×

Ein Haus oder eine Wohnung in der Schweiz zu kaufen ist der Traum vieler Haushalte! Doch zwischen einem angespannten Markt, strengen bankseitigen Anforderungen und deutlichen Unterschieden zwischen Kantonen und Gemeinden muss man gut vorbereitet sein. Wir bieten Ihnen unsere fundierten Ratschläge für den Kauf einer Immobilie und helfen Ihnen dabei:


  • Ihr Finanzierungsdossier zusammenzustellen;

  • Eine kohärente Suche durchzuführen, um die ideale Immobilie zu finden;

  • Die Transaktion mit Umsicht bis zum Abschluss des Kaufvertrags zu führen.

Schritt 1: Bereiten Sie Ihr Dossier im Voraus vor

Bevor Sie eine Immobiliensuche starten, müssen Sie zunächst ein solides Finanzdossier erstellen. Die Banken wenden nämlich strenge Auswahlkriterien an, um eine Hypothek zu gewähren.

Ihre finanzielle Kaufkapazität bestimmen

Zunächst sollten Sie wissen, dass zwei Kennzahlen die schweizerische Immobilienfinanzierung dominieren:


  • Die 20/80-Regel: Sie schreibt einen Mindestanteil von 20% des Kaufpreises in Form von Eigenmitteln vor. Diese Schwelle bildet die Grundlage jeder Hypothekaranfrage.

  • Die Drittel-Regel: Die Gesamtkosten des Wohnens (Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten) dürfen 33 % des Bruttohaushaltseinkommens nicht überschreiten.

Im Allgemeinen wenden die Banken einen theoretischen Zinssatz von 5% an, um die Zinslast zu simulieren. Hinzu kommen die obligatorische Amortisation (um die Schuld in 15 Jahren auf 66% zu reduzieren) und die Unterhaltskosten von etwa 0,7% bis 1% des Immobilienwertes.

Eigenmittel optimieren und mobilisieren

Wenn Ihre Eigenmittel hauptsächlich aus Ihren persönlichen Ersparnissen stammen, sollten Sie wissen, dass Sie Ihre Säulen zur Stärkung Ihres Eigenkapitals nutzen können.


Ihr 2. Pfeiler (BVG/LPP) kann nämlich bezogen oder verpfändet werden, um den Beitrag zu ergänzen. Der Bezug erhöht die Kaufkapazität, reduziert jedoch die Altersleistungen und führt zu einer einmaligen Besteuerung. Die Verpfändung hingegen bewahrt die Vorsorge, während sie der Bank als Sicherheit dient.


Die 3. Säule A kann für den Kauf oder die Amortisation der Immobilie verwendet werden und bietet zusätzlich einen jährlichen Steuervorteil.

Die bankseitige Vorabgenehmigung

Um die Seriosität Ihres Dossiers zu untermauern, wird dringend empfohlen, bei einer Bank oder einem Vermittler eine Bestätigung der Kaufkapazität einzuholen und sie Ihrem Kaufangebot beizulegen. Dieses Dokument legt Ihr Maximalbudget fest und positioniert Sie bei der Verhandlung als glaubwürdigen Käufer.


Klären Sie Ihre Bedürfnisse und analysieren Sie die Objekte

Sobald Ihr Budget festgelegt ist, besteht die Herausforderung darin, eine Immobilie zu finden, die mit Ihren Mitteln und Erwartungen übereinstimmt.

Kriterien und idealen Standort definieren

Natürlich bleiben Standort, Qualität und Preis die Schlüsselkriterien bei der Auswahl einer Immobilie. Eine begehrte Gemeinde bietet zwar Stabilität und langfristige Wertsteigerung, jedoch meist zu einem hohen Preis. Es kann daher interessant sein, andere erschwinglichere Regionen zu prüfen, die oft ein verborgenes Potenzial besitzen.


Auch der Immobilientyp beeinflusst die Eigentumsform. So erfüllen ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung (STWE/PPE) oder ein Mietshaus weder dieselben Erwartungen noch dieselben Verpflichtungen in Bezug auf Unterhalt und Verwaltung.

Den Verkehrswert der Immobilie bewerten

Bevor Sie eine Finanzierung bei der Bank beantragen, prüfen Sie, ob der verlangte Preis den tatsächlichen Verkehrswert widerspiegelt. Dazu können Sie einen Experten beiziehen oder selbst eine hedonische Schätzung durchführen.


Bei einer atypischen Immobilie ist eine Schätzung nach dem intrinsischen Wert häufig sinnvoller, da dieser Immobilientyp oft über- oder unterbewertet ist.

Die wichtigsten Dokumente prüfen

Jede zum Verkauf stehende Immobilie unterliegt nationalen, kantonalen und/oder kommunalen Verpflichtungen. Daher empfehlen wir, den Grundbuchauszug einzusehen, um Dienstbarkeiten, Wegrechte oder bestehende Hypotheken zu erkennen.


Bei einer PPE/STWE informieren das Eigentümerreglement, die Protokolle der Versammlungen und der Erneuerungsfonds über die Gesundheit der Gemeinschaft und mögliche zukünftige Kosten.


Schritt 3: Finanzierung und Hypotheken in der Schweiz

Das schweizerische Hypothekarsystem bietet mehrere Modelle, die es ermöglichen, den Kredit an das Profil des Käufers und die Entwicklung der Zinsen anzupassen.

Die verschiedenen Hypothekentypen kennen

Man unterscheidet drei grosse Hypothekentypen:


  • Festzinshypothek garantiert stabile Zahlungen über die gesamte Laufzeit.

  • Variable Hypothek flexibler, jedoch den Marktschwankungen ausgesetzt.

  • SARON-Hypothek (Swiss Average Rate Overnight) an den Geldmarkt gekoppelt, oft vorteilhafter, aber aufmerksam zu überwachen.

Natürlich hängt die Wahl der besten Hypothek von Ihrer Risikotoleranz, der wirtschaftlichen Lage und Ihrer langfristigen Strategie ab.

Die richtige Amortisation wählen

Die Amortisation bezeichnet die schrittweise Rückzahlung des Hypothekarkredits:


  • Direkte Amortisation reduziert die Schuld schrittweise, senkt die Zinsen, aber verringert die steuerlichen Abzüge.

  • Indirekte Amortisation verbreiteter; die Rückzahlungen werden auf ein verpfändetes 3.-Säule-A-Konto geleistet. Die Schuld bleibt stabil, bis das Kapital bezogen wird, wodurch die Zinsabzüge erhalten bleiben.

Die besten Bedingungen verhandeln

Wir empfehlen, die verfügbaren Finanzierungsangebote zu vergleichen, da Banken, Pensionskassen und Versicherungen unterschiedliche Margen und Kriterien anwenden. Zur Unterstützung können Sie einen Experten beiziehen oder eine Online-Vermittlungsplattform nutzen.


Schritt 4: Werden Sie offiziell Eigentümer!

Sobald die Finanzierung genehmigt ist, folgt die entscheidende Phase: der Abschluss des Kaufvertrags.

Kaufangebot und Preisverhandlung

Ein strukturiertes Angebot, begleitet von der bankseitigen Vorabgenehmigung, stärkt die Glaubwürdigkeit Ihres Dossiers. Der Verhandlungsspielraum hängt von der Marktsituation und der Dauer der Ausschreibung ab.

Die Rolle des Notars und des Schweizer Rechts

In der Schweiz beurkundet der Notar die Transaktion, verfasst den Kaufvertrag und veranlasst den Eintrag im Grundbuch. Das Eigentum wird erst mit der Unterzeichnung der offiziellen Urkunde übertragen, nachdem sämtliche Zahlungen bestätigt wurden.

Die anfallenden Nebenkosten

Handänderungssteuer, Notariatskosten und Grundbuchgebühren variieren je nach Kanton und betragen oft zwischen 2 % und 5 % des Kaufpreises. Sie müssen vollständig durch Eigenmittel gedeckt werden, da sie nicht hypothekarisch finanziert werden können.


Schritt 5: Nach dem Kauf: Erfüllen Sie Ihre Pflichten als Eigentümer!

Herzlichen Glückwunsch Sie haben soeben eine Wohnung oder ein Haus in der Schweiz gekauft! Nun müssen Sie neue Verpflichtungen übernehmen, sowohl versicherungs- als auch steuertechnischer Natur.


Zunächst müssen Sie eine Gebäudeversicherung abschliessen (in den meisten Kantonen obligatorisch), um Ihre Immobilie gegen Feuer, Blitz oder Sturm zu schützen.


Hinzu kommen die Hausratversicherung (Mobiliar, Diebstahl, Wasserschäden) sowie die Haftpflichtversicherung, die dringend empfohlen wird, um Schäden an Dritten abzudecken.


Schliesslich müssen Sie als Eigentümer Steuern bezahlen, insbesondere diejenige auf den Eigenmietwert Ihrer Immobilie. Im Gegenzug sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten steuerlich abzugsfähig.


Durch die strukturierte Vorbereitung jedes Schrittes Ihres Immobilienkaufs – vom Eigenmittelnachweis bis zur notariellen Unterzeichnung – sichern Sie die Solidität Ihrer Investition und die Ruhe Ihrer zukünftigen Vermögensplanung.


Haben Sie ein Immobilienkaufprojekt in der Schweiz? dreamo.ch begleitet Sie mit präzisen Schätzungstools, einem Netzwerk lokaler Experten und unabhängiger Beratung, um jeden Schritt Ihres Projekts abzusichern. Entdecken Sie die zum Verkauf stehenden Immobilien in der ganzen Schweiz.