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En Suisse, l’hypothèque est un prêt à long terme accordé par une banque, une assurance ou une caisse de pension pour vous permettre de financer l'achat d'un bien immobilier. En réalité, l’hypothèque désigne non seulement le prêt mais surtout le droit de gage que l’on accorde à la banque :


  • En cas de non-remboursement du prêt, le prêteur a le droit de vendre le bien pour récupérer son capital. C'est pour cela que l'on parle de prêt hypothécaire.
  • Hypothèque à taux fixe, SARON ou variable : vous avez le choix entre trois types de taux d’intérêts pour rembourser votre crédit.
  • Pour obtenir une hypothèque, il vous faut respecter certaines conditions, dont un apport personnel suffisant et une capacité financière qui respecte la règle du tiers.

Quels sont les différents types d’hypothèque en Suisse ?

Au moment de souscrire votre prêt, vous devez choisir votre type de taux d’intérêt hypothécaire. Ce choix dépend alors de votre aversion au risque : préférez-vous la continuité et la sécurité d’un taux fixe ou les économies potentielles que peut vous conférer un taux SARON ?


L’hypothèque à taux fixe

En choisissant une hypothèque à taux fixe, vous bénéficiez d’intérêts fixes pour une durée déterminée, entre cinq et quinze ans. Avec cette option, vous savez exactement combien vous allez payer chaque mois puisque ce type de prêt ne subit pas les variations du taux directeur, défini par la Banque Nationale Suisse (BNS).


L’hypothèque SARON

Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est un taux variable directement lié à la politique monétaire de la BNS. Avec ce type d’hypothèque, les intérêts sont recalculés de manière périodique, ce qui crée un lien direct avec la conjoncture économique suisse.


Le principal avantage se trouve dans un coût généralement plus bas à court terme et dans une marge de manœuvre accrue pour ajuster votre stratégie.


L’hypothèque à taux variable

Aujourd’hui, ce modèle est quasi obsolète en Suisse, et ce, en raison de ses contraintes par rapport au SARON. En effet, il est plus cher et souvent moins avantageux, car il offre peu de visibilité sans les avantages de l’un ou de l’autre.


Les emprunteurs qui cherchent un taux d'intérêt compétitif et transparent se tournent vers le SARON tandis que ceux qui cherchent la sécurité se tournent vers le taux fixe. Le taux variable classique n'offre plus un compromis attractif car il est cher et sa fluctuation est moins transparente que celle du SARON.


Quelles sont les conditions pour obtenir une hypothèque ?

Les fonds propres

Un apport personnel minimum de 20 % du prix du bien à acheter est à fournir pour faire valoir votre dossier auprès des banques.


Au moins la moitié doit provenir de fonds propres durs, à savoir des liquidités, de l’épargne, des titres ou encore donations irrévocables.


L’autre moitié peut provenir de fonds propres mous, dont la prévoyance du 2e pilier sous forme de retrait ou de mise en gage, la prévoyance du 3e pilier, ou même des aides familiales structurées.


Pour les banques, cette combinaison est un véritable gage de sécurité : en effet, les fonds durs créent une base stable, tandis que les fonds mous permettent d’élargir votre marge de financement sans déséquilibrer votre capacité future.


Le calcul de la capacité financière

L’évaluation repose sur une charge théorique calculée selon un taux d’intérêt conventionnel de 5 %, auquel s’ajoutent l’amortissement et les charges d’entretien. Attention, le total ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus bruts. A cela s’ajoutent les frais de remboursement (amortissement) et les frais d'entretien (estimés à 1 % de la valeur du bien).


Bon à savoir : la banque ne peut pas vous accorder d’hypothèque si vous ne respectez pas la règle du tiers (ou des 33 %). En effet, cette mesure garantit que la charge du remboursement reste supportable pour vous, même en cas de remontée significative des taux.


Rangs hypothécaires et obligations d’amortissement

En Suisse, le financement par hypothèque est divisé en deux parties, ou "rangs", qui définissent les priorités et les obligations de remboursement :


  • Première hypothèque (1er Rang) : elle finance la partie la plus sécurisée pour le prêteur, soit jusqu'à 65 % de la valeur du bien. L'amortissement (remboursement du capital) n'est pas obligatoire pour cette tranche; vous pouvez la conserver indéfiniment.
  • Deuxième hypothèque (2e Rang) : elle couvre le solde du prêt, allant de 65 % à 80 % de la valeur du bien (maximum 15 % du prix d'achat). Cette partie est considérée comme plus risquée pour la banque et doit être obligatoirement remboursée (amortie) intégralement dans un délai maximal de 15 ans ou au plus tard à l'âge de la retraite.

Quelles sont les étapes pour obtenir une hypothèque en Suisse ?

Les documents nécessaires

Les banques exigent des pièces permettant d’évaluer la stabilité de vos revenus, votre solvabilité et la provenance de vos fonds propres. Parmi les documents fréquemment demandés figurent :


  • certificats de salaire ;
  • extrait du registre des poursuites ;
  • déclarations fiscales récentes ;
  • relevés bancaires ;
  • attestations de prévoyance ;
  • contrats de travail ou justificatifs de revenus variables.

Attention, la liste des documents dépend avant tout du prêteur !


Les étapes pour débloquer une hypothèque

Une fois votre dossier constitué, l’établissement prêteur est en mesure de modéliser un profil de risques et d’ajuster sa proposition.


L'évaluation du bien immobilier

Une fois votre dossier financier pré-approuvé, le prêteur évalue le bien immobilier lui-même pour s'assurer que le prix d'achat est juste et réaliste :


  • Valeur de marché : le bien est comparé à d'autres propriétés similaires vendues récemment dans le même secteur.
  • Qualité du bien : son état structurel, son niveau d'entretien, et sa localisation sont pris en compte.

Cette expertise détermine la valeur retenue par la banque pour le financement. Si le prix d'achat est jugé trop élevé, la banque basera son prêt sur sa propre évaluation.


La décision et l’offre de financement

Si l'évaluation du bien confirme la viabilité du projet, l'établissement vous soumet une offre de crédit détaillée. Celle-ci fixe tous les paramètres du prêt :


  • Le montant et le type d'hypothèque (Fixe, SARON, etc.).
  • La durée du contrat et le taux d'intérêt proposé.
  • Le plan d'amortissement (comment vous devez rembourser la 2e hypothèque).

La signature finale de l’hypothèque

C’est le moment de signer votre contrat afin d’officialiser l'accord financier en un engagement juridique opposable. Dès lors vous vous engagez à respecter les échéances et les conditions, et la banque s'engage à vous verser les fonds au moment de l'achat.


Comment optimiser le financement de votre hypothèque ?

La prévoyance suisse offre des leviers puissants pour structurer votre financement et ajuster votre effort d’épargne.


Utilisation du 2e Pilier (LPP)

Votre 2e pilier peut intervenir de deux façons.


Retrait anticipé

Vous puisez directement dans votre prévoyance pour augmenter vos fonds propres. La dette diminue et la charge d’intérêts se réduit. En contrepartie, votre capital de retraite baisse et vous payez un impôt unique au moment du retrait.


Mise en gage

La banque prend votre avoir LPP en garantie sans le retirer. Vous conservez ainsi votre capital retraite et vos futures prestations. La dette reste toutefois plus élevée, ce qui augmente la charge théorique.


Vous arbitrez entre liquidité immédiate, maintien de votre prévoyance vieillesse et équilibre fiscal. Le retrait libère du capital mais réduit votre pension future, tandis que la mise en gage préserve vos avoirs mais renforce la pression sur le budget courant.


Le 3e Pilier

Votre 3e pilier sert principalement dans l’amortissement indirect. Vos versements sont placés sur un compte ou une assurance mis en gage auprès de la banque. Vous conservez ainsi la déduction fiscale et vous accumulez un capital destiné à rembourser la dette plus tard. Le dispositif agit sur trois plans :


  • une réduction de votre fiscalité grâce aux versements déductibles ;
  • une capitalisation régulière ;
  • une stabilisation de votre financement, la dette étant compensée à terme par le capital accumulé ;
  • Ce dispositif structure votre crédit et organise votre effort d’épargne sur une trajectoire lisible.

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