werden.
  • Schnellerer Verkauf: Der Verkaufsprozess wird vereinfacht, da der Käufer eine bestehende Gesellschaft mit ihrer Finanzierung und Verwaltung übernimmt.
  • Einfachere Nachlassplanung: Das Vermögen kann schrittweise übertragen werden, indem Gesellschaftsanteile verschenkt oder vererbt werden, ohne die Immobilie selbst aufteilen zu müssen.


Die Doppelbesteuerung

Dies ist der wichtigste Nachteil einer Immobiliengesellschaft und sollte unbedingt im Voraus analysiert werden.

  • Auf Ebene der Gesellschaft: Der beim Verkauf der Immobilie erzielte Gewinn unterliegt der Besteuerung.
  • Auf Ebene der Anteilseigner: Werden die Verkaufserlöse als Dividenden ausgeschüttet, unterliegen diese der Einkommensbesteuerung.

Vor einer Investition empfiehlt sich daher unbedingt eine langfristige Vergleichsrechnung der Nettorendite.


FAQ

Kann eine bereits privat gehaltene Immobilie auf eine bestehende Gesellschaft übertragen werden?

Ja. Dies ist entweder durch einen Verkauf an die Gesellschaft oder durch eine Sacheinlage möglich. Dabei ist jedoch zu beachten, dass dieser Vorgang steuerlich als Verkauf gilt. Entsprechend können Grundstückgewinnsteuern und Handänderungssteuern anfallen, als wäre die Immobilie an einen Dritten verkauft worden.


Welches Mindestkapital ist für die Gründung einer Immobiliengesellschaft erforderlich?

Für eine GmbH beträgt das gesetzliche Mindestkapital 20'000 CHF. Für eine AG beträgt es 100'000 CHF, wobei bei der Gründung mindestens 50'000 CHF einbezahlt werden müssen.


Kann man den eigenen Hauptwohnsitz über eine Gesellschaft erwerben?

Rechtlich ist dies möglich, in der Schweiz wird davon jedoch meist abgeraten. Die Steuerbehörden betrachten die Nutzung der Immobilie häufig als geldwerten Vorteil. Zudem entfällt die Möglichkeit, Vorsorgegelder aus der zweiten oder dritten Säule für selbstgenutztes Wohneigentum einzusetzen.


Gilt die Lex Koller auch für Gesellschaften?

Ja. Wird eine Gesellschaft von Personen mit Wohnsitz im Ausland kontrolliert, unterliegt sie beim Erwerb von Wohnimmobilien in der Schweiz grundsätzlich denselben Einschränkungen wie ausländische Privatpersonen.


Mit welchen jährlichen Verwaltungskosten ist zu rechnen?

Zu berücksichtigen sind die Kosten für Buchhaltung, Revision (sofern erforderlich), Unternehmenssteuern sowie allgemeine Verwaltungskosten. Je nach Grösse des Immobilienportfolios ist mit jährlichen Kosten zwischen 3'000 CHF und 7'000 CHF zu rechnen.