Welche Rechte haben Sie als Mieter?

Egal, ob Sie ein Studio in Lausanne oder eine Villa in Zürich mieten, Ihre Rechte als Mieter zu kennen, ist entscheidend, um ein gesundes Verhältnis zu Ihrem Vermieter oder Ihrer Verwaltung zu pflegen:

• Als Mieter haben Sie Anspruch auf eine sichere, gesunde und funktionstüchtige Wohnung sowie auf den ungestörten Gebrauch der Mietsache ohne unangekündigte Besuche des Vermieters.
  
• Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten und Mietzinserhöhungen begründen; im Falle von Missbrauch können Sie diese bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
  
• Bei Problemen mit der Wohnung (Arbeiten, Mängel oder ungerechtfertigte Mietzinserhöhung) haben Sie das Recht, sich ohne übermässige Kosten an die Schlichtungsbehörden oder an spezialisierte Gerichte zu wenden.

Ihre Mieterrechte beim Einzug in die Wohnung

Bereits mit der Unterzeichnung des Mietvertrags gelten mehrere Schutzbestimmungen.

Mietkaution

Bei Wohnraummiete darf die Kaution höchstens drei Monatsnettomieten betragen. Sie muss zwingend auf ein Sperrkonto auf Ihren Namen bei einer Bank einbezahlt werden. Es ist unzulässig, dass der Vermieter diesen Betrag auf seinem Privatkonto behält.

Am Ende des Mietverhältnisses und sofern Sie Ihre Verpflichtungen erfüllt haben (vollständige Mietzinszahlung, ordnungsgemässe Rückgabe der Mietsache usw.), muss die Kaution innerhalb angemessener Frist zurückerstattet oder eine Differenz nachvollziehbar begründet werden.

Übergabeprotokoll (Einzugsprotokoll)

Das Obligationenrecht (OR) schreibt vor, dass der Vermieter die Wohnung in einem "zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand" übergeben muss. Das bedeutet, dass die Wohnung in gutem Zustand, funktionstüchtig und frei von Mängeln sein muss.

Werden nachträglich Mängel festgestellt, haben Sie je nach Vertrag 10 bis 30 Tage Zeit, eine ergänzende Mängelliste per Einschreiben einzureichen.

> Entdecken Sie unseren Artikel über das Wohnungsübergabeprotokoll beim Einzug.

Transparenz des bisherigen Mietzinses

In bestimmten Kantonen (wie Genf, Waadt oder Neuenburg) ist der Vermieter verpflichtet, Sie mittels einer Mietzinsfestsetzungsanzeige (oder amtliches Formular) über den bisherigen Mietzins zu informieren.

Wurde der Mietzins ohne rechtfertigende Renovationen massiv erhöht, können Sie diesen innert 30 Tagen nach Schlüsselübergabe bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

Untermiete

Die Untermiete ist gemäss Art. 262 OR erlaubt, jedoch streng geregelt. Um Streitigkeiten zu vermeiden, beachten Sie drei Punkte:

• Vorherige Zustimmung: Sie müssen zwingend die schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen. Eine Verweigerung ist nur aus wichtigen Gründen zulässig (z.B. wenn Sie die Vertragsbedingungen nicht offenlegen).
• Kein Gewinn: Der vom Untermieter verlangte Mietzins darf nicht höher sein als Ihr eigener. Ein Zuschlag von 10–20 % ist nur zulässig, wenn Möbel oder zusätzliche Leistungen (Internet, Strom usw.) mitvermietet werden.
• Ihre Verantwortung: Sie bleiben rechtlich verantwortlich. Verursacht der Untermieter Schäden oder Störungen, haften Sie gegenüber dem Vermieter.

Ihre Rechte bei einer Mietzinsänderung

Der Mietzins in der Schweiz ist an den vom Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlichten Referenzzinssatz gekoppelt.

• Sinkt der Referenzzinssatz, haben Sie Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Diese erfolgt jedoch nicht automatisch, Sie müssen sie ausdrücklich beim Vermieter beantragen.
• Steigt der Referenzzinssatz, kann der Vermieter den Mietzins auf den nächsten Kündigungstermin erhöhen, wobei er die gesetzlichen Formvorschriften und Fristen einhalten muss (Mitteilung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist).

Der Referenzzinssatz ist jedoch nicht das einzige Kriterium. Bei einer Anpassung kann der Vermieter zudem berücksichtigen:

• Teuerung (Inflation): 40% der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise können überwälzt werden.
• Erhöhte Unterhaltskosten: Oft wird eine Pauschale (meist zwischen 0,5 % und 1 % pro Jahr) für gestiegene Betriebskosten angerechnet.

Unser Rat: Fechten Sie eine Erhöhung nicht blind an. Wurde Ihr Mietzins seit fünf Jahren nicht erhöht, obwohl der Referenzzinssatz mehrmals gestiegen ist, könnte die Erhöhung gerechtfertigt sein. Ist der Zinssatz hingegen gesunken und Ihr Mietzins unverändert geblieben, zahlen Sie möglicherweise zu viel. Nutzen Sie einen offiziellen Rechner zur Überprüfung.

Unterhalt der Wohnung: Was müssen Sie als Mieter bezahlen?

Die Kostenverteilung richtet sich nach Art. 259 ff. OR.

Grundsätzlich muss der Vermieter die Mietsache in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Sie tragen jedoch die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt.

Die "kleinen Arbeiten" zu Ihren Lasten

Sie müssen nur kleinere Reparaturen bezahlen, die Sie selbst ausführen können, also Arbeiten unter ca. 150–200 CHF und ohne besondere Fachkenntnisse.

Dazu gehören etwa der Austausch eines Duschschlauchs, das Ersetzen von Dunstabzugshaubenfiltern oder der Ersatz eines Backblechs.

Alles andere ist Sache des Vermieters: Muss ein Fachhandwerker eingreifen, selbst wenn die Rechnung nur 80 CHF beträgt, trägt der Vermieter die Kosten.

Normale Abnützung und Lebensdauertabelle

Bei der Rückgabe müssen Sie die Wohnung nicht "wie neu", sondern im Zustand einer vertragsgemässen Nutzung zurückgeben.

Ob Sie für Malerarbeiten oder Parkett aufkommen müssen, beurteilt sich nach der paritätischen Lebensdauertabelle:

Bestandteil der Wohnung	Durchschnittliche Lebensdauer
Anstrich (Dispersionsfarbe)	8 bis 10 Jahre
Tapeten (mittlere Qualität)	10 Jahre
Teppichböden (mittlere Qualität)	10 Jahre
Parkett (Versiegelung)	10 Jahre
Geschirrspüler/Waschmaschine	10 bis 15 Jahre
Kühlschrank	10 Jahre
Herd/Backofen	15 Jahre
Armaturen	15 Jahre
Waschbecken/WC (Keramik)	30 bis 35 Jahre

Ihre Rechte bei Mängeln in der Wohnung

Schimmel, defekte Heizung, ausgefallener Lift oder Baulärm: Sie bezahlen für den vollen Gebrauch der Wohnung. Ist dieser durch einen Mangel eingeschränkt, stehen Ihnen drei Möglichkeiten offen.

Mängelanzeige

Sobald Sie einen Mangel feststellen, der nicht Ihr Verschulden ist, müssen Sie diesen umgehend per Einschreiben melden.

Beschreiben Sie den Mangel genau, fügen Sie Fotos bei und setzen Sie eine angemessene Frist zur Behebung (z.B. 10 Tage bei Wasserschaden, 24 Stunden bei Heizungsausfall im Winter).

Mietzinsreduktion

Ab Eingang der Mängelanzeige haben Sie Anspruch auf eine Mietzinsreduktion bis zur vollständigen Behebung. Beispiele in der Schweiz:

• Lift ausser Betrieb (obere Stockwerke): 5–10 %

• Lärmintensive Bauarbeiten: 10–25 %

• Raumtemperatur unter 18 °C: 20–50 %

• Küche vollständig unbenutzbar: 30–50 %

Unser Rat: Ziehen Sie die Reduktion niemals eigenmächtig vom Mietzins ab. Zahlen Sie weiterhin den vollen Betrag und verlangen Sie anschliessend Rückerstattung oder Verrechnung.

Hinterlegung des Mietzinses: im äussersten Notfall

Wenn der Vermieter trotz Ihrer Mahnungen Ihre Anliegen ignoriert, erlaubt Ihnen das Gesetz, den Mietzins vorübergehend zu hinterlegen, um ihn zum Handeln zu zwingen. Dazu informieren Sie zunächst den Vermieter über Ihre Absicht, falls er nicht unverzüglich reagiert.

Anschliessend zahlen Sie den Mietzins bei einer offiziellen kantonalen Hinterlegungsstelle ein (nicht auf Ihr eigenes Sparkonto!). Für den Vermieter gilt die Miete als nicht bezahlt, für das Gesetz sind Sie jedoch regelkonform.

Sobald die Miete hinterlegt ist, haben Sie 30 Tage Zeit, die Schlichtungsbehörde anzurufen. Versäumen Sie diesen Schritt, wird das Geld freigegeben und an den Vermieter ausgezahlt. Deshalb ist die Unterstützung durch die ASLOCA oder eine rechtliche Beratung hier unverzichtbar.

Ihre Rechte beim Kündigen des Mietvertrags

Das Ende des Mietverhältnisses ist der Zeitpunkt, an dem Sie besonders aufmerksam sein müssen, um Ihre Mietkaution zurückzuerhalten.

Vorzeitige Kündigung

Möchten Sie vor Ablauf Ihres Vertrags ausziehen? Das Obligationenrecht erlaubt Ihnen jederzeit auszutreten, vorausgesetzt, Sie stellen einen solventen Ersatzmieter, der den Mietvertrag zu denselben Bedingungen übernimmt. Lehnt die Verwaltung dies ohne triftigen Grund ab, sind Sie ab dem vorgesehenen Übernahmedatum von Ihren Verpflichtungen befreit.

Wohnungsabnahme (Auszugsprotokoll)

Bei der Schlüsselübergabe wird die Verwaltung Sie bitten, ein Abnahmeprotokoll zu unterschreiben. Vorsicht vor der klassischen Falle: eine vorformulierte Klausel, in der Sie Ihre Haftung anerkennen und die Zahlung von Reparaturen akzeptieren. Dieses Dokument ohne Änderungen zu unterschreiben, entspricht einem Blankoscheck.

Sind Sie mit einem festgestellten Schaden nicht einverstanden, haben Sie das Recht zu unterschreiben und unbedingt den handschriftlichen Zusatz "unter Vorbehalt aller meiner Rechte" hinzuzufügen. Dies bestätigt die Schlüsselübergabe, verhindert aber das Schuldanerkenntnis.

Bei grösseren Meinungsverschiedenheiten verweigern Sie einfach die Unterschrift. Dann liegt es am Vermieter, Ihr Verschulden vor der Schlichtungsbehörde nachzuweisen, nicht an Ihnen, Ihre Unschuld zu beweisen.

> Entdecken Sie unseren Artikel zur Wohnungsabnahme bei Auszug

FAQ: Ihre Rechte als Mieter

Darf der Vermieter meine Wohnung betreten, um „den Zustand zu überprüfen“?

Nein. Sie haben das ausschließliche Nutzungsrecht Ihrer Wohnung. Der Vermieter muss Ihre Zustimmung einholen und eine angemessene Frist (in der Regel 48 Stunden) einhalten, nur für gültige Gründe (Reparaturen, Besichtigungen für die Wiedervermietung). Kontrollbesuche ohne triftigen Grund sind verboten.

Mein Vermieter weigert sich, meine Kaution zurückzugeben – was tun?
Wenn keine Schäden festgestellt wurden, muss sie unverzüglich freigegeben werden. Weigert sich der Vermieter ohne rechtliche Schritte gegen Sie, ist die Bank gesetzlich verpflichtet, Ihnen die Summe (einschließlich Zinsen) ein Jahr nach Ihrem Auszug auf einfache Anfrage auszuzahlen, selbst ohne Zustimmung des Vermieters.

Darf ich ein Haustier halten?

Grundsätzlich hängt es vom Vertrag ab. Ist es ausdrücklich verboten, müssen Sie um Erlaubnis bitten. Für Kleintiere (Hamster, Kanarienvögel, Fische) ist jedoch keine Erlaubnis erforderlich, selbst wenn eine Klausel dies untersagt.

Sind die Schlichtungskosten hoch?

Gute Nachricht: Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten ist für Mieter vollständig kostenlos. Es handelt sich um eine paritätische Instanz, bei der Sie sich ohne Anwalt verteidigen können.