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Si vous possédez déjà votre maison et souhaitez obtenir des liquidités, vous avez tout à fait la possibilité de mettre votre bien en garantie :

  • En effet, il n’est pas rare d’hypothéquer sa maison pour  financer des rénovations, acquérir une résidence secondaire ou bien compléter ses revenus à la retraite.
  • Pour ce faire, votre objet est mis en gage via une cédule hypothécaire dans la limite de 80% de sa valeur vénale
  • De plus, de nombreux propriétaires hypothèquent leur lieu de résidence principale au-delà de l’achat initial avant de bénéficier d’avantages fiscaux.


Que signifie hypothéquer sa maison ?

Contrairement à une idée reçue, hypothéquer sa maison n'est pas un signe de difficulté financière, mais une stratégie de gestion de capital. Cela consiste à donner une garantie à une banque (votre objet) en échange d'un prêt d'argent.


Le lien entre vous et la banque est matérialisé par la cédule hypothécaire. C’est un titre de gage qui prouve que la banque possède un droit sur votre maison si vous ne payez plus vos mensualités. Désormais, ce document prend aussi la forme d’une cédule de registre dématérialisée.


Si vous augmentez votre prêt, il faut vérifier si le montant inscrit sur vos cédules actuelles suffit ou s'il faut repasser devant le notaire pour en créer de nouvelles.


Hypothéquer son bien, c'est mobiliser la valeur vénale de ses murs pour garantir un financement. C'est la création de ce gage immobilier qui scelle votre engagement envers l'établissement de financement et définit les droits du créancier sur l'objet.


Pourquoi hypothéquer sa maison ?

Sachez que vous pouvez ré-emprunter sur votre maison si sa valeur a augmenté ou si vous avez déjà remboursé une partie de votre dette. C'est ce qu'on appelle une augmentation d'hypothèque (ou remontée d'hypothèque). Cette opération est pertinente si vous avez pour souhait de :

  • Financer des rénovations : utiliser la plus-value de la maison pour installer des panneaux solaires ou une pompe à chaleur, ce qui permet souvent de bénéficier de subventions cantonales.
  • Obtenir du cash : financer un autre achat immobilier (résidence secondaire), une avance d'hoirie pour vos enfants ou un projet professionnel sans toucher à votre épargne.
  • Se créer un capital à la retraite : appelé aussi "hypothèque inversée", cela permet aux seniors de libérer de la valeur nette de leur maison pour compenser la baisse de revenu liée au passage à l'AVS/LPP.


Voyez votre objet comme une réserve d'argent : hypothéquer (ou ré-hypothéquer) permet de transformer cette valeur "dormante" en argent disponible pour vos projets.


Quelles sont les conditions pour augmenter son hypothèque ?

Pour que la banque accepte d'hypothéquer votre maison, elle vérifie que vous êtes en mesure de supporter cette charge financière :

  • Le taux d'avance (80%) : la banque ne vous prêtera jamais plus de 80% de la valeur vénale (valeur de marché) de votre maison. Si votre bien vaut 1 million, votre dette totale ne doit pas dépasser 800'000 CHF. Pour une augmentation, la banque demandera généralement une nouvelle expertise.
  • La capacité de charge (33%) : la banque simule un scénario de crise où les taux monteraient à 5%. Elle additionne les intérêts théoriques, l'amortissement obligatoire et 1% de frais d'entretien. Ce total ne doit pas dépasser 33% de votre revenu brut annuel.


Pour valider votre dossier, vous devez prouver que la valeur de votre bien est suffisante et que vos revenus vous permettent de payer les intérêts, même en cas de hausse brutale des taux.


Comment choisir le bon modèle de taux ?

Une fois que vous décidez d'hypothéquer votre bien, vous devez choisir selon quel type de taux vos intérêts seront calculés :

  • Le taux fixe : vous bloquez le taux pour une durée allant de 2 à 15 ans. C'est la solution de la tranquillité : vous vous protégez contre l'inflation et savez exactement ce que vous payez chaque mois.
  • Le taux SARON ( Swiss Average Rate Overnight) : ce taux est basé sur le marché monétaire au jour le jour. Il est historiquement le plus avantageux, mais il demande une marge de manœuvre financière car vos mensualités peuvent fluctuer tous les trois mois.


Tout dépendra donc de votre tolérance au risque ! Préférez le taux fixe pour la sécurité de votre budget ou le SARON si vous avez la flexibilité financière pour absorber une hausse éventuelle.


Hypothèque d’une maison : pourquoi est-il fiscalement rentable de rester endetté ?

Contrairement à d'autres pays, beaucoup de Suisses gardent une dette hypothécaire volontairement pour des raisons fiscales. En effet, le système est conçu pour que la dette immobilière serve de bouclier fiscal face à deux impôts majeurs :

  • L'impôt sur le revenu : vous déduisez chaque année la totalité de vos intérêts hypothécaires de votre revenu imposable. Cela permet de compenser la valeur locative, ce revenu fictif que l'administration vous ajoute pour le simple fait d'occuper votre propre logement.
  • L'impôt sur la fortune : le montant de votre hypothèque vient en soustraction de la valeur de votre maison. Plus votre dette est élevée, plus votre fortune nette (et donc votre impôt) diminue.


Pour optimiser ces gains, la stratégie privilégiée est l'amortissement indirect. Au lieu de rendre l'argent à la banque, vous le versez sur un 3ème pilier. Vous profitez ainsi d'une double déduction : celle de vos intérêts (car la dette ne baisse pas) et celle de vos versements de prévoyance.


FAQ : Tout savoir pour hypothéquer sa maison

Peut-on hypothéquer une maison déjà payée ?

Oui, si votre bien n'est plus endetté, vous pouvez solliciter une banque pour remettre le bien en gage. Cela vous permet de libérer des liquidités pour financer un autre achat, des travaux ou une avance d’hoirie, tout en respectant la limite de 80% de la valeur vénale.


Quels sont les frais pour hypothéquer sa maison ?

Si vous devez créer une nouvelle cédule ou augmenter le montant d'une cédule existante, vous devrez payer des frais de notaire et des droits d'enregistrement au Registre foncier. Ces émoluments varient fortement selon les cantons (plus élevés en Suisse romande qu'en Suisse alémanique).


Est-il possible d'hypothéquer sa maison à la retraite ?

Oui, mais les conditions de capacité de charge sont plus strictes. Comme les revenus baissent (AVS/LPP), la banque vérifie que les charges hypothécaires ne dépassent toujours pas 33% de votre nouvelle rente. L'hypothèque inversée est une solution spécifique qui permet aux seniors de libérer du capital sans avoir à rembourser la dette de leur vivant.


Peut-on utiliser son 2ème pilier pour hypothéquer sa maison ?

Le 2ème pilier (LPP) peut être utilisé comme fonds propres lors de la mise en gage initiale, mais il est rarement accepté pour une simple augmentation d'hypothèque destinée à obtenir des liquidités de consommation. En revanche, il peut être mis en gage (nantissement) pour améliorer les conditions de taux de votre emprunt.