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Lors d’un achat immobilier, le prix du bien n’est pas l’unique poste de dépense à prendre en considération. En effet, il vous faut prévoir un budget dédié aux frais annexes, dont les frais de notaire :

  • Ceux-ci regroupent les droits de mutation (impôt cantonal sur le transfert), les émoluments du Registre foncier (frais d'inscription officielle) et les honoraires du notaire pour la rédaction de l'acte.
  • Le montant total varie selon les cantons, peut représenter jusqu’à 5% du prix d'achat et doit être payé intégralement en fonds propres (cash).
  • A combien s’élèvent les frais de notaire pour un achat immobilier en 2026 ? Les experts dreamo.ch vous aident à anticiper ces coûts pour bâtir un plan de financement solide.


Que comprennent réellement les frais d'acquisition ?

Tout d’abord, nous souhaitons vous informer que le notaire ne garde qu’une petite partie de la somme versée. C’est la raison pour laquelle on parlera plutôt de frais d’acquisition (ou frais d’acte).  En effet, il agit comme un percepteur pour le compte de l’Etat. Mais alors de quoi sont constitués ces frais ?


Les droits de mutation

Il s'agit d'un impôt perçu par le canton (et parfois la commune) lors du transfert de propriété. En Suisse romande, ces droits sont particulièrement significatifs.


Par exemple, dans le canton de Vaud, ils s'élèvent à 3,3% du prix de vente. À l'inverse, certains cantons comme Zurich ou Schwytz les ont purement et simplement supprimés pour encourager l'accès à la propriété.


Les émoluments du Registre foncier

Le Registre foncier est l'organisme officiel qui répertorie tous les droits et charges liés à une parcelle. Pour inscrire votre nom en tant que nouveau propriétaire, l'État perçoit une taxe administrative. Elle oscille généralement entre 0,1% et 0,5% du prix d'achat.


Les honoraires du notaire

C’est la rémunération du travail de l'officier public. Le notaire conseille les parties, vérifie les titres de propriété, s'assure qu'aucune hypothèque occulte ne grève le bien, rédige l'acte authentique et gère les flux financiers.


Ses honoraires sont souvent fixés par un tarif cantonal dégressif ou fixe et représentent environ 0,1% à 0,5% du montant de la transaction.


Quel est le montant des frais de notaire selon votre canton d’achat ?

En Suisse, chaque canton helvétique dispose de sa propre souveraineté fiscale et de son propre système notarial. Cette autonomie crée des disparités spectaculaires : ainsi, pour un bien identique, vous pourriez payer 20 fois plus de frais à Lausanne qu’à Zurich.


On distingue principalement deux modèles d'organisation qui expliquent ces écarts de prix :


Le système du notariat libéral (Suisse romande et Tessin)

Dans les cantons de Vaud, Genève, Fribourg, Valais, Neuchâtel, Jura et du Tessin, le notaire est un professionnel indépendant exerçant une fonction libérale. Bien qu'il remplisse une mission de service public, il gère sa propre étude :

  • Les coûts : dans ces régions, la facture est plus élevée car elle inclut presque systématiquement des droits de mutation importants (l'impôt sur le transfert de propriété).
  • Estimation : prévoyez une enveloppe globale oscillant entre 3,5% et 5% du prix d'achat.


Le système du notariat de fonction (Suisse alémanique)

Dans des cantons comme Zurich ou Schaffhouse, les actes sont dressés par des fonctionnaires de l'État au sein d'offices notariaux rattachés à l'administration :

  • Les coûts : ces cantons ont souvent supprimé les droits de mutation. Les frais se résument alors à des émoluments fixes ou proportionnels très bas.
  • Estimation : les frais totaux y sont dérisoires, dépassant rarement les 0,25% à 0,5% du prix de vente.


Tableau comparatif : quel budget pour un bien de 1'000'000 CHF ?

Pour rendre ces chiffres concrets, voici ce que vous devrez débourser en fonds propres selon le lieu de votre achat immobilier en Suisse pour un appartement d'un million de francs :

Canton

Taux moyen estimé

Montant des frais à prévoir

Vaud (Lausanne)

~ 4,8%

48'000 CHF

Genève

~ 4,0%

40'000 CHF (hors bonus Casatax)

Fribourg

~ 4,5%

45'000 CHF

Valais (Sion)

~ 2,5%

25'000 CHF

Zurich

~ 0,25%

2'500 CHF


Bon à savoir : ces montants n'incluent pas les frais liés à la création de votre cédule hypothécaire. Si vous financez votre bien par un prêt bancaire, il faudra ajouter environ 1% à 1,5% de frais supplémentaires sur le montant emprunté.


Frais de notaire pour un achat immobilier : n’oubliez pas la cédule hypothécaire !

Lorsqu'on calcule les frais d'acquisition pour un achat immobilier, on oublie souvent la part liée au financement bancaire. Pour garantir votre prêt, la banque exige la création d'une cédule hypothécaire.


Sachez que ce document constitue une créance sur le bien. Sa création engendre des droits de timbre et des émoluments de registre supplémentaires, qui peuvent aller de 1% à 1,2% du montant de la dette inscrite. Pour un prêt de 800'000 CHF, cela représente tout de même près de 10'000 CHF de frais additionnels.


Notre conseil : demandez toujours au vendeur s'il possède déjà des cédules sur son bien. Si elles sont libres de tout engagement, vous pouvez les reprendre gratuitement. C’est une économie directe de plusieurs milliers de francs.


Comment optimiser et réduire vos frais d’acquisition ?

Bien que les barèmes cantonaux soient rigides, il existe des leviers légaux pour réduire la facture totale de vos frais d’acte dans le cadre d’un achat immobilier.


Le privilège Casatax (Genève)

À Genève, si vous achetez un bien pour y résider (résidence principale), vous pouvez bénéficier d'une réduction massive (le privilège Casatax) si le prix ne dépasse pas un certain plafond (mis à jour chaque année, environ 1,37 million CHF au 1er janvier 2026).


Ainsi, vous pouvez profiter d’un abattement forfaitaire d'environ 20'000 CHF sur les droits de mutation et une réduction de 50% sur les droits d'enregistrement de la cédule hypothécaire.


L'achat en quote-part terrain

Pour les projets de construction neuve ou sur plans, il est parfois possible de ne payer les droits de mutation que sur la valeur du terrain nu.


Au lieu de payer 4% sur un projet global à 1,5 million, vous ne payez les taxes que sur la part du terrain (par exemple 500'000 CHF). L'économie se chiffre ici en dizaines de milliers de francs.

La déduction du mobilier et des équipements

Les droits de mutation ne s'appliquent qu'à l'immobilier "pierre". Si le bien est vendu avec des éléments mobiles (cuisine haut de gamme non scellée, luminaires de luxe, armoires sur mesure, ou même un stock de mazout), leur valeur peut être déduite du prix de vente imposable.


Attention : ces éléments doivent être listés précisément avec leur valeur d'usage. Les autorités fiscales acceptent généralement une déduction allant jusqu'à 5% du prix de vente sans justificatifs complexes, au-delà, une expertise peut être requise.


FAQ : Tout savoir sur les frais de notaire pour un achat immobilier en Suisse

Puis-je inclure les frais de notaire dans mon hypothèque ?

Non, les banques suisses exigent que les frais d'acquisition soient couverts par vos fonds propres. Ces frais ne peuvent pas provenir de votre 2ème pilier et doivent être disponibles immédiatement lors de la signature de l'acte de vente.


Qui choisit le notaire lors de la transaction ?

En règle générale, c’est l’acquéreur qui choisit le notaire car c’est lui qui en assume les frais. Cependant, dans certaines promotions immobilières neuves ou dans le canton de Genève, il arrive que le vendeur impose son propre notaire pour simplifier la gestion administrative.


Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?

Ils ne sont pas déductibles de votre revenu annuel dans votre déclaration d'impôts courante. En revanche, conservez précieusement vos factures : elles seront déductibles du calcul de l'impôt sur le gain immobilier le jour où vous revendrez votre bien, réduisant ainsi votre future taxe.


Quand doit-on payer les frais de notaire ?

Le paiement intervient généralement quelques jours avant la signature de l'acte authentique chez le notaire. Ce dernier vous envoie un décompte provisionnel incluant ses honoraires, les taxes cantonales et les frais de registre foncier à verser sur son compte de consignation.


Le notaire est-il obligatoire pour tous les types de biens ?

Oui, en Suisse, toute mutation immobilière (achat, vente, donation ou échange) nécessite impérativement un acte authentique rédigé par un officier public. C'est la seule procédure légale permettant d'inscrire officiellement le transfert de propriété au Registre foncier.