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Welches ist das Mindesteinkommen, um Eigentümer in der Schweiz zu werden? Das ist die Frage, die sich viele Mieter stellen, die ihre Hauptwohnung kaufen möchten. In Wirklichkeit hängt die Machbarkeit Ihres Projekts von den folgenden Faktoren ab:

  • Belastungsquote: Die Gesamtsumme der theoretischen jährlichen Kosten (Zinsen, Amortisation, Unterhalt) darf 33% Ihres Bruttogesamteinkommens nicht überschreiten.

  • Eigenkapitalanforderung: Ein Eigenbeitrag von 20% ist erforderlich, wovon mindestens 10% aus eigenen liquiden Mitteln stammen müssen, ohne Bezug des 2. Säule (BVG).

  • Bankensicherheitsquote: Banken bewerten Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit auf Basis eines theoretischen Zinssatzes von 5%, um die Tragbarkeit der Hypothek zu gewährleisten.


Welches ist das Mindestsalär, um 2026 zu kaufen?

Zunächst gibt es kein gesetzlich festgelegtes universelles Mindestsalär für den Immobilienkauf, sondern eher eine finanzielle Machbarkeitsschwelle, die von jedem Dossier abhängt.


Im Jahr 2026, bei einem nationalen Medianpreis für eine Eigentumswohnung (Stockwerkeigentum) von etwa CHF 8'000 pro Quadratmeter, sind die Bankanforderungen zum eigentlichen Eintrittsfilter geworden.


Beispiele für erforderliches Einkommen je nach Objekt

Das Einkommen, um Eigentümer zu werden, variiert stark je nach Art der Immobilie und Standort:

  • Wohnung am Stadtrand (CHF 500'000): ein Bruttojahreseinkommen von CHF 90'000 bis CHF 100'000 ist oft das absolute Minimum.

  • Einzelvilla (Waadt, Genf, Zürich): Für eine Immobilie über eine Million muss das Haushaltseinkommen häufig CHF 200'000 übersteigen, um die Bankkriterien zu erfüllen.


Die goldene Regel: 33%-Quote

Diese Regel besagt, dass alle theoretischen wohnungsbezogenen Kosten (5% Zinsen, Amortisation und Unterhalt) nicht mehr als ein Drittel (33%) Ihres Bruttoeinkommens ausmachen dürfen.


Gut zu wissen: Banken stützen sich nicht auf Ihr Nettogehalt (was auf Ihr Konto überwiesen wird), sondern auf den Bruttobetrag auf Ihrem Lohnausweis. Sie berücksichtigen in dieser Berechnung:

  • Grundgehalt (12 oder 13 Monate).

  • Regelmässige Boni (oft über einen 3-Jahres-Durchschnitt berechnet).

  • Familienzulagen, die ein wertvolles Hebelmittel zur Erhöhung Ihrer Kreditfähigkeit darstellen.


Ab welchem Gehalt kann man in der Schweiz eine Immobilie kaufen?

Um das erforderliche Einkommen für Ihr Eigentümerprojekt zu berechnen, muss die Berechnung der "theoretischen Belastung" angewendet werden. Beispiel: Eine Villa im Wert von CHF 1'000'000:

  • Eigenkapital (20%): CHF 200'000

  • Hypothekenschuld (80%): CHF 800'000

  • Theoretische Zinsen (5% der Schuld): CHF 40'000

  • Amortisation (ca. 1% der Schuld): CHF 10'000

  • Unterhaltskosten (1% des Immobilienwerts): CHF 10'000


Die Gesamtsumme der theoretischen Kosten beträgt hier CHF 60'000 pro Jahr. Durch Multiplikation mit drei ergibt sich das erforderliche Bruttojahreseinkommen: CHF 180'000. Diese Schwelle variiert stark je nach Region.


Im Jahr 2026 können in Wallis oder Jura Einkommen von CHF 110'000 für qualitativ hochwertige Objekte ausreichen.


Was tun bei zu niedrigem Einkommen, um in der Schweiz zu kaufen?

Wenn Ihre aktuelle Situation die 33%-Quote nicht erreicht, können mehrere Hebel aktiviert werden, um Ihr Lebensprojekt zu realisieren, ohne unbedingt auf eine Gehaltserhöhung zu warten.


Erhöhung des Eigenkapitals

Durch Einbringen von 30% oder 40% statt der gesetzlich vorgeschriebenen 20% reduzieren Sie die Schuldensumme und damit die theoretischen Kosten.


Verpfändung der 2. Säule

Anstatt Ihre Vorsorgegelder zu beziehen, können Sie diese verpfänden. So kann manchmal bis zu 90% des Immobilienwerts geliehen werden, vorausgesetzt, Ihr Einkommen ist sehr hoch, um die Schuld zu tragen.


Kauf zu zweit

Die Mehrheit der Schweizer wird Eigentümer, indem zwei Einkommen kombiniert werden. Banken summieren die Einkommen von Ehepartnern oder Partnern zur Berechnung der Belastungsquote.


Bürgschaft oder Erbvorschuss

Familiäre Unterstützung in Form von Schenkung oder zinslosem Darlehen erhöht Ihr Eigenkapital und glättet die finanzielle Belastung.


Wie kann man die Finanzierung optimieren, um Eigentümer in der Schweiz zu werden?

Es geht in erster Linie darum, der Bank zu zeigen, dass Sie ein geringes Risikoprofil sind.


Finanzprofil im Vorfeld bereinigen

Zur Maximierung Ihres Einkommens für den Eigentumserwerb empfehlen wir, Ihre Fixkosten vor Einreichung des Dossiers zu reduzieren:

  • Konsumkredite tilgen: Jede monatliche Rate eines kleinen Kredits oder einer Kreditkarte reduziert direkt Ihre verbleibende Kreditfähigkeit.

  • Leasingverträge prüfen: Ein Auto-Leasingvertrag wird von Banken als erhebliche Belastung angesehen, die Ihre Verschuldungsquote über die erlaubten 33% treiben kann.

  • 6–12 Monate im Voraus planen: Eine saubere Bankhistorie ohne Betreibungen oder Überziehungen ist die beste Garantie für Seriosität gegenüber Ihrem Berater.


Geeignete Hypothekenstrategie wählen

Die Wahl des Modells wirkt sich auf Ihr tatsächliches Monatsbudget aus, auch wenn die Bank die Tragbarkeit immer auf Basis eines theoretischen Zinssatzes von 5% berechnet:

  • SARON-Hypothek: Oft vorteilhaft, bietet große Flexibilität, erfordert aber finanzielle Reserve, um Marktschwankungen abzufangen.

  • Festhypothek: Bietet völlige Sicherheit bei den monatlichen Raten, ideal für Familien, die ihre Wohnkosten über 10–15 Jahre fixieren möchten.


Steuerliche Hebel und Vorsorge nutzen

Im Jahr 2026, während die Reform zur Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert wird, bleiben bestimmte Strategien vorteilhaft:

  • Indirekte Amortisation über die 3. Säule: Anstatt die Schuld direkt zu tilgen, werden die Beträge auf ein Vorsorgekonto (3a) eingezahlt. Dies hält die Schuld gleich und maximiert den Zinsabzug vom steuerbaren Einkommen.

  • Abzüge für Erstkäufer: Bei einem Erstkauf können spezifische Abzüge auf Schuldzinsen aktiviert werden, um die Steuerlast in den ersten Jahren zu senken.


FAQ

Kann ich 2026 in der Schweiz ohne Eigenkapital kaufen?

Nein, die Richtlinien des Schweizerischen Bankverbandes verlangen mindestens 20% Eigenkapital. Von diesen 20% muss mindestens die Hälfte (10% des Gesamtpreises) aus eigenen liquiden Mitteln stammen, ohne BVG-Bezug.


Wird der Jahresbonus bei meinem Einkommen für den Eigentumserwerb berücksichtigt?

Ja, aber Banken bilden in der Regel einen Durchschnitt der letzten drei Jahre und wenden oft einen Sicherheitsabschlag an, um sicherzustellen, dass Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit nicht von schwankendem variablem Einkommen abhängt.


Welche Auswirkungen hat ein Auto-Leasing auf meine Kaufkraft?

Ein Leasing wird als feste Belastung betrachtet. Die Bank zieht die Leasingrate vom verfügbaren Einkommen ab, bevor sie prüft, ob Sie die Wohnkosten tragen können, wodurch Ihre Kreditfähigkeit reduziert wird.


Ist es einfacher, eine Villa in bestimmten Kantonen zu kaufen?

Ja. Die Einkommensanforderungen orientieren sich am lokalen Marktpreis. Eigentümer zu werden ist in den Kantonen Freiburg, Wallis oder Jura deutlich leichter als in den städtischen Zentren von Lausanne oder Genf.


Kann ich meine 3. Säule nutzen, um den Eigenanteil zu erhöhen?

Ja, Guthaben aus der 3. Säule (A oder B) gelten als "hartes" Eigenkapital, ebenso wie Ihre Ersparnisse. Im Gegensatz zur 2. Säule können sie die gesamten 10% Eigenmittel ohne BVG-Bezug abdecken, die Banken für den Kauf einer Villa oder Wohnung verlangen.