Schweizer Mietrecht: Leitfaden zu den Rechten und Pflichten von Mieter und Vermieter

Geregelt durch die Artikel 253 bis 274 des Obligationenrechts (OR), legt der Mietvertrag nicht nur die Höhe des Mietzinses und die Beschreibung des Mietobjekts fest, sondern auch die Bedingungen für Unterhalt, Kündigung oder Anfechtung. Hier erklären wir Ihnen, was Sie wissen müssen, um das Schweizer Mietrecht zu beherrschen:

• Die Schritte vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags: Form, Dauer, Mietzinse, Kaution.

• Die Rechte und Pflichten während der Mietdauer: Unterhalt, Zahlung, Untermiete.

• Das Ende des Mietverhältnisses, die Kündigungsregeln und die Anfechtungsmöglichkeiten bei einer Kündigung oder einem missbräuchlichen Mietzins.

Der Abschluss des Mietvertrags

Vor jeder Nutzung muss der Mietvertrag sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter klar sein.

Formen und Inhalte des Vertrags

Zunächst kann der Mietvertrag mündlich, schriftlich oder stillschweigend abgeschlossen werden. Tatsächlich schreibt das Bundesrecht nicht zwingend die Schriftform vor, damit ein Mietvertrag gültig ist.

Achtung: Auch wenn der mündliche Mietvertrag legal ist, wird er in der Praxis stark abgeraten, da der Nachweis der Vertragsklauseln (Mietzins, Dauer, Kündigung usw.) im Streitfall viel schwieriger ist. Wir empfehlen Ihnen daher, über ein schriftliches und von beiden Parteien unterzeichnetes Dokument zu verfügen.

Bezüglich der Dauer unterscheidet man zwischen dem befristeten Mietvertrag, der automatisch zum Ablaufdatum endet, und dem unbefristeten Mietvertrag, der stillschweigend erneuert wird, sofern keine Kündigung erfolgt.

Schliesslich muss der Mietvertrag zwingend das Mietobjekt (Wohnung, Raum) beschreiben und die allfälligen Nebenräume (Parkplatz, Keller, Nebenräume) erwähnen, um die vereinbarte Nutzung genau festzulegen.

Der Mietzins und seine Nebenkosten

In den meisten Kantonen hat der Mieter das Recht, das offizielle Formular zur Festsetzung des Mietzinses zu verlangen, sofern ein solches existiert, um das Fehlen eines missbräuchlichen Mietzinses zu überprüfen.

Es handelt sich um ein offizielles und standardisiertes Dokument, das vom Kanton genehmigt ist und das der Vermieter dem neuen Mieter bei Abschluss des Mietvertrags in Regionen mit Wohnungsknappheit aushändigen muss (Art. 270 Abs. 2 OR). Dieses Formular soll Transparenz schaffen und den Mieter insbesondere informieren über:

• den Mietzins, den der vorherige Mieter bezahlt hat;

• die genauen Gründe, die eine mögliche Erhöhung gegenüber dem vorherigen Mietzins rechtfertigen (z. B. Renovationen oder Anpassung an den hypothekarischen Referenzzinssatz).

Was die Nebenkosten betrifft, so muss der Vermieter eine jährliche Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Kosten vornehmen (Heizung, Warmwasser, Gemeinschaftsdienste usw.).

Die Mietkaution

In der Schweiz ist die maximale Höhe der Mietkaution für Wohnräume auf drei Nettomonatsmieten festgelegt.

Diese Kaution muss auf ein gesperrtes Bankkonto auf den Namen des Mieters eingezahlt werden (oder gemäss den kantonal zulässigen Modalitäten) und darf ohne Begründung nicht verwendet werden.

Wenn das Mietverhältnis endet und alle Verpflichtungen des Mieters erfüllt sind (vollständige Mietzahlung, ordnungsgemässe Rückgabe des Mietobjekts usw.), muss die Kaution innerhalb einer angemessenen Frist zurückerstattet oder einbehaltene Beträge begründet werden.

Rechte und Pflichten während des Mietverhältnisses

Während der Mietdauer müssen sowohl der Vermieter als auch der Mieter eine Reihe von Regeln einhalten, die eine ordnungsgemässe Vertragserfüllung gewährleisten sollen.

Die Pflichten des Vermieters

Der Vermieter muss das Objekt zum vereinbarten Datum und in einem zum vereinbarten Gebrauch geeigneten Zustand übergeben. Er ist zudem verpflichtet, das Objekt zu unterhalten und sicherzustellen, dass dessen Nutzung weiterhin mit der vorgesehenen Nutzung vereinbar bleibt.

Diese Unterhaltspflicht umfasst insbesondere die Reparatur oder den Ersatz defekter Einrichtungen, sofern die Ursache nicht auf normale Abnutzung oder das Verhalten des Mieters zurückzuführen ist.

Die Pflichten des Mieters

Der Mieter verpflichtet sich seinerseits, den Mietzins zu den vereinbarten Bedingungen zu bezahlen.
Ein Zahlungsverzug kann Folgen haben, wie Betreibungen oder eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags.

Er muss das Objekt zudem sorgfältig benutzen, für den laufenden Unterhalt sorgen, dem Vermieter Mängel melden und die Ruhe der Nachbarn respektieren.

Schliesslich muss er notwendige Renovations- oder Unterhaltsarbeiten dulden, sofern diese rechtzeitig angekündigt werden; bei erheblicher Beeinträchtigung kann eine Mietzinsreduktion gerechtfertigt sein.

Untermiete und Abtretung des Mietvertrags

Grundsätzlich kann der Mieter das Objekt ganz oder teilweise untervermieten, sofern der Vermieter zustimmt – ausser es bestehen ernsthafte Gründe für eine Verweigerung (unerlaubte Nutzung, Überbelegung usw.).

Eine wesentliche Bedingung muss jedoch eingehalten werden: Der verlangte Untermietzins darf im Verhältnis zum Hauptmietzins und zu den Marktbedingungen nicht missbräuchlich sein.

Zudem bleibt der Mieter gegenüber dem Vermieter verantwortlich, solange der Hauptvertrag nicht übernommen oder abgeändert wird.

Erlöschen und Kündigung des Mietvertrags

Das Ende eines Mietvertrags kann auf ordentlichen oder ausserordentlichen Wegen erfolgen; die Regeln sollen das Gleichgewicht und den Schutz beider Parteien sichern.

Ordentliche Kündigung

Für eine Wohnung beträgt die Kündigungsfrist in der Regel drei Monate, sofern keine abweichenden vertraglichen oder kantonalen Bestimmungen bestehen.

Um zu kündigen, muss der Mieter sein Gesuch schriftlich mittels eines korrekt unterzeichneten Kündigungsbriefs stellen, und der Vermieter muss in Kantonen, in denen dies verlangt wird, das offizielle Formular verwenden.

Ausserordentliche Kündigung

Der Vermieter kann den Mietvertrag von Rechts wegen und einseitig kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten nicht oder nicht mehr erfüllt. Dies ist beispielsweise möglich bei Nichtbezahlung des Mietzinses nach schriftlicher Mahnung mit einer Frist von 30 Tagen.

Ebenso können wiederholte Störungen, unerlaubte Nutzung des Mietobjekts oder mutwillige Schäden eine sofortige Kündigung rechtfertigen.

Vorzeitige Rückgabe und Ersatzmieter

Der Mieter kann die Räumlichkeiten vor Ablauf der Frist verlassen, wenn er einen zahlungsfähigen neuen Mieter stellt, der vom Vermieter akzeptiert wird und bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

In diesem Fall wird der Mieter von seinen Verpflichtungen befreit, sobald der neue Vertrag unterzeichnet ist oder wenn eine Ablehnung ohne triftigen Grund erfolgt.

Schweizer Mietrecht: Welche Rechtsmittel bestehen im Streitfall?

Die Schweizer Gesetzgebung gewährt dem Mieter Schutz, insbesondere gegen missbräuchliche Mietzinse und ungerechtfertigte Kündigungen.

Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen

Das Recht des Mieters, eine Erhöhung oder einen missbräuchlichen Anfangsmietzins anzufechten, ist anerkannt: Er kann die zuständige Schlichtungsbehörde anrufen.

Die Gründe für eine Anfechtung umfassen: einen übermässigen Ertrag des Vermieters, eine nicht gerechtfertigte Erhöhung oder einen Anfangsmietzins, der im Vergleich zu ähnlichen Mietzinsen überhöht ist.

Anfechtung der Kündigung

Der Mieter kann eine Kündigung anfechten, die er als missbräuchlich oder anfechtbar erachtet, etwa im Fall einer Vergeltungskündigung. Die Frist für die Einreichung der Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde beträgt 30 Tage ab Erhalt des offiziellen Kündigungsformulars.

Schlichtungsbehörde und Mietgericht

Die Anrufung der Schlichtungsbehörde ist ein obligatorischer und kostenloser Schritt vor jedem Gerichtsverfahren. Im Falle des Scheiterns der Schlichtung kann der Streitfall vor das zuständige Gericht gebracht werden.

Zusammenfassend bietet das Schweizer Mietrecht einen soliden Schutzrahmen sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Um im Streitfall vollen Nutzen daraus zu ziehen, sollte man rasch handeln und die zuständigen Instanzen anrufen, sobald Zweifel bestehen.