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Longtemps, les performances énergétiques et la durabilité d’un bâtiment ont surtout été considérées comme des sujets techniques, réglementaires ou environnementaux. Elles occupent désormais une place croissante dans les décisions immobilières.

Canicules plus fréquentes, nuits tropicales, précipitations intenses, ruissellement, grêle ou sécheresse : le changement climatique influence progressivement la manière dont les biens sont conçus, rénovés, évalués, mais aussi présentés aux futurs acquéreurs et locataires.

Pour les professionnels de l’immobilier, la question ne consiste donc plus uniquement à savoir comment le climat transformera le parc bâti. Il faut également se demander comment cette nouvelle réalité modifiera la commercialisation des biens.


Le confort d’été devient un véritable critère immobilier

En Suisse, les logements ont historiquement été conçus pour conserver la chaleur en hiver. Dans un contexte de réchauffement climatique, cette qualité peut toutefois devenir problématique durant l’été.

Les scénarios climatiques établis par MétéoSuisse prévoient davantage de journées très chaudes, d’étés secs et de fortes précipitations. La hausse des températures devrait par ailleurs être plus marquée en Suisse que dans la moyenne mondiale.

Dans les centres urbains, le phénomène est amplifié par les îlots de chaleur. La densité du bâti, les surfaces imperméabilisées et le manque de végétation empêchent les quartiers de se rafraîchir efficacement durant la nuit. Un appartement lumineux et largement vitré, autrefois présenté sans réserve comme un atout, peut ainsi devenir difficile à vivre lorsqu’il est fortement exposé au soleil et dépourvu de protections adaptées.

Le confort d’été est donc appelé à rejoindre des critères de recherche déjà bien établis, comme la luminosité, le calme, la performance énergétique ou la qualité des espaces extérieurs.

Pour les professionnels chargés de commercialiser un bien, cela implique de pouvoir répondre à des questions de plus en plus précises :

  • Le logement dispose-t-il de stores extérieurs ou de protections solaires ?
  • Les pièces peuvent-elles être ventilées efficacement durant la nuit ?
  • Les chambres sont-elles exposées au sud ou à l’ouest ?
  • L’immeuble bénéficie-t-il d’une bonne inertie thermique ?
  • Existe-t-il des espaces ombragés, des arbres ou une toiture végétalisée ?
  • Un système de rafraîchissement passif ou actif est-il présent ?

Ces informations, encore rarement mises en avant dans les annonces, pourraient progressivement devenir de véritables arguments de différenciation.


De nouveaux atouts à valoriser dans les annonces

Le changement climatique ne rend pas nécessairement les biens plus difficiles à commercialiser. Il modifie surtout la hiérarchie des arguments susceptibles de convaincre.

Une végétation abondante, une ventilation traversante, des protections solaires extérieures, une façade claire, des surfaces perméables ou un accès à un espace extérieur ombragé peuvent améliorer considérablement le confort ressenti durant les périodes chaudes.

À l’échelle des quartiers, les arbres, les toitures végétalisées, les zones humides et la rétention des eaux pluviales contribuent à créer des microclimats plus agréables. Les projets inspirés du principe de la « ville éponge », qui retiennent l’eau sur place plutôt que de l’évacuer immédiatement, permettent à la fois de limiter le risque d’inondation et de favoriser un rafraîchissement naturel.

Ces caractéristiques peuvent être traduites en bénéfices concrets dans les annonces immobilières :

  • température intérieure plus stable ;
  • meilleur confort pendant les fortes chaleurs ;
  • espaces extérieurs utilisables plus longtemps ;
  • réduction du recours à la climatisation ;
  • meilleure gestion des eaux de pluie ;
  • charges énergétiques potentiellement mieux maîtrisées ;
  • qualité de vie renforcée à l’échelle du bâtiment ou du quartier.

L’enjeu consiste toutefois à ne pas se contenter de formulations génériques comme « construction durable » ou « environnement verdoyant ». Une commercialisation convaincante doit expliquer précisément ce que les équipements et les aménagements apportent aux occupants.

Une terrasse exposée plein sud n’est pas toujours un avantage absolu. Elle le devient davantage lorsqu’elle dispose d’une pergola, d’un store, d’arbres ou d’une conception permettant de rester agréable en été.


La saison de commercialisation influence davantage la perception du bien

Le moment auquel un bien est visité peut aussi modifier fortement la perception des candidats.

Un appartement situé sous les combles peut sembler particulièrement accueillant en automne, mais révéler une importante surchauffe lors d’une visite en juillet. À l’inverse, un logement traversant, bien protégé du soleil et donnant sur une cour arborée peut se distinguer très favorablement pendant une période de canicule.

La saisonnalité pourrait ainsi jouer un rôle plus important dans la commercialisation. Elle influence notamment :

  • la luminosité observée ;
  • la température intérieure ;
  • l’utilisation des balcons et terrasses ;
  • la perception de la végétation ;
  • la proximité éventuelle d’un cours d’eau ;
  • le bruit lié à l’ouverture des fenêtres ;
  • la qualité de la ventilation naturelle.

Pour éviter un décalage entre l’image présentée et l’expérience réelle, les professionnels ont intérêt à documenter le bien dans différentes conditions. Des photographies prises durant plusieurs saisons, des plans indiquant l’orientation ou des informations sur les protections solaires peuvent contribuer à rendre l’annonce plus complète et plus crédible.

Cette transparence ne diminue pas l’attractivité du bien. Elle permet au contraire de mieux qualifier les demandes et de limiter les déceptions lors des visites.


Les risques naturels entrent progressivement dans l’analyse immobilière

La chaleur n’est qu’une facette du changement climatique. Les pluies intenses, les crues, le ruissellement, les glissements de terrain, les chutes de pierres ou les tempêtes doivent également être pris en compte.

Entre 1972 et 2024, les crues, les laves torrentielles, les glissements de terrain et les processus de chute ont causé en Suisse des dommages moyens d’environ 321 millions de francs par année. Plus de 90 % de ces dégâts étaient liés aux crues et aux laves torrentielles.

Les cartes cantonales des dangers permettent déjà d’identifier les secteurs exposés aux crues, aux glissements, aux avalanches ou aux processus de chute. Une carte nationale indique également les zones potentiellement concernées par le ruissellement de surface.

Ces informations sont appelées à occuper une place plus importante dans les évaluations, les financements, les assurances et les décisions d’achat.

Pour les agences, cela impose un équilibre délicat. Il faut communiquer les informations pertinentes sans dramatiser la situation, tout en expliquant les éventuelles mesures de protection :

  • seuils surélevés ;
  • clapets anti-retour ;
  • drainage adapté ;
  • locaux techniques installés hors des sous-sols ;
  • aménagements permettant de détourner l’eau ;
  • renforcement des toitures ;
  • ouvrages de protection collectifs ;
  • prescriptions particulières liées à la parcelle.

Un bien situé dans une zone exposée n’est pas nécessairement invendable. En revanche, l’absence d’information ou de mesures adaptées pourrait devenir plus problématique à mesure que les acheteurs, les banques et les assureurs affinent leurs analyses.


La performance énergétique influence de plus en plus la valeur perçue

Le changement climatique agit sur le marché immobilier de deux façons complémentaires.

La première relève de l’adaptation : il faut rendre les bâtiments capables de résister à la chaleur, aux précipitations intenses et aux autres événements extrêmes.

La seconde concerne l’atténuation : le parc immobilier doit réduire sa consommation d’énergie et ses émissions de CO₂.

En 2024, le Programme Bâtiments de la Confédération et des cantons a versé environ 528 millions de francs de subventions en faveur de mesures énergétiques. Depuis son lancement en 2010, plus de 4,1 milliards de francs ont été accordés. Les mesures soutenues permettent aujourd’hui au parc immobilier suisse d’économiser environ 4,4 milliards de kilowattheures et 1,25 million de tonnes de CO₂ par année.

Ces investissements ne constituent plus uniquement un argument écologique. Ils peuvent améliorer :

  • le confort des occupants ;
  • la prévisibilité des charges ;
  • l’indépendance vis-à-vis des énergies fossiles ;
  • la qualité du financement ;
  • l’attractivité locative ;
  • la capacité du bien à conserver sa valeur.

Lors de la commercialisation, les informations relatives au chauffage, à l’isolation, au photovoltaïque, au CECB ou aux rénovations effectuées gagnent donc en importance.

Il ne suffit cependant pas de mentionner « pompe à chaleur » ou « panneaux solaires » dans une liste d’équipements. Il est plus utile d’indiquer la date d’installation, la consommation, le niveau d’autoproduction, les travaux réalisés sur l’enveloppe ou encore les effets observés sur les charges.


Les biens non rénovés demanderont davantage d’explications

À l’inverse, les bâtiments énergivores ou vulnérables aux fortes chaleurs pourraient rencontrer davantage de résistance.

Les acquéreurs ne regarderont plus uniquement le prix d’achat. Ils chercheront à anticiper le coût total de possession du bien :

  • remplacement du chauffage ;
  • isolation de la façade ou de la toiture ;
  • changement des fenêtres ;
  • pose de stores extérieurs ;
  • amélioration de la ventilation ;
  • protection contre les inondations ;
  • rénovation des espaces extérieurs ;
  • évolution des primes d’assurance.

Un bien nécessitant des travaux peut naturellement conserver un potentiel commercial important. Mais son positionnement devra être cohérent avec les investissements futurs.

Pour les agences, le rôle de conseil devient alors déterminant. Une estimation documentée, accompagnée d’un diagnostic énergétique, d’une liste de travaux envisageables ou d’informations sur les subventions disponibles, permet de transformer une faiblesse apparente en projet clair et compréhensible.

Cette approche peut également rassurer les vendeurs. Adapter le prix à la réalité énergétique et climatique du bâtiment ne signifie pas nécessairement le dévaloriser. Il s’agit plutôt de présenter une vision réaliste de son potentiel et de ses besoins.


Une information plus riche sur les portails immobiliers

Les portails immobiliers constituent souvent le premier point de contact entre un bien et son futur occupant. À ce titre, ils auront un rôle central dans l’évolution des pratiques.

Les annonces pourraient progressivement intégrer des données plus détaillées sur :

  • la classe énergétique ;
  • le type et l’âge du chauffage ;
  • les rénovations effectuées ;
  • la production photovoltaïque ;
  • les protections solaires ;
  • les systèmes de rafraîchissement ;
  • l’orientation des pièces ;
  • la présence de végétation ;
  • la perméabilité des espaces extérieurs ;
  • l’exposition à certains dangers naturels ;
  • les mesures de protection existantes

À terme, ces critères pourraient aussi être utilisés dans les filtres de recherche. Un candidat pourrait, par exemple, rechercher un logement traversant, équipé de stores extérieurs, situé dans un quartier végétalisé ou disposant d’une bonne performance énergétique.

Pour que cette évolution soit utile, les données devront toutefois être fiables, structurées et comparables. Des mentions vagues ou déclaratives risqueraient de créer davantage de confusion que de transparence.

Le défi pour les portails et les professionnels sera donc de rendre ces informations lisibles sans transformer les annonces en dossiers techniques.


Des visuels plus authentiques et plus informatifs

La photographie immobilière devra elle aussi évoluer.

Jusqu’à présent, la mise en scène cherche fréquemment à maximiser la luminosité, à ouvrir les stores et à renforcer visuellement l’impression d’espace. Cette méthode reste pertinente, mais elle ne permet pas toujours de comprendre comment le logement se comporte durant une forte chaleur.

Pour certains biens, il peut être utile de montrer également :

  • les stores et protections solaires en position ;
  • les espaces ombragés ;
  • les arbres situés à proximité ;
  • la ventilation traversante ;
  • les revêtements perméables ;
  • les toitures végétalisées ;
  • les installations énergétiques ;
  • les systèmes de récupération ou de rétention d’eau.

Les visuels doivent continuer à susciter l’envie, mais ils peuvent aussi apporter des preuves. Une photographie d’un balcon protégé du soleil ou d’une cour arborée sera souvent plus convaincante qu’une simple affirmation sur la qualité du confort estival.


Vers une nouvelle définition de l’emplacement de qualité

Dans l’immobilier, l’emplacement demeure un critère fondamental. Mais sa définition pourrait s’élargir.

La proximité des transports, des écoles, des commerces et des services restera essentielle. À ces éléments pourraient s’ajouter :

  • l’exposition aux îlots de chaleur ;
  • la présence d’arbres et d’espaces verts ;
  • l’accès à des zones ombragées ;
  • la circulation de l’air dans le quartier ;
  • la gestion locale des eaux pluviales ;
  • l’exposition aux dangers naturels ;
  • la qualité énergétique des infrastructures environnantes.

Deux logements comparables, situés à quelques rues de distance, pourraient offrir des conditions très différentes pendant une période de chaleur intense.

Cette évolution ouvre de nouvelles possibilités éditoriales pour les annonces. Les professionnels ne vendront plus seulement une adresse et une surface, mais aussi la capacité d’un logement et de son environnement à rester agréables dans un climat en transformation.


Anticiper pour mieux commercialiser

Le changement climatique ne bouleversera probablement pas la commercialisation immobilière du jour au lendemain. Il modifie toutefois progressivement les attentes, les risques et les arguments de vente.

Pour les professionnels, plusieurs priorités se dégagent :

  • collecter davantage d’informations sur les caractéristiques énergétiques et climatiques des biens ;
  • traduire les équipements techniques en bénéfices compréhensibles ;
  • documenter les risques naturels et les mesures de protection ;
  • adapter les visuels et les descriptifs aux nouvelles préoccupations des candidats ;
  • intégrer les coûts futurs de rénovation dans les estimations et les conseils aux propriétaires ;
  • privilégier une communication précise plutôt que des promesses générales sur la durabilité.

Les biens les plus faciles à commercialiser demain ne seront pas nécessairement les plus récents ou les plus technologiques. Ce seront surtout ceux dont les qualités auront été pensées, documentées et expliquées avec clarté.

Dans un marché immobilier confronté à des températures plus élevées et à des événements météorologiques plus intenses, la résilience devient progressivement une composante de la valeur. Pour les agences comme pour les portails, savoir la rendre visible constituera un avantage commercial de plus en plus important.


Sources 

24heures.ch - Article 

leprogrammebatiments.ch - Article 

immobilier.ch - Article 

romande-energie.ch - Article 

suisse-2050.ch - Article 

allnews.ch - Article 

laliberte.ch - Article 

swissbanking.ch - Article 

plus-group.ch - Article 

ewz.ch - Article