Comment gérer un bien immobilier lors d’un divorce ?

Voici les étapes et options à connaître pour gérer le sort du bien immobilier lors d'un divorce :

• Avant toute décision, il convient de faire estimer le bien pour les négociations et pour les discussions avec la banque en cas d’hypothèque.
• A l’issue des négociations, il est possible de vendre le bien, de racheter la part de l’un des conjoints, ou de conserver le bien en copropriété.
• La solution retenue doit tenir compte à la fois du droit suisse, du financement bancaire et de la situation familiale post-divorce.

Solution n°1 : Vendre le bien immobilier

La vente du logement est souvent privilégiée lorsqu’aucun des conjoints ne peut ou ne souhaite conserver le bien. Le produit de la vente est généralement utilisé pour :

• Rembourser l’hypothèque restante ;
• Couvrir les frais liés à la transaction ;
• Répartir le solde entre les époux selon leurs droits.

Mais attention, la répartition ne dépend pas uniquement du prix de vente. Elle peut être ajustée en fonction des apports initiaux, des remboursements effectués pendant le mariage ou d’éventuels investissements personnels dans le bien.

En Suisse, l’impôt sur les gains immobiliers est prélevé au niveau cantonal et s’applique dans tous les cantons, avec des modalités variables selon la durée de détention du bien et les conditions de transfert.

Dans le cadre d’un divorce, certains cantons prévoient des mécanismes de report ou d’aménagement de l’imposition lorsque le bien est transféré entre ex-époux dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial.

Solution n°2 : L’un des conjoints rachète la part de l’autre

Le rachat de parts permet à un époux de conserver le logement familial en indemnisant l’autre conjoint. Cette solution est fréquente lorsque des enfants vivent encore dans le bien ou lorsque l’un des deux souhaite rester propriétaire.

Comment fonctionne le rachat de part ?

Tout d’abord, un expert immobilier ou la banque estime la valeur vénale actuelle du bien. Ensuite, l’établissement financier déduit la dette hypothécaire restante pour obtenir la valeur nette. Enfin, la part de chaque conjoint est calculée selon son taux de propriété initial.

Par exemple, un bien estimé à 900 000 CHF avec une hypothèque de 500 000 CHF dégage une valeur nette de 400 000 CHF. Si les époux sont copropriétaires à parts égales, chacun détient 200 000 CHF.

Le conjoint repreneur doit alors verser cette somme à l’autre, sous réserve d’ajustements liés au régime matrimonial, et obtenir l’accord de la banque pour assumer seul l’intégralité de l’hypothèque.

La banque doit-elle donner son accord ?

Même en cas d’accord entre les conjoints, l’établissement bancaire doit valider formellement la reprise du prêt. La banque analyse si le conjoint repreneur peut assumer seul la charge financière de la propriété. Pour cela, elle examine trois critères :

• La capacité financière théorique : les coûts du logement (intérêts calculés à un taux théorique d’environ 5 %, amortissement et 1 % de frais de maintenance) ne doivent pas dépasser 33 % des revenus bruts du repreneur.
• Le taux d’endettement : l’institution financière intègre les autres obligations financières en cours, comme des leasings ou des crédits à la consommation.
• La stabilité des revenus : les revenus doivent être pérennes, ce qui exclut souvent la prise en compte des pensions alimentaires reçues à court ou moyen terme.

Sans cette validation, la désolidarisation de la dette est refusée, bloquant ainsi le rachat de part.

Que se passe-t-il avec l’hypothèque ?

Le contrat hypothécaire reste pleinement valable malgré le divorce. Tant que la banque n’a pas formellement libéré le conjoint sortant de sa responsabilité, les deux époux restent solidairement responsables du remboursement de l’intégralité de la dette.

Pour régler cette situation, quatre options se présentent :

• La reprise de l’hypothèque par un seul conjoint ;
• La renégociation du prêt ;
• Le maintien temporaire du financement commun ;
• La vente du bien pour solder la dette.

Solution n°3 : Conserver le bien en copropriété

Certains couples choisissent de conserver le bien ensemble après le divorce, au moins temporairement. Cette solution est souvent retenue pour stabiliser la situation des enfants ou attendre une conjoncture immobilière plus favorable.

Dans quelles situations cette option est-elle pertinente ?

Garder le bien à deux peut convenir dans certains cas :

• Scolarisation des enfants : elle évite un déménagement brutal et préserve leur cadre de vie pendant la transition.
• Marché immobilier défavorable : elle permet de repousser la vente pour éviter une perte financière liée à la précipitation.
• Excellente entente : elle convient aux ex-conjoints capables de communiquer sereinement sur la gestion du logement.

Quels sont les risques ?

En revanche, une telle décision peut impliquer :

• Une solidarité financière continue : les deux ex-époux restent responsables de l’hypothèque face à la banque. Si l’un fait défaut, l’autre doit payer.
• Des blocages décisionnels : chaque décision (travaux, entretien) exige l’accord des deux parties, ce qui peut raviver les conflits.
• Le blocage des nouveaux projets : le capital reste immobilisé et la dette existante empêche chacun d’acheter un autre bien immobilier.
• L’enlisement de la situation : sans date butoir écrite dans la convention de divorce, sortir de cette indivision peut devenir complexe et conflictuel.

Quel est l’impact du régime matrimonial ?

Le régime matrimonial influence directement la répartition du bien immobilier :

• Participation aux acquêts (régime légal) : les biens acquis pendant le mariage sont partagés, les biens propres restent individuels.
• Séparation de biens : chaque conjoint conserve ses biens et dettes, sauf copropriété explicite.
• Communauté de biens : les biens sont en principe communs et partagés selon les règles du contrat.

Le Code civil suisse (art. 181 et suivants) encadre ces principes et leur application en cas de divorce.

FAQ

Comment se partage une maison lors d’un divorce en Suisse ?

Le partage dépend du régime matrimonial et des contributions financières de chaque époux ainsi que de la manière dont le bien a été financé.

Peut-on garder une maison après un divorce ?

Oui, si un conjoint rachète la part de l’autre ou si les ex-époux décident de conserver temporairement le bien en copropriété.

Comment calculer le rachat de part d’un conjoint ?

On part de la valeur actuelle du bien, on soustrait l’hypothèque restante, puis on applique la quote-part de chaque époux.

Qui paie l’hypothèque après la séparation ?

Tant que le prêt n’est pas modifié par la banque, les deux emprunteurs restent responsables du remboursement de la dette.

Faut-il obligatoirement vendre la maison lors d’un divorce ?

Non, la vente n’est qu’une option parmi d’autres. Elle dépend de la situation financière, familiale et de l’accord entre les conjoints.