Alles Wissenswerte über das Stockwerkeigentum (STWE)

Das Stockwerkeigentum (STWE) ermöglicht es mehreren Eigentümern, unter einem gemeinsamen Dach zu leben, wobei sie gemeinsame Infrastrukturen nutzen und klar definierte Verantwortlichkeiten teilen:

• Es handelt sich um die in der Schweiz am weitesten verbreitete Form des Miteigentums und zugleich um eine von Investoren bevorzugte Wahl.
• Jeder Eigentümer besitzt einen Sonderteil (seine Wohnung, Keller, Balkon), hält jedoch zugleich einen Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen.
  
• Entscheidungen über die gemeinschaftlichen Teile werden an der Generalversammlung der Eigentümer (GV) getroffen.

Was ist Stockwerkeigentum?

Stockwerkeigentum: Definition

Das Stockwerkeigentum ist in den Artikeln 712a ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches definiert. Dieses Rechtsinstitut begründet eine besondere Form des Miteigentums, bei der jeder Eigentümer einen genau bestimmten Anteil am Gebäude besitzt, verbunden mit einem ausschließlichen Recht an einer bestimmten Wohnung oder Einheit.

Dieser Miteigentumsanteil ist im Begründungsakt festgehalten, dem grundlegenden Dokument, das die Errichtung des Stockwerkeigentums formalisiert und den Wert jeder Einheit festlegt.

Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Um klar zu unterscheiden, was dem Einzelnen gehört und was der Gemeinschaft unterliegt, nimmt das Gesetz eine eindeutige Trennung vor zwischen:

Sondereigentum

Es umfasst jene Bestandteile einer Wohnung, die ausschliesslich ihrem Eigentümer zugänglich sind. Dazu gehören insbesondere:

• die Innenwände,

• die Böden,

• die nicht tragenden Wände,

• die privaten Installationen,

• die Küchen,

• die Badezimmer,

• die meisten fest eingebauten Einrichtungen.

Dieser Umfang kann je nach den im Begründungsakt vorgesehenen Regelungen leicht variieren.

Gemeinschaftseigentum

Es umfasst alle Elemente, die die Stabilität, die Sicherheit oder den allgemeinen Betrieb des Gebäudes gewährleisten:

• Fassaden,

• Dach,

• tragende Struktur,

• Treppenhaus,

• Korridore, Heizungsraum,

• Aufzug,

• Hauptleitungen;

• usw.

Ihre Verwaltung obliegt sämtlichen Miteigentümern, die für deren Unterhalt, Erneuerung und Modernisierung verantwortlich sind.

In diesem Zusammenhang präzisiert das Verwaltungs- und Benutzungsreglement (VBR), das dem Begründungsakt beigefügt ist, die Rechte jedes Einzelnen, die Regeln des gemeinschaftlichen Zusammenlebens, die Modalitäten der Einberufung der Versammlungen sowie die Unterhaltspraxis des Gebäudes.

Berechnung der Miteigentumsanteile

Die Miteigentumsanteile (oder Tausendstel) bestimmen sowohl das Stimmgewicht jedes Eigentümers bei Abstimmungen an der Versammlung als auch die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten.

Ihre Berechnung stützt sich hauptsächlich auf die Nutzfläche der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche des Gebäudes. Dieser Wert wird jedoch anhand von Komfort- und Wertkriterien verfeinert, wie etwa Stockwerk, Ausrichtung oder das Vorhandensein privater Außenflächen (Balkon, Terrasse).

In der Praxis gilt: Je höher der Miteigentumsanteil, desto höher ist der Beitrag des Eigentümers zu den gemeinschaftlichen Kosten (Unterhalt, Reparaturen, Erneuerungsfonds), aber desto grösser ist auch sein Stimmrecht an den Generalversammlungen.

Wie funktioniert die Verwaltung von Stockwerkeigentum?

Sie werden feststellen, dass ein Stockwerkeigentum wie eine kleine, strukturierte Gemeinschaft funktioniert, mit eigenen Regeln.

Die Generalversammlung der Eigentümer (GV)

Die Generalversammlung (GV) ist das Organ, das alle wichtigen Entscheidungen betreffend das Stockwerkeigentum regelt. Sie versammelt sämtliche Eigentümer mindestens einmal pro Jahr, um die Rechnungen zu genehmigen, das Budget festzulegen, individuelle Anliegen zu behandeln und allfällige Arbeiten zu planen.

Die gefassten Beschlüsse hängen von der erforderlichen Mehrheit ab:

• Einfache Mehrheit: Sie gilt für laufende Entscheidungen wie die Genehmigung der Rechnungen, die Erneuerung von Wartungsverträgen oder die allgemeine administrative Organisation.

• Qualifizierte Mehrheit (doppelte Mehrheit): Sie kommt bei grundlegenden Entscheidungen zur Anwendung, etwa bei größeren Bauarbeiten, Änderungen des Reglements oder Eingriffen in tragende Bauteile. Diese Mehrheit erfordert sowohl die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer als auch die Mehrheit der Miteigentumsanteile.

Der Verwalter des Stockwerkeigentums: Rolle und Verantwortlichkeiten

Der von der GV eingesetzte Verwalter des Stockwerkeigentums ist für das tägliche und langfristige Funktionieren des Gebäudes unverzichtbar. Seine Aufgabe gliedert sich in zwei Hauptbereiche:

• Administrative und finanzielle Verwaltung: Er ist verantwortlich für die Buchhaltung (Einzug der Kostenbeiträge, Bezahlung der Rechnungen), die Vorbereitung und Durchführung der Generalversammlungen sowie insbesondere für die konkrete Umsetzung aller von den Eigentümern gefassten Beschlüsse.

• Technische und operative Verwaltung: Er koordiniert die Arbeiten (Offerten, Überwachung der Dienstleister), verwaltet die Wartungsverträge (Aufzug, Heizung) und behandelt alltägliche Probleme (Leckagen, einfache interne Streitigkeiten).

In der Romandie erfordern die Vielfalt der kantonalen Praktiken und die Dichte des Immobilienbestands eine fundierte Kenntnis der lokalen Gepflogenheiten.

Der Erneuerungsfonds

Der Erneuerungsfonds ist ein obligatorischer Fonds, der durch regelmässige Beiträge der Eigentümer gespeist wird und in den Nebenkosten enthalten ist.

Sein Zweck besteht darin, sicherzustellen, dass dem Stockwerkeigentum die notwendigen liquiden Mittel zur Verfügung stehen, um zukünftige grössere und kostspielige Arbeiten zu finanzieren, wie etwa die Fassadensanierung, den Ersatz des Dachs oder die Modernisierung der technischen Anlagen und des Aufzugs.

Gut zu wissen: Ein gut dotierter Erneuerungsfonds ist ein Zeichen einer vorausschauenden Gemeinschaft und trägt dazu bei, Ihre Investition abzusichern, indem unangenehme Überraschungen vermieden werden. Umgekehrt ist ein zu geringer Fonds ein Alarmsignal, das darauf hindeuten kann, dass kurz nach dem Kauf ein außerordentlicher Kostenbeitrag (eine hohe unvorhergesehene Rechnung) verlangt wird. Achten Sie daher besonders auf dieses Kriterium, wenn Sie in Stockwerkeigentum investieren möchten!

Stockwerkeigentum: Wer bezahlt was?

Bei den gemeinschaftlichen Kosten beteiligt sich jeder Eigentümer entsprechend der Nutzung der Anlagen und gemäß den im Begründungsakt festgelegten Miteigentumsanteilen.

Grundsatz der Kostenverteilung

Die mit dem Gebäude verbundenen Kosten umfassen Ausgaben, die auf der Basis der Tausendstel verteilt werden:

• allgemeiner Unterhalt,

• Reparaturen,

• kollektive Versicherungen,

• Verwaltung,

• Heizung,

• Warmwasseraufbereitung,

• Wartung der technischen Anlagen,

• Rückstellungen für größere Arbeiten.

Einige Ausgaben, insbesondere jene für Heizung und Warmwasser, unterliegen einem anderen System.

Tatsächlich verwenden viele Stockwerkeigentümergemeinschaften in der Romandie individuelle Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen (RIFC/RIFCE), um einen Teil der Kosten gerechter zu verteilen.

Dieses System verteilt einen Teil der Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch, der durch an den Heizkörpern und Wasserleitungen installierte Messgeräte erfasst wird.

Jahresbudget und Jahresabrechnung

Im Laufe des Jahres leisten Sie regelmässige Akontozahlungen (monatlich oder vierteljährlich), die dazu dienen, die laufenden Kosten des Gebäudes zu decken.

Einmal pro Jahr erstellt der Verwalter eine Abrechnung. Dieses Dokument vergleicht die von Ihnen im Laufe des Jahres geleisteten Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Ausgaben, die Sie gemäss Ihrem Miteigentumsanteil zu tragen haben:

• Haben Sie zu viel bezahlt (Vorauszahlungen höher als die tatsächlichen Kosten), erhalten Sie eine Rückerstattung.

• Waren die tatsächlichen Ausgaben höher als Ihre Vorauszahlungen (beispielsweise aufgrund eines sehr kalten Winters oder eines kleineren technischen Problems), müssen Sie eine Nachzahlung leisten.

Dieses System gewährleistet, dass die Abrechnungen stets korrekt sind und das Budget den tatsächlichen Bedürfnissen des Stockwerkeigentums entspricht.

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