Les avantages fiscaux de l'achat immobilier

Acheter un logement ne constitue pas seulement un investissement patrimonial. Selon la situation du propriétaire, ce choix peut également permettre d'optimiser sa fiscalité grâce à plusieurs déductions :

• Les intérêts de l'hypothèque sont généralement déductibles du revenu imposable, ce qui réduit la charge fiscale tant que le prêt reste en cours.
• Les dépenses d'entretien peuvent être déduites, sous certaines conditions, lorsqu'elles permettent de préserver la valeur du bien.
• Les travaux améliorant la performance énergétique ouvrent également droit à des avantages fiscaux, tout en diminuant les coûts de fonctionnement du logement.

Quels sont les principaux avantages fiscaux liés à l'achat immobilier ?

Contrairement à une idée reçue, le traitement fiscal favorable de l’achat immobilier ne provient pas directement de l'acquisition elle-même, mais des dépenses qui découlent de la détention du bien. Les principaux avantages concernent notamment :

• la déduction des intérêts hypothécaires ;
• la déduction des frais d'entretien ;
• certains travaux de rénovation énergétique ;
• les versements dans le cadre de la prévoyance lorsqu'ils servent à financer un logement ;
• dans certains cantons, des mesures fiscales complémentaires propres aux primo-acquéreurs ou aux rénovations.

Ces règles varient parfois selon le canton. C’est pourquoi vous devez vérifier les dispositions applicables au lieu de situation du bien.

Déduction des intérêts hypothécaires

Dans la majorité des situations, les intérêts versés sur un prêt hypothécaire sont déductibles du revenu imposable.

Cette déduction constitue généralement le principal avantage fiscal associé à la propriété immobilière. Plus les intérêts payés sont élevés, plus le montant déductible est important, même si l'effet dépend naturellement du taux d'imposition du propriétaire.

En revanche, seuls les intérêts sont déductibles. Le remboursement du capital de l'hypothèque ne l'est pas.

Pourquoi cette déduction est-elle importante ?

Cette règle permet de limiter le coût fiscal de l'endettement immobilier. C'est également l'une des raisons pour lesquelles de nombreux propriétaires choisissent de conserver une partie de leur hypothèque plutôt que de la rembourser intégralement.

Toutefois, cette stratégie doit toujours être évaluée en tenant compte du niveau des taux d'intérêt, du rendement potentiel du capital mais aussi de la situation personnelle de l’acquéreur.

Déduction des frais d’entretien du logement

Les dépenses destinées à maintenir le bien dans son état initial réduisent le revenu imposable. Les autorités fiscales acceptent le classement en frais d'entretien pour les interventions courantes :

• La réfection de la toiture et l'entretien des façades ;
• Le remplacement d'une chaudière ou des installations techniques défectueuses ;
• Les travaux de peinture et les réparations intérieures.

Attention, l'administration fiscale sépare strictement ces frais de maintien de la valeur des travaux d'amélioration, considérés comme une plus-value.

Profiter des avantages fiscaux des rénovations énergétiques

Contrairement aux autres investissements qui apportent une plus-value, ces dépenses restent entièrement déductibles du revenu imposable :

• L'isolation des murs, des sols ou de la toiture ;
• Le remplacement des anciennes fenêtres ;
• La pose de panneaux solaires ;
• L'installation d'une pompe à chaleur.

Au-delà de l'avantage fiscal, ces investissements permettent généralement de diminuer les dépenses énergétiques et d'améliorer la valeur du logement.

Dans certaines situations, lorsque le montant des travaux est important, il peut même être possible de répartir certaines déductions sur plusieurs périodes fiscales conformément aux règles applicables.

Acheter son logement grâce à la prévoyance

Le système de prévoyance, à travers le deuxième pilier (prévoyance professionnelle) et le troisième pilier (épargne individuelle liée 3a), permet, sous certaines conditions, de financer l'acquisition d'une résidence principale :

• Le retrait anticipé des fonds : cette option puise directement dans le capital accumulé du deuxième ou du troisième pilier, déclenchant un impôt de versement immédiat à taux réduit. En contrepartie, elle permet de réduire le montant du financement bancaire nécessaire.
• Le nantissement : cette formule met en gage les avoirs de prévoyance auprès de l'établissement de financement sans perception fiscale immédiate. Elle permet souvent de conserver les prestations de retraite et la protection d'assurance tout en facilitant l'obtention du prêt.

Le choix entre ces deux options dépend notamment de l'âge de l'emprunteur, de sa capacité financière et des objectifs financiers à long terme.

Prendre en compte la valeur locative dans son imposition

La valeur locative correspond à un revenu théorique ajouté au revenu imposable du propriétaire occupant. Cette disposition vise à assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires et locataires. En contrepartie, le propriétaire peut généralement déduire :

• Les intérêts hypothécaires ;
• Les frais d'entretien ;
• Certaines dépenses énergétiques.

L'impact réel sur l'impôt dépend donc de l'équilibre entre ces différents éléments.

Par exemple, un contribuable se voit attribuer une valeur locative de 18 000 CHF qui s'ajoute à son revenu. S'il verse 12 000 CHF d'intérêts pour son emprunt et réalise 4 000 CHF de travaux d'entretien, le total de ses déductions atteint 16 000 CHF. L'impact net sur son revenu imposable se limite alors à une hausse de 2 000 CHF.

À noter : ces dispositifs vont évoluer dès 2029

La votation du 28 septembre 2025 a acté la suppression de la valeur locative, avec une entrée en vigueur fixée au 1er janvier 2029. Les principes de la réforme sont désormais fixés. Les cantons disposent toutefois d'un délai pour adapter leur législation et préciser les modalités d'application qui relèvent de leur compétence.

À terme, l'imposition de la valeur locative disparaîtra, mais la déduction des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien standard sera également supprimée (sauf dispositif limité pour les primo-acquéreurs). Les règles décrites ci-dessus restent donc valables jusqu'à cette échéance.

FAQ

Quels frais sont déductibles lors d'un achat immobilier ?

L'achat lui-même n'ouvre pas droit à une déduction spécifique. En revanche, les intérêts hypothécaires, les frais d'entretien et certains travaux liés à l'amélioration énergétique peuvent être déductibles selon les règles fiscales applicables.

Les intérêts hypothécaires sont-ils toujours déductibles ?

En règle générale, oui. Les intérêts payés sur un prêt hypothécaire peuvent être déduits du revenu imposable, sous réserve des dispositions prévues par la législation fiscale.

Les travaux de rénovation sont-ils tous déductibles ?

Non. Les travaux d'entretien destinés à préserver la valeur du bien sont généralement déductibles. Les travaux qui augmentent la valeur du logement ne le sont généralement pas immédiatement.

Est-il possible de bénéficier d'avantages fiscaux avec une rénovation énergétique ?

Oui. De nombreuses dépenses destinées à améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment bénéficient d'un traitement fiscal favorable, en plus de réduire les consommations d'énergie.

Les règles fiscales sont-elles identiques dans tous les cantons ?

Non, selon le canton, il peut exister :

• des différences concernant certaines déductions ;
• des modalités particulières pour les rénovations ;
• des règles spécifiques relatives à l'impôt sur les gains immobiliers ;
• des dispositifs d'encouragement à la transition énergétique.

Avant un achat, il est donc conseillé de réaliser une simulation fiscale afin d'estimer précisément le coût global de la propriété.