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Planifier la transmission de ses actifs immobiliers ne s'improvise pas ! Pour préparer votre succession en toute sérénité, nous vous recommandons de prévoir votre passation en avance :

  • Depuis la réforme du droit des successions de 2023, la quotité disponible a augmenté (suppression de la réserve des parents) ce qui vous offre plus de liberté pour privilégier un héritier ou un partenaire sans léser les descendants.
  • Un héritier ne peut conserver un bien que si ses revenus personnels couvrent les intérêts théoriques (souvent calculés à 5%) et les charges.
  • Avec les donations d'usufruit, vous pouvez réduire la valeur fiscale transmise et économiser des dizaines de milliers de francs en fonction de votre canton.


Immobilier et succession : que dit la loi suisse ?

En Suisse, la transmission d'un patrimoine immobilier est strictement encadrée par le Code civil (CC).

Le principe de saisine

Au moment de votre décès, le principe de la saisine s’applique (art. 560 CC). Contrairement à d'autres systèmes juridiques, les héritiers deviennent propriétaires du bien automatiquement.


Aucune démarche n’est requise pour entrer en possession des droits et obligations liés au bien transmis, mais vos héritiers sont personnellement responsables des charges du bien dès le premier jour.


La notion d’hoirie

Par défaut, les héritiers forment une communauté héréditaire nommée hoirie. Le bien immobilier appartient alors à tous "en main commune".


Par conséquent, aucune décision importante (vente, rénovation majeure, nouvelle hypothèque) ne peut être prise sans l'accord unanime de tous les membres.


En cas de blocage, un héritier peut demander le partage successoral ou la nomination d'un représentant de la communauté.


La protection des héritiers réservataires

La loi suisse protège le cercle familial proche via la réserve héréditaire, à savoir les descendants et le conjoint survivant.


Si une disposition testamentaire lèse ces parts minimales, les héritiers peuvent intenter une action en réduction pour récupérer leur dû.


Bon à savoir : depuis la révision du droit des successions de 2023, la réserve des parents a été supprimée et celle des descendants réduite, offrant plus de flexibilité au défunt.


L'acte authentique et le Registre foncier

Le transfert de propriété immobilière ne devient définitif vis-à-vis des tiers qu'une fois inscrit au Registre foncier.


Toute transaction ou modification de droit réel (mutation de propriété, constitution d'une cédule hypothécaire) nécessite un acte authentique.


Selon le canton (par exemple à Genève ou dans le canton de Vaud), le recours au notaire est obligatoire pour authentifier les documents de succession nécessaires à la mise à jour du registre.


Quelle stratégie de succession immobilière privilégier ?

Choisir le bon véhicule de transfert permet d'ajuster la transmission aux besoins de la famille tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.


La donation avec réserve d'usufruit

En donnant la nue-propriété de votre résidence principale, vous réduisez la valeur fiscale du transfert (déduction de la valeur de l'usufruit basée sur l'âge). Cela permet de sortir le bien du patrimoine imposable sur la fortune tout en conservant la maîtrise de l'usage.


L'avancement d'hoirie et le rapport successoral

Financer l'achat d'un appartement pour un enfant constitue un avancement d'hoirie. Sauf mention contraire, cet enfant devra rapporter la valeur vénale du bien au moment du décès à la masse à partager.


Si le bien a doublé de valeur en 20 ans, la somme à rapporter est celle au jour du décès, ce qui peut forcer l'héritier à compenser lourdement ses frères et sœurs.


Le pacte successoral

À l'inverse du testament, le pacte successoral se signe avec tous les héritiers concernés. Il permet de figer les conditions du partage (par exemple, attribuer la villa familiale à un enfant précis) avec l'accord de tous, supprimant ainsi tout risque de contestation ultérieure.


Quelle fiscalité pour la succession immobilière ?

En Suisse, il n'existe aucun impôt fédéral sur les successions. Chaque canton (ou commune) fixe ses propres règles.


Pourquoi les héritiers directs sont-ils souvent exonérés ?

Dans presque toute la Suisse (Zurich, Berne, Valais, etc.), le conjoint survivant, le partenaire enregistré et les descendants directs (enfants, petits-enfants) sont totalement exonérés d'impôt sur les successions.


Seuls les cantons de Vaud, Neuchâtel et Genève maintiennent un impôt pour les descendants directs, bien que celui-ci reste modéré grâce à des abattements importants (souvent plusieurs centaines de milliers de francs).


Cette exonération vise à faciliter le maintien du logement familial entre les mains des héritiers, évitant ainsi qu'ils ne doivent vendre la maison pour payer l'impôt.


Le cas critique des concubins et des tiers

Si la ligne directe est privilégiée, la situation devient complexe, voire précaire, pour les bénéficiaires hors mariage ou parenté proche.


En l'absence de lien de parenté, les taux d'imposition s'envolent. Pour un ami ou un concubin, la charge fiscale peut atteindre 30 % à 50 % de la valeur vénale de l'immeuble.


Contrairement à un héritier direct, un concubin héritant d'une maison d'une valeur de 1'000'000 CHF pourrait se voir réclamer 300'000 CHF par le fisc. Sans liquidités importantes, le bénéficiaire est souvent contraint de vendre le bien immobilier en urgence pour acquitter sa dette fiscale.


L'impôt sur les gains immobiliers et le report d'impôt

Lors d'une succession, l'impôt sur le gain immobilier bénéficie d'un mécanisme protecteur, à savoir le différé d’imposition.


En effet, le transfert de propriété par héritage ne déclenche pas le paiement immédiat de l'impôt. On considère que l'héritier "reprend" la situation fiscale du défunt.


Si l'héritier vend le bien plus tard, le fisc calculera l'impôt en tenant compte de la date d'achat initiale par le défunt. Plus le bien est resté longtemps dans la famille, plus le taux d'imposition sera bas (certains cantons offrant même une exonération totale après 20 ou 25 ans).


Comment sortir de l’indivision dans le cadre d’une succession immobilière ?

Le partage est l’acte juridique qui dissout la communauté héréditaire. C’est une étape souvent délicate, d'autant plus lorsque le patrimoine comprend des biens immobiliers uniques qui ne peuvent être divisés physiquement.


Le rachat de parts

Si l’un des héritiers souhaite conserver la propriété exclusive du bien, il doit “désintéresser” les autres membres de l’indivision en leur versant une soulte, soit une compensation financière.


Attention, car cette opération implique souvent la reprise ou la souscription d’une hypothèque. Les banques appliquent des règles strictes sur la capacité de financement : les charges théoriques du bien ne doivent généralement pas excéder 33 % des revenus bruts de l’acquéreur.


La vente de gré à gré (Vente à un tiers)

Lorsque aucun héritier ne manifeste la volonté de reprendre le bien ou n’en a pas les moyens financiers, la vente sur le marché reste la solution privilégiée.


Une fois les dettes hypothécaires et les frais de vente déduits, le produit net est réparti entre les héritiers proportionnellement à leurs parts successorales. C'est souvent la méthode la plus équitable pour obtenir la valeur réelle du marché.


L'arbitrage judiciaire

En cas de blocage persistant entre les héritiers, le juge peut intervenir pour trancher le litige :

  • Le partage par lots : si le patrimoine le permet, des lots de valeur équivalente sont constitués et attribués par tirage au sort.
  • La vente aux enchères (Licitation) : en dernier recours, le tribunal ordonne la vente forcée du bien.


Cette issue est souvent la moins avantageuse financièrement, car une vente aux enchères publiques génère généralement un prix inférieur à une vente libre, sans compter les frais de justice élevés.


FAQ

Peut-on favoriser le conjoint survivant au détriment des enfants ?

Oui, via un pacte successoral ou une clause d'attribution intégrale de la part de communauté (pour les couples sous régime de la participation aux acquêts), tout en respectant les réserves légales des enfants.


Comment est calculée la valeur d'un bien pour le partage ?

C’est la valeur vénale au moment du partage qui prévaut. Il est crucial de mandater un expert indépendant pour obtenir une estimation neutre, car la valeur fiscale utilisée par l'administration est souvent très éloignée de la réalité du marché.


Les dettes hypothécaires passent-elles aux héritiers ?

Les héritiers sont personnellement et solidairement responsables des dettes du défunt. Si l'hypothèque est plus élevée que la valeur du bien, il est recommandé de répudier la succession dans les trois mois.


Quel est le coût d'un transfert immobilier par succession ?

Outre les impôts éventuels, il faut compter les frais de notaire (émoluments) et les droits d'enregistrement au Registre foncier, qui varient fortement d'un canton à l'autre (généralement entre 0,1 % et 0,5 % de la valeur du bien).


Comment protéger un concubin vivant dans le bien immobilier ?

Sans disposition (testament ou pacte), le concubin n'a aucun droit et peut être expulsé par les héritiers légaux. Il est impératif de lui léguer un droit d'habitation ou l'usufruit via la quotité disponible.