Tout savoir sur la vente en viager en Suisse

Contrairement à une vente-achat classique, le viager comporte quelques particularités :

• Le crédirentier (le vendeur) peut conserver son bien tout en percevant un capital initial (le bouquet) ainsi qu’une rente.
• Quant au débirentier (l’acheteur) peuvent accéder à un bien à coût réduit, mais doivent attendre le décès du vendeur pour en profiter.
• Acheter ou vendre en viager : quels sont les avantages de ce type de transaction ? Quels en sont les risques ? Et la fiscalité ? On vous répond.

En quoi consiste la vente en viager ?

La vente en viager consiste à transférer la propriété d’un bien immobilier moyennant un versement initial puis une rente régulière, calculée en fonction de la valeur du logement, de l’âge du vendeur et de son espérance de vie statistique.

Dans le cadre d’une vente en viager, on distingue :

• Le crédirentier, c’est-à-dire le vendeur, qui reçoit le bouquet et la rente.
• Le débirentier, l’acheteur, qui s’engage à verser la rente jusqu'au décès du vendeur.

Les deux formes de viager possibles

En Suisse, deux modèles coexistent :

• Le viager occupé : le vendeur conserve son logement. Il bénéficie d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ou d’un usufruit, selon les modalités prévues dans l’acte notarié. Cette configuration entraîne une décote importante sur la valeur du bien, ce qui attire de nombreux acheteurs.
• Le viager libre : le bien est transmis libre de toute occupation. L’acquéreur peut l’habiter, le mettre en location ou y réaliser des travaux. Cette version, plus rare, implique un bouquet et une rente généralement plus élevés.

La différence entre viager et vente à terme

La vente à terme partage certains points communs avec le viager, mais s’en distingue par l’absence d’aléa. En effet, le prix total du bien est prédéterminé et versé sur une période définie, sans dépendre de la durée de vie du vendeur. Le viager, au contraire, dépend d’un engagement dont la durée ne peut être connue à l’avance.

Vendre un bien en viager en Suisse

La vente en viager séduit principalement des propriétaires de 70 ans et plus, désireux d’améliorer leur confort financier tout en conservant leur lieu de vie.

Les avantages de la vente en viager

Recevoir un bouquet substantiel

Le bouquet constitue un capital immédiatement disponible. En Suisse, ce montant initial est fixé par négociation, mais il peut représenter de 20% à 40% de la valeur décotée du bien. Il permet de financer des projets personnels, d’effectuer des travaux ou de renforcer sa sécurité financière.

Percevoir une rente garantie à vie

La rente viagère offre au propriétaire un revenu stable et régulier jusqu’à son décès. Elle peut être indexée ou revalorisée selon les termes du contrat notarié, ce qui contribue à préserver le pouvoir d’achat du vendeur sur la durée.

Continuer à vivre chez soi

Dans le cadre du viager occupé, le vendeur conserve l'intégralité de son logement grâce à l'inscription du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) ou de l'Usufruit au Registre Foncier. Cette continuité rassurante est l’un des arguments majeurs de ce mode de vente.

Comment vendre en viager ?

Pour vendre son bien en viager, la transaction doit obligatoirement être actée devant un notaire cantonal. Le notaire est le garant de la légalité. Il rédige et authentifie le contrat, fixe les droits d’usage, et s'assure de l'équilibre des parties.

La validité d’un viager repose également sur la notion d’aléa : l’espérance de vie du crédirentier doit être incertaine. Sans cette dimension, la qualification juridique du viager pourrait être remise en cause.

Quelle fiscalité pour la vente en viager ?

La rente viagère perçue est partiellement imposable au niveau fédéral et cantonal. La part imposable est déterminée par la durée probable de vie restante du crédirentier selon les tables de mortalité suisses. Plus l’âge du crédirentier est avancé au moment de la signature, plus la portion imposable de la rente diminue.

L'éventuel impôt sur le gain immobilier reste dû, conformément aux règles du canton où se situe le bien. Selon la durée de détention, la charge fiscale peut varier sensiblement ; il convient donc d’anticiper ce point lors de la négociation.

Acheter en viager en Suisse

L’achat en viager attire des investisseurs intéressés par un placement patrimonial de long terme offrant une visibilité financière progressive.

Les avantages de l’investissement en viager

Un prix d’acquisition réduit

L’acheteur bénéficie d’une décote substantielle sur le prix du marché, particulièrement dans le cas du viager occupé. Ce différentiel est calculé sur la base de la valeur du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) ou de l'Usufruit du vendeur.

Un financement progressif et allégé

L’absence de paiement intégral immédiat limite fortement, voire annule, le recours à un prêt hypothécaire conséquent dès le départ.

En effet, le système bouquet + rente permet de lisser l’effort financier dans le temps, transformant l'acquisition en un financement progressif sur fonds propres et flux futurs.

Un placement sécurisé

Le viager est encadré par un acte authentique rédigé par un notaire et une inscription au Registre Foncier Suisse. La pleine propriété est transférée immédiatement à l'acheteur, ce qui garantit la sécurité de son investissement, même si l’usage reste réservé au crédirentier.

Quels risques à acheter en viager ?

Le principal risque est lié à l'aléa : si le crédirentier vit très longtemps, le coût total de l’acquisition augmente. Ce risque fait partie intégrante du système viager et doit être budgétisé lors du calcul de rentabilité.

Par ailleurs, l’entretien courant incombe en principe au vendeur en viager occupé, tandis que les gros travaux peuvent rester à charge de l’acheteur. La répartition apparaît clairement dans le contrat.

Quelle fiscalité pour l’achat en viager ?

Chaque paiement de rente est considéré comme la somme de deux éléments :

• une partie en remboursement du capital ;
• immobilier une partie en intérêts.

Dès l'acquisition, le bien est intégré dans la fortune de l'acheteur. Toutefois, tant que le vendeur conserve le DUH, la valeur imposable du bien au titre de l'Impôt sur la Fortune peut être réduite proportionnellement, selon la pratique du canton.

Enfin, les frais de notaire et les droits de mutation sont payés par l'acheteur, et ils sont calculés sur la valeur décotée du bien, ce qui représente une économie immédiate par rapport à une vente traditionnelle.

Comment est calculé le prix d’un viager ?

Le calcul d’une vente en viager comporte trois composantes :

• La valeur vénale du bien : cette estimation suit les méthodes classiques : comparaison de marché, état du bien, surface, localisation, prestations, etc.
• La valeur du DUH ou de l’usufruit : elle dépend de l’âge du vendeur et des tables de mortalité suisses. Plus l’espérance de vie est longue, plus la valeur du droit d’usage est élevée, ce qui réduit la part transmissible à l’acheteur.
• Le bouquet : il représente généralement 20 à 40 % de la valeur du bien, mais reste librement négocié. Plus le bouquet est important, plus la rente peut être réduite.

Quant à la rente viagère, celle-ci est calculée en divisant la valeur résiduelle (valeur vénale - valeur du DUH ou de l’usufruit - bouquet) par l’espérance de vie statistique du crédirentier :

• Rente annuelle = (Valeur du bien – DUH/usufruit – Bouquet) / Espérance de vie (années)

Par exemple :

En conclusion, plus le vendeur est âgé, plus la rente tend à augmenter, toutes choses égales par ailleurs.