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Le droit suisse définit la résidence secondaire comme un logement utilisé à des fins de détente ou de vacances, distinct de la résidence principale. Elle ne constitue ni le domicile légal ni le lieu principal d’activité professionnelle du propriétaire. Que vous soyez citoyen ou non, peut-être avez-vous déjà songé à faire l’acquisition d’une résidence secondaire en Suisse. Sachez cependant que le marché est loin d’être libre :


  • Le cadre juridique encadre fortement la construction et l’achat de résidences secondaires en Suisse (Lex Weber et Lex Koller).
  • Le financement exige davantage de fonds propres et interdit l’usage du 2e pilier.
  • La fiscalité des résidences secondaires entraîne des coûts et obligations spécifiques.

Achat d’une résidence secondaire en Suisse : quel cadre juridique ?

En confédération helvétique, les résidences secondaires sont soumises à deux textes majeurs : la Lex Weber, qui encadre la construction, et la Lex Koller, qui régit l’achat par des personnes étrangères.


La Lex Weber

Adoptée en 2012, la Lex Weber interdit la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes où la proportion de logements de vacances dépasse 20 % du parc immobilier. Cette mesure vise à limiter la surconstruction dans les zones touristiques déjà saturées.


Pour l’acheteur, cela signifie que dans ces communes, il n’est possible d’acquérir qu’un logement existant disposant déjà du statut légal de résidence secondaire, c’est-à-dire construit avant mars 2012. L’agrandissement ou la transformation du bien est toléré dans une limite d’environ 30 % de la surface existante.


Bon à savoir : certaines communes proposent des alternatives encadrées, comme l’hébergement touristique qualifié : il s’agit d’un logement à vocation locative obligatoire une partie de l’année, ce qui permet de contourner partiellement la restriction.


La Lex Koller

La Lex Koller encadre l’accès à la propriété pour les personnes non domiciliées en Suisse. En effet, les étrangers qui ne résident pas en Suisse doivent obtenir une autorisation cantonale pour acquérir une résidence secondaire. Délivrées en nombre limité chaque année, ces permissions sont assorties de conditions strictes.


Ainsi, les principales restrictions sont les suivantes :


  • Surface habitable maximale d’environ 200 m².
  • Terrain ne dépassant généralement pas 1'000 m².
  • Interdiction de location annuelle prolongée (usage exclusivement privé).

Les citoyens de l’Union européenne ou de l’AELE (Association européenne de libre-échange) domiciliés en Suisse bénéficient en revanche d’un régime assoupli, proche de celui des résidents suisses.


Comment financer votre résidence secondaire en Suisse ?

Les établissements bancaires suisses appliquent des conditions de financement plus strictes pour une résidence secondaire que pour un logement principal. L’objectif est de limiter les risques de défaut liés à des biens non indispensables à l’habitation.


Les exigences bancaires

Les banques exigent généralement un apport personnel supérieur à 20 % du prix d’achat. Selon la situation financière de l’emprunteur, ce taux peut atteindre 30 à 40 %.


Le calcul de la capacité financière suit la règle du tiers : les charges totales (intérêts, amortissements, entretien) ne doivent pas excéder un tiers du revenu brut. Ce calcul intègre toutefois déjà les charges liées à la résidence principale, ce qui renforce les exigences.


Les banques utilisent en outre un taux hypothécaire théorique d’environ 5 % pour évaluer la solvabilité, indépendamment du taux réel appliqué.


L’interdiction du 2e pilier

Attention, le retrait anticipé des avoirs du 2e pilier (LPP) n’est autorisé que pour l’acquisition d’une résidence principale. Il est donc impossible de l’utiliser pour l’achat de votre résidence secondaire.


Cela signifie que le financement doit provenir de vos fonds propres, d’épargne personnelle ou bien de votre 3e pilier non lié (pilier 3b).


La question de la valeur locative du bien

La banque se montre prudente dans l’évaluation d’un bien soumis à la Lex Weber, car sa valeur de revente ou locative peut être limitée. Cette prudence influence directement le montant du prêt accordé et le taux d’avance possible.


Quelle fiscalité pour une résidence secondaire en Suisse ?

Futurs acquéreurs, sachez que posséder une résidence secondaire entraîne des obligations fiscales et des coûts supplémentaires. En d’autres termes, ne vous arrêtez pas forcément qu’au prix d’achat de votre bien. Chaque canton dispose de ses propres règles, mais certains principes s’appliquent sur l’ensemble du territoire.


L’imposition de la valeur locative

En septembre 2025, le peuple suisse a accepté l’abolition de la valeur locative pour les logements occupés par leur propriétaire. Toutefois, la réforme n’entrera en vigueur qu’après l’adoption et la mise en œuvre des lois d’application ; jusqu’à cette date, le système actuel continue de s’appliquer. Ainsi, même si le logement n’est pas loué, le propriétaire d’une résidence secondaire doit déclarer une valeur locative correspondant au loyer théorique qu’il pourrait percevoir. Cette valeur est ajoutée au revenu imposable. Le bien est également soumis à l’impôt sur la fortune dans le canton où il se situe.

À partir de l’entrée en vigueur de la réforme (au plus tôt début 2028), la valeur locative ne sera plus imposée pour les propriétaires-occupants. En contrepartie, les cantons auront la possibilité d’introduire un impôt spécifique sur les résidences secondaires afin de compenser les pertes fiscales.

Déduction fiscale des frais

Les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien ou de rénovation sont encore déductibles du revenu imposable, ce qui permet d’alléger partiellement la charge fiscale. Toutefois, ces déductions ne suffisent généralement pas à compenser entièrement l’imposition de la valeur locative. Elles seront en grande partie supprimées lorsque l’abolition de la valeur locative entrera définitivement en vigueur.

Les charges additionnelles

Le propriétaire doit aussi s’acquitter de :


  • L’impôt foncier, prélevé par certaines communes.
  • Les taxes de séjour ou taxes communales spécifiques aux résidences secondaires.
  • Les charges de copropriété et le fonds de rénovation, en cas d’achat dans une PPE (Propriété par étages).

Nos conseils pour bien préparer votre achat

Avant de conclure une acquisition, plusieurs vérifications permettent d’éviter les déconvenues administratives ou financières.


Vérification du statut du bien

Avant toute signature, nous vous recommandons de vérifier auprès de la commune que le bien dispose bien du statut légal de résidence secondaire.


Pour les constructions postérieures à 2012 dans les zones à quota, cette vérification est indispensable. Aussi, veillez à consulter le Registre foncier de votre commune afin d’identifier les éventuelles servitudes ou restrictions d’usage.


Étude de la copropriété (PPE)

Dans le cas d’une propriété par étage, vous devez prendre en considération le règlement de copropriété, l’état du fonds de rénovation et les charges mensuelles. Ces éléments influencent directement la rentabilité et la gestion de votre futur bien.


Achat en tant qu’étranger et non résidant en Suisse

Les personnes résidant à l’étranger doivent obtenir une autorisation cantonale avant l’achat et respecter les limites imposées par la Lex Koller. Nous vous conseillons de  prendre rendez-vous à l’Office de votre commune ou du service cantonal de l’immobilier pour connaître la disponibilité des quotas.


Conclusion

Si acheter une résidence secondaire en Suisse n’est pas toujours simple, ce projet est toujours possible si vous respectez bien le cadre juridique et disposez de suffisamment de fonds propres.


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