Mietkaution in der Schweiz: Wie funktioniert das?

Bei der Unterzeichnung eines Wohnraummietvertrags wird die Mietkaution fast immer verlangt. Und zwar, weil dieser Geldbetrag dazu dient, den Vermieter vor möglichen Mietrückständen oder Schäden an der Wohnung zu schützen :

• In der Schweiz legt das Obligationenrecht (Art. 257e) die Regeln bezüglich Höhe, Hinterlegung und Verwendung der Mietkaution fest.
• Den Mietern stehen zwei Optionen offen : die traditionelle Bankeinlage oder die Bürgschaft durch eine Versicherung.
• Die Rückerstattung der Kaution folgt präzisen Regeln, insbesondere nach dem Auszugsprotokoll.

Der rechtliche Rahmen der Mietkaution

Zunächst stützt sich das rechtliche System der Mietkaution auf das Obligationenrecht (OR), das die Rechte und Pflichten der Parteien des Mietvertrags definiert. Diese Bestimmungen bezwecken, sowohl den Vermieter als auch den Mieter zu schützen, indem sie eine transparente und geregelte Verwaltung des eingezahlten Betrags gewährleisten.

Maximale Höhe und Zahlungsmodalitäten

Gemäss Artikel 257e des Obligationenrechts darf der Betrag der Kaution nicht mehr als 3 Nettomonatsmieten betragen. Der Vermieter hat daher keine Freiheit, einen höheren Betrag festzulegen, unabhängig vom Wert der Immobilie.

In diesem Zusammenhang ist der Mieter verpflichtet, diesen Betrag auf ein gesperrtes Bankkonto einzuzahlen, das auf seinen Namen eröffnet wird. Dieses "Mietkautionskonto" bleibt rechtlich Eigentum des Mieters : der Vermieter hat keinen freien Zugriff darauf.

Zudem stehen die auf dem gesperrten Betrag anfallenden Zinsen vollständig dem Mieter zu. Diese werden dem Anfangsbetrag bei der Rückerstattung hinzugefügt, ausser im Falle einer gerechtfertigten Abzugssumme (Schäden, Mietrückstände, Instandstellungskosten).

Die Bedingungen der Verwendung

Die Mietkaution darf nur verwendet werden, um unbezahlte Mieten oder Nebenkosten sowie Reparaturkosten infolge von Schäden zu decken, die dem Mieter anzulasten sind.

Selbstverständlich kann der Vermieter die Kaution nicht eigenmächtig abbuchen. Jede Verwendung des hinterlegten Betrags erfordert die Zustimmung des Mieters oder einen rechtskräftigen Entscheid aus einem Urteil oder einer Schlichtung.

Option 1 : Die klassische Bankeinlage

Funktionsweise und Ablauf

Der Mieter eröffnet ein Mietkautionskonto bei einer vom Vermieter bestimmten Bank. Er zahlt den Betrag ein, der der Kaution entspricht, in der Regel etwa drei Nettomonatsmieten.

Der Betrag bleibt bis zum Ende des Mietverhältnisses blockiert, und das Konto kann nur mit Zustimmung beider Parteien oder aufgrund eines Gerichtsbeschlusses freigegeben werden. Diese Art von Konto ist oft kostenlos oder mit sehr geringen Bankgebühren verbunden.

Vorteile und Nachteile der Bankeinlage

Vorteile

Der Betrag bleibt im Namen des Mieters und kann nur bei formellem Nachweis einer Schuld verwendet werden. Zudem erhält der Mieter die generierten Zinsen am Ende des Mietverhältnisses zurück. Es handelt sich daher um eine sehr sichere Lösung sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter.

Nachteile

Natürlich kann die Blockierung eines erheblichen Kapitals von mehreren tausend Franken den Mieter finanziell belasten, insbesondere bei einem Umzug oder einer zeitweiligen Doppelmiete. Dennoch ist dies die sicherste Option für diejenigen, die über die notwendigen liquiden Mittel verfügen.

Option 2 : Die Kaution ohne Einlage

Funktionsweise und Kosten

Das Prinzip ist einfach : eine Bürgschaftsgesellschaft oder Versicherung übernimmt gegenüber dem Vermieter die Garantie. Im Falle von Schulden oder Schäden zahlt sie den geschuldeten Betrag vor und fordert diesen anschliessend vom betreffenden Mieter zurück.

Für diesen Service zahlt der Mieter eine jährliche oder monatliche Prämie, die in der Regel zwischen 4 % und 6 % des gesamten Kautionsbetrags liegt. Diese Prämie wird nie rückerstattet, auch wenn das Mietverhältnis ohne Zwischenfall endet.

Die wichtigsten Anbieter auf dem Schweizer Markt

In der Schweiz sind mehrere Akteure in diesem Bereich tätig :

• Versicherungen, die spezielle Produkte für die Mietkaution anbieten ;
• Spezialisierte Bürgschaftsgesellschaften, die auf dem Schweizer Markt für ihre Zuverlässigkeit und schnelle Bearbeitung bekannt sind.

Meistens verfügen diese Organisationen über Partnerschaften mit Immobilienverwaltungen oder Banken, was die Einrichtung des Vertrags bei der Unterzeichnung des Mietvertrags erleichtert.

Vorteile und Nachteile der Kaution ohne Einlage

Vorteile

• Keine zu blockierende Summe : die Liquidität des Mieters bleibt verfügbar.
  
• Schnelle Anmeldung und vereinfachte Formalitäten.
  
• Von der Mehrheit der Verwaltungen und Vermieter akzeptiert.

Nachteile

• Höhere Gesamtkosten auf lange Sicht : die Jahresprämie ist nicht rückerstattbar.
• Im Schadensfall wendet sich die Gesellschaft an den Mieter, um die vorgestreckten Beträge zurückzufordern.

Wie erfolgt die Rückerstattung der Mietkaution ?

Das Ende des Mietvertrags markiert den Zeitpunkt, an dem der Mieter unter bestimmten Bedingungen Anspruch auf die Rückerstattung seiner Mietkaution hat.

Fristen und Bedingungen der Rückerstattung

Die Freigabe der Kaution erfolgt nach dem Auszugsprotokoll und der Zustimmung des Vermieters. Wenn keine Schäden oder Mietrückstände festgestellt werden, unterschreibt der Vermieter die Freigabeanweisung, und die Bank zahlt den Betrag samt Zinsen zurück.

Wenn jedoch Schäden oder Mietrückstände vorliegen, kann die Rückerstattung teilweise oder aufgeschoben erfolgen, bis die genauen Kosten feststehen.

Was passiert im Streitfall ?

Wenn der Vermieter die Freigabe der Kaution verweigert, muss er nachweisen, dass ein Gerichts- oder Betreibungsverfahren gegen den Mieter läuft.

Es gilt eine maximale Frist von einem Jahr : Wenn der Vermieter innerhalb dieses Zeitraums keine Schritte einleitet, kann der Mieter die Bank um Rückerstattung bitten – ohne die Zustimmung des Vermieters. Diese Regel schützt den Mieter vor ungerechtfertigten Zurückbehaltungen.

Schlussfolgerung

Wie Sie sehen, stellt die Mietkaution eine wesentliche Sicherheitsmassnahme für den reibungslosen Ablauf von Mietverhältnissen dar. Ob klassische Bankeinlage oder Kaution ohne Einlage : jede Lösung hat ihre Vorteile je nach finanzieller Situation des Mieters.

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