En quoi consiste la nue-propriété en Suisse ?

Pour les propriétaires et investisseurs, le démembrement de propriété constitue l’outil idéal pour préparer une succession ou optimiser sa fiscalité. Concrètement, la pleine propriété d’un bien est divisée en deux droits, à savoir l’usufruit et à la nue-propriété :

• La nue-propriété est un concept juridique qui consiste à posséder un bien immobilier sans en avoir l'usage immédiat ni en percevoir les revenus (qui reviennent à l'usufruitier).
• Au terme de l'usufruit (souvent par décès), le nu propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans frais supplémentaires.
• Cette dissociation est une stratégie clé pour l'optimisation fiscale (impôt sur la fortune) et la transmission successorale en Suisse.

Qu’est-ce que la nue-propriété en droit suisse ?

Dans le droit suisse, la nue-propriété correspond à la détention du droit de disposer d’un bien, tandis que l’usage et les revenus sont attribués à une autre personne, l’usufruitier. Cette séparation, appelée démembrement de propriété, crée un équilibre juridique structuré par les articles 745 et suivants du Code civil suisse.

Le rôle du nu propriétaire (CCS Art. 745 et suivants)

Le démembrement repose sur une distinction classique entre trois prérogatives :

• l’abusus, c’est-à-dire le droit de disposer du bien, de le vendre, de l’hypothéquer ou de le transmettre ;
• l’usus, soit l’usage du bien, par exemple l’habiter ;
• le fructus, qui correspond au droit d’en percevoir les revenus, notamment un loyer.

Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier exerce l’usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire conserve l’abusus.

Cette répartition impose une coopération minimale mais encadrée : l’usufruitier doit respecter l’intégrité du bien et en assurer l’entretien courant, tandis que le nu-propriétaire veille à préserver la valeur patrimoniale de long terme.

Comment se constitue une nue-propriété en Suisse ?

La nue-propriété résulte souvent d’une donation avec réserve d’usufruit, lorsqu’un parent souhaite transmettre un bien tout en continuant à l’occuper ou à en percevoir les loyers.

Elle peut également découler d’un testament, d’un contrat de mariage, ou encore d’un règlement successoral. Quelle que soit son origine, la constitution du démembrement doit être formalisée par acte authentique et inscrite au registre foncier, condition indispensable pour sécuriser la situation des parties.

Réversion et extinction de l’usufruit : devenir plein propriétaire

L’usufruit prend fin automatiquement à la date convenue, ou au décès de l’usufruitier s’il s’agit d’un usufruit viager.

À cet instant, les trois attributs du droit de propriété sont réunis entre les mains du nu-propriétaire, qui devient alors plein propriétaire, sans formalités supplémentaires et sans fiscalité additionnelle liée à cette réunification. Cette automaticité constitue l’un des atouts majeurs du dispositif, car elle garantit une transmission fluide et sans litige.

L’usage n°1 : la nue-propriété comme outil de planification successorale

La nue-propriété répond parfaitement aux enjeux familiaux : préserver l’équilibre entre générations, anticiper le règlement d’une succession et limiter les frictions patrimoniales. Elle permet aux parents de transmettre tout en gardant la maîtrise de leur cadre de vie ou de leurs revenus.

La donation avec réserve d’usufruit : transmettre sans se démunir

En Suisse, la donation de la nue-propriété d’un bien immobilier est une pratique courante pour organiser une transition douce entre parents et enfants.

Les parents cèdent la nue-propriété mais conservent l’usufruit, ce qui leur permet de continuer à vivre dans le logement ou d’en percevoir les loyers afin de compléter leurs revenus. Cette stratégie a pour avantages de :

• Figer la valeur du bien au jour de la donation pour le calcul de la réserve héréditaire ;
• Éviter les conflits lors du partage ;
• Assurer une continuité financière pour les donateurs.

Les enfants, devenus nus-propriétaires, savent qu’ils recevront la pleine propriété ultérieurement, sans droits supplémentaires.

L’optimisation des droits de succession cantonaux

Dans de nombreux cantons, les transmissions entre parents et enfants sont exonérées de droits de succession ou soumises à une imposition très faible. La donation de la nue-propriété s’inscrit donc dans un climat fiscal favorable, notamment lorsque l’on souhaite anticiper une transmission importante.

Par ailleurs, les autorités fiscales ne retiennent que la valeur de la nue-propriété pour calculer l’imposition, une valeur qui est décotée par rapport à la pleine propriété.

L'allègement fiscal est d'autant plus important que l'usufruit doit durer longtemps, car plus la décote appliquée à votre bien est significative, plus votre base taxable est réduite.

L’usage n°2 : la nue-propriété comme stratégie d’acquisition et d’investissement

Au-delà de la transmission de patrimoine la nue-propriété devient un outil financier recherché pour les investisseurs désireux de diversifier leurs acquisitions tout en gardant la main sur leur fiscalité.

Bénéficier de la décote pour un rendement à terme

L'acquisition de la nue-propriété d'un bien permet d'acheter à un prix décoté. Autrement dit, l'investisseur obtient une réduction significative sur le coût total, car il renonce à l'usage et aux revenus locatifs du bien pendant la période de l'usufruit.

Cette décote peut atteindre plusieurs dizaines de pourcents, notamment lorsque l'usufruit est constitué pour une longue durée (par exemple, si l'usufruitier est jeune).

À l'extinction de l'usufruit, l'investisseur récupère automatiquement et sans frais supplémentaires la pleine propriété du bien avec une plus-value différée mais très attractive.

L’avantage fiscal du nu-propriétaire sur l’impôt sur la fortune

Durant toute la période de démembrement, la base imposable du nu-propriétaire est fortement réduite, car c’est l’usufruitier qui supporte l’impôt sur la valeur économique du bien. Le nu-propriétaire, quant à lui, n’est imposé que sur la valeur de sa nue-propriété, nettement inférieure à celle de la pleine propriété.

Cette réduction d’assiette peut alléger de manière notable l’impôt sur la fortune, particulièrement dans les cantons où le barème marginal est élevé (Genève, Vaud, Zurich, Neuchâtel…).

Maîtriser la gestion et les risques : obligations clés du nu-propriétaire en Suisse

La répartition des charges et gros travaux

Le droit suisse fixe une distinction nette entre les responsabilités de l’usufruitier et celles du nu-propriétaire. L'usufruitier assure l'entretien courant et les réparations ordinaires (chauffage, peinture intérieure, etc.). En revanche, le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations (Art. 764 CCS), ce qui inclut :

• Les travaux structurels lourds : réfection de la toiture, rénovation de la façade, ou reprise des fondations.
• Le remplacement d'installations essentielles (ascenseur, chaudière) lorsque la vétusté compromet la structure du bien.
• Le financement des investissements destinés à augmenter ou maintenir durablement la valeur patrimoniale.

Cette répartition clarifie les obligations, minimise les conflits et sécurise la conservation du bien pour le nu-propriétaire.

Financement : obtenir un prêt hypothécaire pour la nue-propriété

Le financement d’une nue-propriété est possible en Suisse, mais il est soumis à des critères stricts. La banque considère que sa garantie est temporairement amputée de l'usage. Pour obtenir un prêt, l'emprunteur doit anticiper les points suivants :

Les points de vigilance bancaire :

• Valeur de nantissement réduite : les banques évaluent le bien sur sa valeur démembrée, non sur la pleine propriété.
• Apport personnel accru : la quotité de financement est souvent plus basse que pour un achat classique ; un apport personnel plus important est exigé.
• Durée de l'usufruit : l'âge de l'usufruitier est un facteur clé (plus l'usufruit est long, plus la prudence de la banque est grande).

Mais alors, comment rassurer l'établissement financier ?

• Mettre en avant la cohérence de la stratégie de long terme.
• Souligner la solidité du cadre juridique suisse et la certitude de récupérer la pleine propriété sans frais à terme.
• Présenter une situation financière personnelle très solide (capacité à rembourser sans les revenus locatifs du bien).