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Malgré la hausse constante des prix de l’immobilier dans de nombreux cantons, le rêve d’acheter une maison individuelle ou un appartement en PPE perdure. Et si la règle des 20% n’est pas près de prendre fin, il est toutefois possible de devenir propriétaire sans fonds propres :

  • Grâce au nantissement ou au retrait de votre 2 ème et 3ème pilier, vous pouvez constituer vos fonds propres.
  • Une donation ou un avancement d'hoirie permet de réunir les 10 % de fonds propres "réels" exigés par les établissements bancaires.
  • Avec la location-accession, vous avez la possibilité de transformer une partie de vos mensualités en capital accumulé, ce qui permet de valider le financement hypothécaire après quelques années.


Comment financer un achat immobilier en Suisse avec 0 apport cash ?

En Suisse, c’est l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et l'Association suisse des banquiers (ASB) qui fixent les règles en matière de prêt hypothécaire. Ainsi, un établissement prêteur peut généralement financer un objet à hauteur de 80 %. Les 20 % restants constituent vos fonds propres.


Plutôt que de verser directement vos liquidités, vous avez la possibilité de mettre en gage vos avoirs de prévoyance (2ème et 3ème piliers) ou vos portefeuilles de titres.


Cette garantie de sûreté permet à la banque de financer plus de 80 % de la valeur de l'objet tout en laissant votre capital fructifier auprès de votre institution. C’est le levier idéal pour conserver votre épargne et vos couvertures d'assurance tout en accédant à la propriété.


Bon à savoir : les frais d’acquisition et les droits de mutation (qui s'élèvent entre 3 % et 5 % du prix de vente dans des cantons comme Vaud ou Genève) ne peuvent jamais être intégrés dans la dette hypothécaire. Contrairement au prix de l'objet, ce montant doit impérativement être réglé en liquidités lors de la signature de l'acte.


Quelles sont les solutions pour les 10 % de fonds propres obligatoires ?

Un problème auquel vous pourriez vous heurter durant votre processus d’acquisition : sur les 20% d’apport exigés, au moins 10% ne doivent pas provenir du 2 ème pilier. En effet, les établissements financiers exigent des fonds propres “réels”. 

Si vous ne possédez pas ces liquidités sur un compte bancaire, plusieurs solutions existent :


L'avancement d'hoirie

L'avancement d’hoirie est une avance sur votre future part successorale consentie par vos parents ou grands-parents. Pour le créancier hypothécaire, ce montant est assimilé à des fonds propres réels, à condition qu'une attestation écrite confirme que cette somme n'est pas soumise à une obligation de remboursement de votre vivant.


La donation

Ce transfert de capital à titre gratuit est définitif et ne nécessite pas de rapport à la succession. C’est un levier majeur pour atteindre le seuil des 10 % de fonds propres hors LPP, car la banque considère cet apport comme une augmentation nette de votre fortune sans contrepartie de dette.


Le 3ème pilier (A ou B)

L'épargne accumulée dans le cadre de la prévoyance liée (3A) ou libre (3B) est comptabilisée comme des fonds propres réels.


Vous pouvez soit retirer ces avoirs pour payer l'objet, soit les mettre en gage pour renforcer votre garantie de sûreté sans impacter votre fiscalité actuelle.


Le nantissement d'une assurance-vie

Si votre police d'assurance possède une valeur de rachat (montant disponible en cas de résiliation), elle peut être remise en gage en faveur de l'établissement de financement. Cela permet d'augmenter votre taux d'avance tout en conservant vos prestations de risque en cas de décès ou d'invalidité.


Devenir propriétaire sans fonds propres grâce à la location-accession

La location-accession permet d'occuper un objet en versant une mensualité qui combine un loyer et une part d'épargne bloquée. Ce cumul progressif de capital sert ensuite à constituer les 20 % de fonds propres requis par les banques.


Après quelques années, cette épargne accumulée permet de valider le financement hypothécaire et de devenir officiellement propriétaire de l'objet.


Ce modèle est idéal pour les profils ayant une forte capacité d'épargne mais n'ayant pas encore réuni le montant initial. Il permet de fixer le prix de l'appartement en PPE dès le départ, protégeant l'acquéreur contre l'inflation immobilière durant la phase de constitution du capital.


Quel salaire faut-il pour obtenir une hypothèque sans apport ?

Pour devenir propriétaire en sans fonds propres massifs, votre revenu doit être solide. La règle est simple : les charges théoriques ne doivent pas excéder 33 % du revenu annuel brut du ménage. Le calcul se base sur les critères d’octroi suivants:

  • Le taux d'intérêt théorique (ou technique) : même si vous obtenez un taux réel à 1,5 % ou 2 %, la banque calcule votre budget avec un taux à 5 %. C'est une marge de sécurité pour s'assurer que vous pourrez toujours payer vos annuités si les taux s'envolent.
  • La règle du tiers : le total de vos charges (intérêts théoriques + amortissement + frais d'entretien) ne doit pas dépasser 33 % de votre revenu annuel brut. C'est le plafond de verre de la capacité financière en Suisse.
  • L'amortissement obligatoire : la dette doit être ramenée à 65 % de la valeur du bien (le premier rang) dans un délai de 15 ans, et au plus tard à l'âge de la retraite.


Devenir propriétaire sans capital : cas de figure d’un financement d’un objet à 800'000 CHF

Prenons l'exemple d'un couple souhaitant acquérir un appartement en PPE de 800'000 CHF dans le canton de Vaud :

  • Fonds propres requis (20 %) : 160'000 CHF.
  • Dont fonds propres réels (10 %) : 80'000 CHF (apportés par un 3ème pilier et une petite épargne).
  • Part nantie (10 %) : 80'000 CHF de LPP mis en gage (et non retirés).
  • Dette hypothécaire totale : 720'000 CHF (soit un taux d'avance de 90 %).

Pour que ce dossier soit validé par une banque cantonale ou une assurance, la tenue des charges est calculée ainsi:

  • Intérêts théoriques (5 % de 720'000 CHF) : 36'000 CHF.
  • Amortissement du 2ème rang : la dette doit être ramenée à 65 % (520'000 CHF) en 15 ans. Il faut donc rembourser 200'000 CHF sur cette période, soit 13'333 CHF/an.
  • Frais d'entretien (1 % de la valeur de l'objet) : 8'000 CHF.
  • Total des charges annuelles théoriques : 57'333 CHF.

Pour respecter la règle du tiers (33 %), le revenu annuel brut du ménage devra être d'au moins 173'700 CHF.


Négocier une hypothèque avec un faible apport demande une préparation minutieuse et une connaissance du réseau bancaire romand. Chez dreamo.ch, nous vous aidons à optimiser votre 2ème et 3ème pilier, et à trouver les meilleures solutions pour faire de votre rêve de propriété une réalité.


Tout savoir sur l'accession à la propriété sans apport

Peut-on financer les droits de mutation avec l'hypothèque ?

Hélas, non. Les frais de notaire et les droits de mutation (taxe cantonale) doivent impérativement être payés en fonds propres liquides. Ils représentent environ 2 % à 5 % du prix d'achat selon votre canton de résidence.


Le retrait LPP est-il recommandé pour acheter sans capital ?

Oui mais attention, le retrait diminue vos rentes futures à la retraite. Le nantissement est souvent privilégié par les conseillers car il maintient vos couvertures d'assurance (invalidité/décès) et la croissance de votre capital de prévoyance.


Est-ce que le 3ème pilier compte comme fonds propres réels ?

Bien sûr ! Contrairement au 2ème pilier, le 3ème pilier est accepté pour couvrir la tranche obligatoire des 10 % "hors LPP", ce qui facilite grandement le montage du dossier.