Die Finanzierung einer Immobilie in der Schweiz: unser umfassender Leitfaden

In der Schweiz verlangen die kreditgebenden Institute ein strenges Gleichgewicht zwischen Eigenmittel und Verschuldungsfähigkeit, zwei Säulen, die den Zugang zum Hypothekarkredit bestimmen. Um eine Immobilie zu finanzieren, müssen Sie also die richtige Kreditstruktur finden, die richtigen Säulen mobilisieren und wissen, wie man langfristig tragbare Bedingungen verhandelt.

• Die Banken wenden zwei grundlegende Regeln an : Eigenmittel und finanzielle Kapazität.
• Die Vorsorgemechanismen (2. und 3. Säule) können Ihre Eigenmittel verstärken.
• Die Wahl des Hypothekentyps beeinflusst die Flexibilität und die Gesamtkosten der Finanzierung.

Schritt 1 : Die Säulen der Finanzierung kennen

Bei Ihrem Antrag auf ein Pfandrecht bei der Bank bewertet diese Ihr Dossier auf der Grundlage strenger Kriterien. Zwei Regeln dominieren : diejenige der Eigenmittel und diejenige der finanziellen Kapazität.

Die Regel der Eigenmittel

Um eine Hypothek zu erhalten, müssen mindestens 20% des Kaufpreises der Immobilie durch Eigenmittel gedeckt sein. Dieser Schwellenwert bildet die Basis jeder Bankverhandlung. Die Regelung unterscheidet jedoch die Herkunft dieser Mittel :

• Mindestens 10% müssen aus persönlicher Ersparnis stammen, ohne Rückgriff auf die berufliche Vorsorge (ausser 2. Säule).
• Der Rest kann durch verschiedene Quellen ergänzt werden : klassische Ersparnis, 3. Säule A, Erbvorbezug, Schenkung oder sogar Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule (BVG).

Darüber hinaus erwartet die Bank, dass Sie finanziell am Erwerb beteiligt sind, um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu verringern.

Die Tragbarkeit (oder Drittelsregel)

Die Drittelsregel besagt, dass die jährlichen Gesamtkosten Ihres Wohnens nicht mehr als ein Drittel (33%) Ihres jährlichen Bruttohaushaltseinkommens überschreiten dürfen.

Um diese Regel anzuwenden, stützt sich die Bank nicht auf Ihre aktuellen Kosten (die niedrig sein können, wenn die Zinsen niedrig sind), sondern auf eine hypothetische und sichere Berechnung. Somit bestehen die jährlichen Kosten aus :

• Hypothekarzinsen : berechnet zu einem normativen Satz von etwa 5%, unabhängig vom tatsächlichen Marktsatz.
• Amortisation : progressive Reduktion der Schulden, um 66 % des Wertes der Immobilie innerhalb von 15 Jahren zu erreichen.
• Unterhaltskosten : geschätzt zwischen 0,7% und 1% des Immobilienwertes pro Jahr.

Wenn Ihre Kosten diesen Schwellenwert überschreiten, wird die Finanzierung im Allgemeinen abgelehnt. Diese Vorsicht schützt Sie vor übermässiger Verschuldung, insbesondere im Falle zukünftiger Zinserhöhungen.

Schritt 2 : Die Eigenmittel optimieren

In der Schweiz haben Sie die Möglichkeit, einen Teil Ihres Vorsorgekapitals zu mobilisieren, um Ihre Eigenmittel zu vervollständigen. Diese Option erfordert jedoch eine sorgfältige Analyse, da sie Ihre zukünftige Rente direkt beeinflusst.

Nutzung der 2. Säule (BVG)

Zwei Lösungen sind möglich :

• Der Vorbezug : das Kapital wird Ihnen direkt ausbezahlt, um einen Teil der Immobilie zu finanzieren. Wenn diese Lösung folglich den Betrag der Hypothek reduziert, führt sie zu einer Verringerung der Rentenleistungen und zu einer sofortigen Besteuerung des bezogenen Betrags.
  
• Die Verpfändung : das Kapital bleibt in Ihrer Pensionskasse, dient aber der Bank als Garantie im Falle eines Zahlungsausfalls. Wenn diese Option den Vorteil hat, Ihre Vorsorge zu erhalten und die Besteuerung zu vermeiden, erhöht sie jedoch nicht Ihre unmittelbare Kaufkraft.

Natürlich hängt die Wahl zwischen diesen beiden Optionen von Ihrer beruflichen Situation, Ihrem Anlagehorizont und Ihrer Risikotoleranz ab.

Die Rolle der 3. Säule A (gebundene Vorsorge)

Die 3. Säule A stellt einen weiteren flexiblen und steuerlich vorteilhaften Hebel dar. Die angesparten Beträge können verwendet werden, um Ihre Eigenmittel zu verstärken oder die Hypothek zu amortisieren.

Ausserdem sind die jährlich geleisteten Einzahlungen vom steuerbaren Einkommen abziehbar, was die Steuerlast reduziert und gleichzeitig ein Immobilienprojekt vorbereitet.

Weitere mögliche Quellen

Die Banken akzeptieren ebenfalls andere Formen von Kapital :

• klassische Ersparnis,
• Rückkauf einer Lebensversicherung,
• familiäre Hilfe oder Erbvorschuss.

Achtung : die Herkunft der Mittel muss stets klar dokumentiert sein, um die Regeln der Banktransparenz einzuhalten.

Schritt 3 : Die Hypothek strukturieren

Sobald die Eigenmittel gesammelt sind, bestimmt die Struktur Ihres Kredits das Gleichgewicht zwischen Sicherheit und Finanzierungskosten.

Der Hauptkredit (1. Rang Hypothek)

Wissen Sie, dass der Hauptkredit bis zu 66% des Immobilienwertes decken kann. Dieser Teil profitiert von den niedrigsten Zinssätzen, da er für die Bank das geringste Risiko darstellt. Auf diesen Teil besteht keine Amortisationspflicht.

Der Zusatzkredit (2. Rang Hypothek)

Diese zweite Hypothek finanziert den Teil zwischen 66% und 80% des Immobilienpreises.
Sie muss innerhalb einer maximalen Frist von 15 Jahren oder vor dem Rentenalter zurückbezahlt werden.

Diese progressive Rückzahlung, Amortisation genannt, reduziert die Gesamtschuld und stärkt die finanzielle Sicherheit des Haushalts.

Die Amortisationsmethoden

Zwei Ansätze sind möglich :

• Direkte Amortisation : die regelmässigen Zahlungen reduzieren sofort das geschuldete Kapital und die Zinsen, verringern aber die Steuerabzüge.
• Indirekte Amortisation : die Beträge werden auf ein verpfändetes Konto der 3. Säule A eingezahlt. Die Hypothek bleibt unverändert bis zum Bezug der Säule, was ermöglicht, den Hypothekarzinsabzug zu behalten und gleichzeitig Ersparnisse zu bilden.

Schritt 4 : Die Hypothekenart wählen

Um eine Immobilie in der Schweiz zu finanzieren, können Sie zwischen mehreren Hypothekarformen wählen.

Festzinshypothek

Ihr Hauptvorteil liegt in der Stabilität : der Zinssatz bleibt während der gesamten Vertragsdauer (oft 2 bis 10 Jahre) identisch. Somit ist der Betrag Ihrer Raten völlig vorhersehbar, und Sie sind gegen jede Zinserhöhung geschützt.

Variable Hypothek

Ohne feste Dauer passt sich die variable Hypothek dem Geldmarkt an.

Sie bietet grosse Flexibilität, insbesondere für Kreditnehmer, die einen Verkauf oder eine Neuverhandlung kurzfristig planen, setzt jedoch einer starken Volatilität aufgrund der Zinsänderungen aus.

Geldmarkthypothek (SARON)

Indexiert auf den SARON (Swiss Average Rate Overnight), spiegelt diese moderne Hypothek die reale Marktentwicklung eng wider. Ihr Zinssatz setzt sich aus dem SARON plus einer Bankmarge zusammen.

Sie kombiniert Transparenz und Anpassungsfähigkeit, erfordert jedoch eine gute Toleranz gegenüber Schwankungen, da die Revisionen häufig sind (alle 3 oder 6 Monate).

Schritt 5 : Die Nebenkosten verhandeln

Über den Kredit hinaus ist es wichtig, die Kosten zu antizipieren und die Angebote sorgfältig zu vergleichen.

Die Rolle des Hypothekenvermittlers

Wie Sie wahrscheinlich schon wissen, kann die Zusammenarbeit mit einem Immobilienvermittler Ihnen Zugang zu einer breiten Palette von Finanzinstitutionen verschaffen (Banken, Versicherungen, Pensionskassen).

Dank seiner Erfahrung vergleicht dieser Fachmann die Zinssätze, verhandelt die Margen und berät zur vorteilhaftesten Struktur. Er kann Sie auch bei der Vorbereitung des Finanzierungsdossiers unterstützen.

Die Erwerbskosten (Nebenkosten)

In der Schweiz führt der Kauf einer Immobilie zu unvermeidbaren Nebenkosten :

• Handänderungssteuer,
• Notariatskosten,
• Grundbuchgebühren.

Je nach Kanton betragen diese Kosten zwischen 3 % und 5 % des Immobilienwerts. Sie müssen zwingend mit Eigenmitteln finanziert werden, da die Banken sie nicht in die Hypothek einschliessen.

Wenn Sie Eigentümer werden möchten, hilft Ihnen unser Rechner für die finanzielle Tragbarkeit !
dreamo.ch bietet Ihnen bei allen zum Verkauf stehenden Objekten einen Rechner, zugänglich über die Schaltfläche "Finanzierung" auf der Seite des betreffenden Objekts.